Baugemeinschaft: Was ist eine Baugruppe?

Bei manchen Bauprojekten ist es von Vorteil, wenn man sie gemeinschaftlich angeht. Auf diese Weise können die Baukosten bis zu 20 Prozent gesenkt werden, sodass der Bau teurerer Objekte – wie etwa Mehrfamilienhäuser – erleichtert wird. Um in den Genuss dieser Vorteile zu kommen, schließen sich immer mehr private Bauherren zu einer Baugemeinschaft zusammen. Man spricht dann auch von einer Baugruppe oder einer Bauherrengemeinschaft.

Wie eine Baugemeinschaft genau funktioniert und ob sie auch Nachteile haben kann, erfahren Sie in diesem Artikel.

Die Beteiligten einer Baugemeinschaft

Eine Baugemeinschaft besteht aus mindestens 2 Parteien, die sich entschlossen haben, gemeinsam ein Bauprojekt umzusetzen. Sie werden auch „Bauwillige“ genannt. Darüber hinaus kann auch ein Baubetreuer eine wichtige Rolle spielen.

Die Bauwilligen

Hierbei handelt es sich um private Bauherren, die gemeinsam ein Immobilienprojekt planen und bauen. Auch der Umbau einer bestehenden Immobilie kann auf diese Weise gemeinschaftlich erfolgen.

Die Bauwilligen gründen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und schließen sich so zu einer Baugemeinschaft zusammen. Es wird ein Gesellschaftsvertrag geschlossen und eine Person bestimmt, welche die Baugruppe nach außen vertritt.

Der Baubetreuer

Die Baugemeinschaft kann einen Baubetreuer beauftragen. Dabei handelt es sich in der Regel um einen erfahrenen Bauprojektleiter, der das gesamte Vorhaben organisieren und koordinieren soll. Zu seinen Aufgaben gehören unter anderem diese:

• Moderation des Planungsprozesses
• Einholung der Baugenehmigung
• Überwachung von Termin- und Zahlungsplänen
• Vermittlung bei Konflikten
• Koordinierung von Architekt und Baufirmen
• Kontrolle der vereinbarten Leistungen
• Durchführung der Schlüsselübergabe

Eine der wenigen Aufgaben, die der Baubetreuer nicht übernimmt, ist die Beauftragung der Baufirma und der anderen Dienstleister.

Wie funktioniert das Bauen in einer Baugemeinschaft?

Die folgenden 4 Phasen sind üblich, wenn Planung, Bau und Betrieb einer Immobilie durch eine Baugruppe erfolgen sollen.

Phase 1: Interessengemeinschaft

Zunächst geht es darum, andere Personen zu finden, die Interesse an einem gemeinschaftlichen Bauprojekt haben. Möglich wird dies über Zeitungsanzeigen in der örtlichen Presse, gezielte Ansprache von Freunden sowie Kontakt zum Stadtplanungsamt oder zu Architekten.

Phase 2: Planungsgemeinschaft

Die Gruppe schließt sich zu einer GbR zusammen und beauftragt einen Architekten, die Bau- und Projektplanung zu erstellen. Finanziert wird diese Phase über ein gemeinschaftlich geführtes Projektkonto. Wer austreten möchte, erhält sein Geld abzüglich der anteiligen Kosten für den Architekten zurück.

Phase 3: Baugemeinschaft

Vor dem Kauf des Grundstücks sollte ein entsprechender Gesellschaftsvertrag geschlossen werden, der alle Rechte und Pflichten klar regelt. Erst jetzt entsteht die eigentliche Baugemeinschaft. Meist bleibt es bei der Rechtsform der GbR.

Wer während der Bauphase aussteigen möchte oder seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, muss mit hohen Vertragsstrafen rechnen.

Phase 4: Betrieb

Nach der Schlüsselübergabe hat die Baugemeinschaft ihren Zweck erfüllt und wird nicht länger benötigt. Der laufende Betrieb des Gebäudes erfolgt in Form einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Übliche Bauprojekte von Baugemeinschaften

In der Regel sind es größere Bauprojekte, die durch den Zusammenschluss unterschiedlicher Bauherren gemeinschaftlich realisiert werden. Dazu zählen folgende:

• Komplette Mehrfamilienhäuser
• Mehrere Eigentumswohnungen
• Gewerbeimmobilien

Dabei kann der Zweck des Baus für den Einzelnen ganz unterschiedlich sein: Manche Bauherren planen, die Immobilie selbst zu nutzen, andere möchten sie vermieten und so laufende Mieteinkünfte generieren.

