Baugenehmigung: Wann ist sie nötig und wann nicht?

Deutschland gilt nicht umsonst als Bürokratiemonster: Egal ob Carport, Dachausbau oder Wintergarten – für viele An- und Umbaumaßnahmen benötigen Sie zuvor eine Baugenehmigung. Wann diese aber nun wirklich nötig ist und wann Sie sich den Gang zum Amt sparen können, ist nicht immer leicht zu sagen. Für zusätzliche Verwirrung sorgen die unterschiedlichen Regelungen der einzelnen Bundesländer.

Was ist eine Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung wird von der zuständigen Baubehörde erteilt. Diese bescheinigt damit, dass Ihr Bauvorhaben den gesetzlichen Regelungen und Vorgaben entspricht. Eine Baugenehmigung benötigen Sie in der Regel sowohl für einen Neubau als auch für größere Um- oder Anbauten sowie für den Abriss des Gebäudes oder einzelner Gebäudeteile. Auch eine Nutzungsänderung kann genehmigungspflichtig sein. Dies ist etwa dann der Fall, wenn Sie Ihren Dachboden ausbauen und diesen zu Wohnraum machen.

Die Baugenehmigung lässt sich unter Umständen umgehen, wenn Ihre Immobilie Teil eines örtlichen Bebauungsplans ist. Hierbei handelt es sich um einen Flächennutzungsplan der Gemeinde, der sehr spezifische Vorschriften zu baulichen Maßnahmen macht. Im Bebauungsplan steht unter anderem, wo gebaut werden darf. Auch Regelungen zum äußeren Erscheinungsbild der Häuser – etwa zur Fassaden- und Dachgestaltung – finden sich meist im Bebauungsplan. Ist ein solcher Plan vorhanden, könnten Sie Glück haben. In einigen Fällen genügt dann eine reine Bauanzeige. Hierbei informiert der zuständige Architekt oder Bauleiter die Behörde über die geplanten Maßnahmen. Legt diese innerhalb einer bestimmten Karenzzeit – meist 4 Wochen – keinen Widerspruch ein, können Sie ganz unbürokratisch mit den Bauarbeiten beginnen. Die eigentliche Baugenehmigung hingegen kann sich gut und gerne mehrere Monate hinziehen.

Wofür benötige ich eine Baugenehmigung?

Wofür Sie eine Baugenehmigung benötigen, lässt sich leider nicht pauschal sagen. Das liegt daran, dass in den einzelnen Bundesländern verschiedene Regelungen gelten. Darüber hinaus können auch die Bebauungspläne der Gemeinden stark voneinander abweichen. Um Bußgelder zu vermeiden, sollten Sie im Zweifelsfall besser einen Architekten oder Gutachter zu Rate ziehen oder erst einmal unverbindlich bei der zuständigen Baubehörde nachfragen.

Ein paar grobe Faustregeln können Sie sich dennoch merken. Eine Baugenehmigung benötigen Sie meist, wenn

• Sie größere An- und Umbauten planen, die das äußere Erscheinungsbild Ihres Hauses beeinflussen.
• Sie freistehende Bauten planen (z. B. Gartenhäuser und Carports), die eine mittlere Wandhöhe von 3 Metern und eine Grundfläche von 30 Quadratmetern überschreiten.
• Sie etwas an der Statik des Gebäudes ändern. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie eine tragende Wand einreißen, um aus zwei Wohnungen eine zu machen.
• Sie die Nutzungsart eines Gebäudeteils ändern. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie das aktuell bewohnte Erdgeschoss zur Arztpraxis umfunktionieren wollen.

Genehmigungsfrei sind hingegen reine Instandhaltungsmaßnahmen, wie etwa Schönheitsreparaturen und Ausbesserungen.

Beispiele für genehmigungspflichtige und genehmigungsfreie Baumaßnahmen

Ganz egal ob Sie eine Garage, einen Carport oder ein Gartenhaus bauen möchten: Informieren Sie sich vorab genau, ob Sie eine Baugenehmigung benötigen. Werfen Sie hierzu einen Blick in die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes und – falls vorhanden – in den Bebauungsplan Ihrer Gemeinde. Im Zweifelsfall gilt: Vorsicht ist besser als Nachsicht. Sind Sie sich unsicher, dann fragen Sie vorher einen Experten.

