Wie kann ich meinen (Bau-) Kredit umschulden?

In Zeiten niedriger Zinsen möchten viele Kreditnehmer ihren Raten- oder Baukredit umschulden. Auf diese Weise können teure Altverträge durch günstigere ersetzt werden. Was genau eine Umschuldung ist, was es dabei zu beachten gibt und wann sie sich wirklich lohnt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Definition Umschuldung: Das bedeutet der Begriff

Bei einer Umschuldung handelt es sich um eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Als Kreditnehmer schließen Sie eine neue Finanzierung zu aktuell gültigen Konditionen ab und lösen damit die Restschuld Ihres bestehenden Darlehens vollständig ab. Anschließend bedienen Sie nur noch den neuen Kredit.

Selbstverständlich ist eine Umschuldung nur dann sinnvoll, wenn das alte Darlehen durch ein günstigeres abgelöst werden kann. Insbesondere wenn Sie eine Finanzierung mit langer Laufzeit – wie beispielsweise eine Baufinanzierung – abgeschlossen haben, kann eine Umschuldung sinnvoll sein. Denn durch die lange Laufzeit können Sie durch die Reduzierung der Zinsen über die Jahre viele Zinskosten einsparen.

Wie läuft eine Umschuldung ab?

Eine Umschuldung besteht aus 2 Schritten:

1. Aufnahme eines neuen Kredits
2. Vollständige Rückzahlung des bestehenden Kredits durch das Kapital aus dem neuen Kredit

In verschiedenen Artikeln zeigen wir, worauf Sie bei der Aufnahme eines neuen Kredits achten sollten. Sie erfahren zum Beispiel, wie Sie möglichst günstige Bauzinsen erhalten und zur sicheren Kalkulation einen Baufinanzierungsrechner verwenden können.

Dieser Artikel befasst sich daher nur mit dem zweiten Schritt einer Umschuldung und der Frage, unter welchen Bedingungen ein bestehender Kredit vorzeitig zurückgezahlt werden kann.

Prinzipiell ist eine vorzeitige Ablösung bei klassischen Ratenkrediten, Händlerfinanzierungen und den meisten anderen Kreditarten möglich. Allerdings dürfen Kreditgeber bei Ratenkrediten in vielen Fällen wegen entgangener Zinseinnahmen eine Vorfälligkeitsentschädigung von bis zu 1 Prozent der Kreditsumme verlangen. Entscheidend sind aber die jeweils vereinbarten Vertragsdetails.

Bei langlaufenden Baufinanzierungen, die weniger als 10 Jahre alt sind, ist eine vorzeitige Ablösung regelmäßig ebenfalls nur durch Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Kredit vorzeitig ablösen: Wann ist das möglich?

Um die Umschuldung vornehmen zu können, muss der Darlehensnehmer den bestehenden Kreditvertrag kündigen. Mit der Kreditsumme des neu aufgenommenen Kredits kann er dann die verbleibende Restschuld des Altkredits begleichen.

Wann genau eine Kündigung von Darlehensverträgen möglich ist, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen mit dem Kreditgeber ab. Sind im Kreditvertrag keine besonderen Regelungen zur Kündigung enthalten, greifen die gesetzlichen Regelungen. Diese legen fest, dass der Kreditnehmer einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz jederzeit kündigen kann. Das bestimmt § 489 II BGB.

Handelt es sich hingegen um einen festverzinslichen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz, wie es bei Baufinanzierungen die Regel ist, so kann der Kreditnehmer den Vertrag unter folgenden Bedingungen kündigen:

Ohne Vorfälligkeitsentschädigung:

• Generell kann der Darlehensnehmer den Kreditvertrag kündigen, wenn die vereinbarte Zinsbindungsfrist abläuft.
• Wenn das festverzinsliche Darlehen bereits mindestens 10 Jahre läuft, kann es durch den Darlehensnehmer mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist gekündigt werden. Dies gilt auch dann, wenn ursprünglich eine längere Sollzinsbindung vereinbart wurde. Dieses Sonderkündigungsrecht ist in § 489 BGB geregelt.
• Ein Ratendarlehen ohne Immobilienbezug kann nur dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden, wenn im Kreditvertrag kein Rückzahlungszeitpunkt oder fester Zinssatz vereinbart wurde.

