Was ist ein Baukredit?

Der Bau einer Immobilie erfordert viel Kapital. Schließlich verschlingen sowohl der Erwerb und die Erschließung eines Grundstücks als auch der anschließende Hausbau große Summen. Vielen Immobilieninteressenten ist es daher nicht möglich, ihren Traum von der eigenen Immobilie allein mit Eigenmitteln zu realisieren. Ein Baukredit hilft dabei, den Wunsch dennoch zu verwirklichen.

Der Begriff „Baukredit“ wird aber nicht nur beim Bau, sondern auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie verwendet. Was genau ein Baukredit ist und wie er funktioniert, erfahren Sie im Folgenden.

So funktioniert ein Baukredit

Baukredite werden häufig auch als Baufinanzierung, Immobiliendarlehen oder Baudarlehen bezeichnet. Gemeint ist mit den unterschiedlichen Begriffen jedoch immer dasselbe Finanzprodukt: ein zweckgebundener Kredit, der zur Finanzierung eines Hausbaus oder eines Immobilienkaufs dient. Bei besonders kostspieligen Umbauten oder Modernisierungen kann ebenfalls ein Baukredit zur Finanzierung genutzt werden.

In allen Fällen wird der Baukredit üblicherweise als Annuitätendarlehen gewährt. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer über einen festgelegten Zeitraum hinweg gleichbleibend hohe Monatsraten an die Bank zu zahlen hat. Mit der Zeit verändert sich dabei das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil der einzelnen Raten: Der Zinsanteil sinkt, während der Tilgungsanteil steigt. Das resultiert daraus, dass die Zinsen immer auf die jeweilige Restschuld berechnet werden, die monatliche Ratenhöhe aber konstant bleibt. Daher ist die finanzielle Belastung, die bei einem Baukredit entsteht, besonders gut planbar.

Da es bei Baukrediten um hohe Kreditsummen geht, reicht das Einkommen des Kreditnehmers aus Sicht der Bank nicht aus, um den Kredit abzusichern. Deshalb erfolgt eine zusätzliche Absicherung des Baukredits über die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld in das Grundbuch der finanzierten Immobilie. Diese Eintragung ermächtigt den Kreditgeber, die Immobilie zu versteigern, sofern die Kreditraten nicht wie vereinbart gezahlt werden.

Kreditrahmen und Konditionen des Baukredits

Für private Kreditnehmer ist ein Baukredit ideal zur Realisierung ihres Bauvorhabens geeignet. Diese Kreditform zeichnet sich durch folgende Merkmale aus:

• besonders hoher Kreditrahmen – üblicherweise ab 50.000 Euro
• lange Laufzeit – meist von mehreren Jahrzehnten
• niedriger Sollzinssatz – im Vergleich zu Konsumkrediten
• lange Zinssicherheit – durch frei wählbare Zinsbindung

Vor allem die niedrigen Sollzinssätze und die Möglichkeit, eine lange Zinsbindung zu vereinbaren, sind für Sie als Kreditnehmer besonders interessant. Bei der vereinbarten Zinsbindungsfrist handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung, die Ihnen einen bestimmten Sollzinssatz für einen festgelegten Zeitraum garantiert. Das bedeutet: Bei Abschluss Ihrer Baufinanzierung haben Sie die Möglichkeit, einen bestimmten Sollzinssatz für viele Jahre fest mit der Bank zu vereinbaren. Auf diese Weise wissen Sie schon heute, welche Zinskosten in 5, 10 oder gar 15 Jahren auf Sie zukommen, und zwar unabhängig von der Entwicklung des Marktzinssatzes.

Die genaue Höhe des von der Bank angebotenen Sollzinssatzes hängt unter anderem von Ihrer finanziellen Ausgangssituation ab. Je weniger Eigenkapital Sie einbringen, umso höher fallen die Zinsforderungen der Bank aus. In der Regel sollten Sie 20 bis 30 Prozent der gesamten Finanzierungssumme als Eigenkapital einbringen können. Allerdings gibt es auch Banken, bei denen die Aufnahme eines Baukredits ohne Eigenkapital möglich ist.

Ein Baukredit ohne Eigenkapital? So geht’s!

Einige Banken bieten ihren Kunden die Möglichkeit, einen Baukredit auch ohne das Einbringen von Eigenkapital aufzunehmen. Diese sogenannte Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung ist zwar nicht die Regel, wird aber immer verbreiteter.