Neubau

Bei einem Neubau ist eine Baugenehmigung gang und gäbe. Unumgänglich ist es dabei, die Bebauungsmöglichkeiten bereits vor dem Grundstückskauf zu überprüfen. Unter Umständen kaufen Sie sonst ein Grundstück, dass Sie gar nicht so nutzen können, wie Sie es eigentlich vorgesehen haben. Ein Architekt hilft Ihnen dabei, alle Optionen und Einschränkungen in Erfahrung zu bringen. Alternativ oder zusätzlich können Sie auch eine Bauvoranfrage bei der Baubehörde stellen. Diese erteilt Ihnen dann einen schriftlichen und verbindlichen Bauvorbescheid, der alle Ihre Bebauungsmöglichkeiten auflistet und beschreibt.

Anbau

Wenn Sie Ihr Wohngebäude erweitern möchten, verändert sich automatisch auch immer das äußere Erscheinungsbild. In den meisten Fällen ist hierfür eine Baugenehmigung unumgänglich. Es spielt dabei keine Rolle, ob Sie einen Anbau für ein zukünftiges Kinderzimmer planen oder ob Sie einen Wintergarten bauen möchten. Auch nachträglich eingebaute Dachgauben oder Erker sind in der Regel genehmigungspflichtig.

Innenumbau

Im Inneren Ihres Hauses können Sie sich größtenteils ganz ohne Baugenehmigung austoben. So können Sie die Wände ganz nach Ihrem Geschmack streichen und auch die Küche Ihrer Wahl einbauen. Ein paar Ausnahmen gibt es jedoch: Planen Sie, eine tragende Wand einzureißen, so müssen Sie sich dieses Vorhaben meist genehmigen lassen. Auch wenn der Innenausbau einmal doch Auswirkungen auf das äußere Erscheinungsbild der Immobilie haben sollte, ist eine Genehmigung nötig. Das ist etwa dann der Fall, wenn Sie das Dachgeschoss zur Einliegerwohnung ausbauen und eine separate Wohnungstür einbauen lassen.

Türen und Fenster

Möchten Sie die Türen und Fenster lediglich ersetzen, benötigen Sie hierfür meist keine Baugenehmigung. Allerdings müssen Sie sich in diesem Fall an die Brandschutzverordnung sowie gegebenenfalls an das Gebäudeenergiegesetz (GEG) halten. Möchten Sie das Küchenfenster hingegen durch eine moderne Glasfront ersetzen, verändert sich dadurch wiederum das äußere Erscheinungsbild des Hauses. Diese Maßnahme ist in den meisten Bundesländern und Gemeinden genehmigungspflichtig.

Garage und Carport

Bei Garagen und Carports geht jedes Bundesland anders vor: Unterschreitet Ihr geplanter Anbau eine gewisse Größe, kommen Sie unter Umständen um die Baugenehmigung herum. Die genehmigungsfreien Brutto-Grundflächen für Carports betragen beispielsweise je nach Bundesland zwischen 36 und 50 Quadratmetern. Ein Blick in die Landesbauordnung schafft hier meist Klarheit.

Gewächshaus und Gartenhaus

Ein kleines gläsernes Gewächshaus ist in der Regel nicht genehmigungspflichtig. Anders kann es sich hingegen bei größeren Gartenhäusern verhalten. Auch hier ist es empfehlenswert, einen Blick in die Landesbauordnung zu werfen oder direkt bei der Gemeinde oder Baubehörde nachzufragen. Unabhängig von der Größe ist eine Baugenehmigung dann erforderlich, wenn das Gartenhaus über Toiletten, Aufenthaltsräume oder Feuerstellen verfügt.

Welche Strafe droht, wenn ich ohne Baugenehmigung baue?

Wenn Sie eine genehmigungspflichtige Maßnahme umsetzen, ohne auf die Baugenehmigung zu warten, riskieren Sie empfindliche Bußgelder. Diese variieren von Bundesland zu Bundesland. In Berlin drohen Ihnen beispielsweise Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro. Diese können bereits verhängt werden, wenn Sie den ersten Spatenstich setzen. Darüber hinaus kann die Behörde Sie dazu auffordern, die bauliche Maßnahme auf eigene Kosten wieder rückgängig zu machen. Unter Umständen müssen Sie den teuren Wintergarten dann wieder einreißen lassen. Dieses Risiko sollten Sie in keinem Fall eingehen.