Darum sind die Baukosten in einer Baugruppe geringer

Wenn in einer Baugemeinschaft gebaut wird, sind die Baukosten zwischen 10 und 20 Prozent günstiger im Vergleich zum alleinigen Bau oder zum Erwerb von Eigentumswohnungen von einem Bauträger.

Dafür sind vor allem folgende Aspekte verantwortlich:

• Ein Bauträger muss eine gewerbliche Finanzierung abschließen. Diese ist teurer als eine private Finanzierung. Der Mehraufwand fließt beim Kauf vom Bauträger in den Kaufpreis mit ein.
• Es entfällt die Marge für den Bauträger.
• Die Gebühren für Notar und Grunderwerbsteuer werden nur auf den Grundstückspreis berechnet, nicht auf die Summe aus Grundstücks- und Immobilienpreis.
• Je größer das Bauprojekt ist, umso günstiger werden im Schnitt die Kosten für Baufirma und Handwerker. Zudem können jegliche Kosten geteilt werden.
• Durch die gemeinsame Beauftragung von Handwerkern entstehen kostensparende Synergieeffekte.

Baugemeinschaft: So laufen Grundbucheintragung und Baufinanzierung ab

Grundbucheintrag

Der Grundstückskaufvertrag wird von der Gemeinschaft vor einem Notar abgeschlossen. Im Anschluss wird über den Teilungsvertrag die Unterteilung in Wohnungseigentum und Teileigentum vorgenommen. Für jede Wohnung wird daraufhin ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Dies ist wichtig, weil jede Partei eine eigene Finanzierung abschließt und die jeweilige Bank eine Grundschuld als Sicherheit verlangt. Diese wird in das entsprechende Grundbuchblatt eingetragen.

Finanzierung

Wird ein Mehrfamilienhaus von einer Baugemeinschaft gebaut, so ist es üblich, dass jede Familie eine separate Finanzierung für die eigene Wohnung aufnimmt. Es ist also wichtig, dass jede Partei eine Finanzierungsbestätigung vorweisen kann.

Das Gemeinschaftseigentum – wie etwa das Grundstück, der Rohbau, das Dach, die Fassade und die Gemeinschaftsräume – wird von den Bauwilligen anteilig mitfinanziert.

Vorteile und Nachteile einer Baugemeinschaft

Baugruppen werden bei privaten Bauherren und Gemeinden immer beliebter. Dies hat folgende Gründe:

Vorteile Baugruppe

• Bauherren können bereits in der Planungsphase eigene Wünsche einbringen und so ihre Traumimmobilie aktiv mitgestalten.
• Sie können früh Einfluss auf die spätere Hausgemeinschaft nehmen.
• Die Kosten sind geringer als bei dem Kauf von einem Bauträger oder dem alleinigen Bau.
• Grunderwerbsteuer und Notarkosten fallen nur für den Kauf des Grundstücks an.
• Gemeinden sehen in Baugruppen nachhaltige Partner für die Stadtentwicklung, die auf einen Schlag große Projekte realisieren.

Es gibt zwar auch Nachteile, doch die lassen sich durch die Wahl eines erfahrenen Baubetreuers minimieren:

Nachteile Baugruppe

• Das Risiko ist höher als beim Kauf zum Festpreis vom Bauträger.
• Die Kosten können höher als geplant ausfallen.
• Durch schlechte Planung kann sich der Fertigstellungstermin verzögern.
• Zwischen den Parteien der Baugruppe kann es zu Streitigkeiten kommen.
• Die gemeinsame Entscheidungsfindung kann anstrengend und zeitintensiv sein.

Fazit: Eine Baugemeinschaft kann sinnvoll sein und viel Geld sparen

Wer ein Immobilienprojekt in einer Baugemeinschaft realisiert, kann bares Geld sparen. Bis zu 20 Prozent günstiger wird der gemeinschaftliche Bau eines Mehrfamilienhauses für den Einzelnen im Vergleich zum direkten Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger. Gleichzeitig können Bauherren schon in der Planungsphase sicherstellen, dass ihre eigenen vier Wände genau nach ihren Vorstellungen erstellt werden.

Das Bauen in einer Baugruppe ist allerdings auch mit einem hohen planerischen und organisatorischen Aufwand verbunden. Regelmäßige Abstimmungen mit den anderen Bauwilligen sind notwendig, um das Risiko von zeitlichen Verzögerungen gering zu halten. Wer eine vertrauenswürdige Gemeinschaft von Gleichgesinnten gefunden hat und zudem einen fähigen Baubetreuer mit der Abwicklung des Bauprojekts beauftragt, kann durch eine Baugemeinschaft nicht nur Geld sparen, sondern sich auch eine Nachbarschaft aus Freunden aufbauen.

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