Zu beachten ist jedoch, dass ein Baukredit ohne Eigenkapital mit erhöhten Risiken für die Bank und daher mit hohen Erwartungen an Ihre Finanzsituation verbunden ist.

Darum ist eine Vollfinanzierung so teuer

Bei einer Vollfinanzierung – also einem Baukredit ohne Eigenkapital – werden Kauf oder Bau einer Immobilie vollständig mit Fremdkapital finanziert. Das bedeutet, dass 100 Prozent der für den Kauf oder Bau anfallenden Kosten über den Baukredit abgedeckt werden. Möglich ist außerdem eine 105- oder 110-Prozent-Finanzierung. Hierbei werden zusätzlich auch Nebenkosten wie Maklerprovision und Notarkosten kreditfinanziert.

Ablauf und Bearbeitungsgebühren der Vollfinanzierung entsprechen weitestgehend denen eines „herkömmlichen“ Baukredits. Allerdings können sich bei der Höhe der Zinsen große Unterschiede zu einem Baukredit mit Eigenkapital ergeben.

Denn mit der Gewährung einer Vollfinanzierung geht die Bank ein höheres Risiko ein. Dieses erhöhte Kreditausfallrisiko lässt sie sich mittels höherer Zinsen vergüten. Im Rahmen einer Vollfinanzierung müssen Sie daher mit einem Zinssatz rechnen, der 0,5 bis 1 Prozent über dem Zinssatz einer Finanzierung mit Eigenkapital liegt. Obwohl dieser Unterschied erst einmal gering wirkt, macht er Ihren Baukredit auf lange Sicht deutlich teurer.

Baukredit als Vollfinanzierung: nur mit einwandfreier Bonität möglich

Weil die Vergabe eines Baukredits ohne Eigenkapital für die Bank risikoreicher ist, setzt sie bei der Vergabe einer Vollfinanzierung eine überdurchschnittlich hohe Bonität des Kreditnehmers voraus. Die Finanzierungsvariante kommt daher nur für Immobilieninteressenten infrage, die über ein sicheres und hohes Einkommen verfügen.

Das Einkommen des Kreditnehmers sollte bei einer Baufinanzierung immer so hoch sein, dass er nicht nur den Kredit bedienen und seinen Lebensunterhalt finanzieren kann. Auch sollte es erlauben, Rücklagen zu bilden und einen gewissen finanziellen Spielraum zu bewahren. Das gilt natürlich auch für eine Vollfinanzierung. Denn Rücklagen sind besonders wichtig, um das Immobilieneigentum zu pflegen und unerwartete Ausgaben oder Ereignisse finanziell bewältigen zu können.

Gleichzeitig ist eine einwandfreie SCHUFA-Auskunft Voraussetzung und die Frage nach Sicherheiten wird für die Bank noch wichtiger. Wer also genug verdient, in der Vergangenheit keine negativen SCHUFA-Einträge verursacht hat und zudem genügend Sicherheiten stellt, kann sein Haus heutzutage auch ohne Eigenkapital bauen.

Ein Baukredit-Vergleich lohnt sich

Ganz gleich, ob Sie auf der Suche nach einem Baukredit mit oder ohne Eigenkapital sind – das Vergleichen verschiedener Kreditangebote ist immens wichtig, um am Ende nicht zu viel zu zahlen. Schließlich gibt es unzählige Kreditinstitute mit ganz unterschiedlichen Voraussetzungen und Konditionen.

Um hierbei den Überblick zu behalten und das für Sie beste Angebot zu finden, bietet es sich an, einen Baukredit-Rechner zu verwenden. Diese Online-Rechner sind kostenlos nutzbar und können helfen, tausende Euro zu sparen.

Das ist ein Baukredit – zusammengefasst

Ein Baukredit – oft auch Immobilienkredit, Baufinanzierung oder Baudarlehen genannt – ist ein zweckgebundener Kredit, der zur Finanzierung eines Hausbaus dient. Die Kreditart zeichnet sich insbesondere durch hohe Kreditsummen, vergleichsweise niedrige Zinsen und lange Laufzeiten aus. Ist die passende Bonität vorhanden, so kann die Aufnahme eines Baukredits oft sogar ohne den Einsatz von Eigenkapital erfolgen.

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