Wenn Sie eine Baumaßnahme planen, sollten Sie sich außerdem immer vor Augen führen, dass neben den baurechtlichen Vorschriften auch weitere Regelungen gelten können. Diese können von Brandschutz über Immissionsschutz bis hin zu den Abstandsgrenzen des Nachbarrechts reichen. Auch wenn Ihr Gebäude unter Denkmalschutz steht, können die Vorgaben in Ihrem Fall abweichen. Meist sind dann sehr viel strengere Richtlinien einzuhalten. Verstoßen Sie gegen derartige Auflagen, drohen Ihnen ebenfalls Bußgelder sowie Aufforderungen zum Rückbau.

Baugenehmigungsverfahren: Wie und wo beantrage ich eine Baugenehmigung?

Der Bauantrag muss bei der Bauaufsichtsbehörde oder direkt über die Kommune gestellt werden. Allerdings dürfen nur Bauvorlagenberechtigte den Antrag stellen. Dazu zählen maßgeblich Architekten und Bauingenieure. Je nach Bundesland können auch Handwerker und Projektplaner bauvorlagenberechtigt sein.

Die Bauvorlagenberechtigten reichen für Sie den Antrag in dreifacher Ausführung ein. Ein Exemplar ist für Sie als Bauherr, eines ist für die Baubehörde und eines für die Gemeinde. Der Bauantrag muss die folgenden Dokumente enthalten:

• Unterzeichneter Bauantrag
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:1000
• Lageplan (meist als Auszug aus der örtlichen Liegenschaftskarte)
• Detaillierte Baubeschreibung
• Berechnungen zur Wohn- und Nutzfläche
• Berechnungen zu Geschossflächenanzahl und Grundflächenzahl
• Technische Nachweise (u. a. Angaben zu Schall-, Brand- und Wärmeschutz)

Achten Sie darauf, dass Sie Ihrem Bauantrag wirklich alle nötigen Unterlagen beifügen. Fehlt ein Dokument und müssen Sie aufgrund dessen einen erneuten Antrag stellen, entstehen Ihnen zusätzliche Kosten.

Liegt Ihr Bauantrag der Bauaufsichtsbehörde vor, prüft diese Ihr Vorhaben und kontrolliert, ob Sie alle rechtlichen und gesetzlichen Rahmenbedingungen einhalten. Ist dies der Fall, genehmigt die Behörde Ihren Antrag und Sie können mit den Bauarbeiten loslegen. Findet die Behörde hingegen Fehler und entsprechen Ihre Baupläne nicht den örtlichen Vorschriften, wird Ihr Antrag abgelehnt. Wenn Ihr Antrag abgelehnt wurde, können Sie innerhalb von 4 Wochen ab Zugang des Schreibens Widerspruch einlegen. Es ist in diesem Fall ratsam, frühzeitig einen Anwalt für Baurecht um Rat zu bitten.

Was kostet eine Baugenehmigung?

Die Kosten für eine Baugenehmigung sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Ganz grob können Sie jedoch mit 0,5 Prozent der zu erwartenden Bausumme rechnen. Das heißt: Planen Sie einen Anbau für 60.000 Euro, so müssen Sie mit Baugenehmigungskosten von etwa 300 Euro rechnen. Richtig kostspielig wird die Baugenehmigung natürlich beim Neubau: Soll Ihr Haus 350.000 Euro kosten, kostet Sie die Baugenehmigung etwa 1.750 Euro. Viele Behörden veranschlagen einen Mindestbetrag von 200 Euro.

Die Kosten für die Baugenehmigung müssen Sie als Bauherr tragen. Bedenken Sie auch, dass die Kosten selbst dann anfallen, wenn Ihr Antrag abgelehnt wird und Sie keine Baugenehmigung erhalten.

Fazit: Prüfen Sie immer die Genehmigungspflicht!

Die Baugenehmigung ist für die meisten Bauherren und Immobilienbesitzer ein bürokratisches Ärgernis. Nichtsdestotrotz sollten Sie nie ohne Baugenehmigung bauen: Es drohen Bußgelder im fünfstelligen Bereich und unter Umständen können Sie sogar dazu gezwungen werden, die Baumaßnahmen wieder rückgängig zu machen. Wann eine Baugenehmigung nötig ist und wann nicht, ist allerdings nicht pauschal zu sagen. Werfen Sie am besten einen Blick in die Landesbauordnung oder fragen Sie einfach bei der zuständigen Baubehörde nach.

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