Mit Vorfälligkeitsentschädigung:

• Der Kreditnehmer kann ein Darlehen, das durch eine Grundschuld oder Hypothek gesichert ist, nach wenigstens 6 Monaten ab Erhalt der Kreditsumme kündigen. Das ergibt sich aus dem in § 490 BGB festgelegten außerordentlichen Kündigungsrecht. Um sich auf dieses Recht berufen zu können, muss der Kreditnehmer allerdings ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen. Dies ist zum Beispiel dann gegeben, wenn die zur Sicherung des Darlehens beliehene Immobilie verkauft werden soll.
• Wenn sich Kreditnehmer und Bank auf die vorzeitige Ablösung einigen, kann der Kreditvertrag ebenfalls vor Vertragsende gekündigt werden.
• Wenn bei einem Ratendarlehen im Kreditvertrag ein Rückzahlungszeitpunkt und ein fester Zinssatz vereinbart wurden, kann es zwar vorzeitig zurückgezahlt werden, die Bank ist dann jedoch berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen.

Kreditumschuldung: Diese Kosten können anfallen

Wird eine Baufinanzierung außerordentlich gekündigt oder ein laufender Ratenkredit aufgrund einer Umschuldung vorzeitig zurückgezahlt, so hat die Bank außer in den oben erwähnten Ausnahmefällen einen Anspruch auf Entschädigung. Über die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung wird die Bank für entgangene Zinsgewinne entschädigt.

Handelt es sich um einen Ratenkredit oder sonstigen Verbraucherdarlehensvertrag, der nicht durch ein Grundpfandrecht besichert wurde, ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich klar geregelt. Sie darf

• nicht höher als 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages sein, sofern die Restlaufzeit des Kredits mehr als 12 Monate beträgt, und
• nicht höher als 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages sein, sofern die Restlaufzeit des Kredits noch höchstens 12 Monate beträgt.

Außerdem darf der Betrag nicht höher sein als die Sollzinsen, die der Kreditnehmer ohnehin zwischen vorzeitiger und vereinbarter Rückzahlung gezahlt hätte.

Hier kann die Entschädigungssumme erheblich höher ausfallen. Aus diesem Grund ist es besonders bei Baufinanzierungen ratsam, nur zum Ende der Zinsfestschreibung oder nach Ablauf von 10 Jahren zu kündigen.

Denn wenn keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, müssen Sie für eine Umschuldung lediglich mit Kosten für die Übertragung der Grundschuld auf die neue Bank rechnen. Hierbei fallen sowohl für das Grundbuchamt als auch den Notar Kosten an. Diese betragen jedoch meist nicht mehr als 0,3 Prozent der Restschuld.

Wann ist eine Umschuldung sinnvoll?

Ein niedriges Zinsniveau bietet den wohl stärksten Anreiz für eine Umschuldung. Ist das Zinsniveau nach Abschluss Ihres Immobiliendarlehens stark gesunken, ergeben sich durch eine Umschuldung deutlich günstigere Finanzierungsoptionen. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sind Umschuldungen daher sinnvoll und beliebt.

Dabei ist eine Umschuldung insbesondere dann attraktiv, wenn Ihre Restschuld bei über 100.000 Euro liegt. Aufgrund der hohen Restschuld können auch kleine Zinssenkungen über die lange Laufzeit erhebliche Einsparungen bedeuten.

Zugleich sollten Sie jedoch bedenken, dass eine Umschuldung nicht immer kostenlos möglich ist. Müssen Sie im Rahmen der Umschuldung eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, kann diese Ihre Zinsersparnisse aufzehren. Wichtig ist es daher, genau nachzurechnen. Schließlich lohnt sich die Umschuldung nur dann, wenn die Ersparnisse anfallende Kosten übersteigen.

Fazit: Raten- oder Baukredit umschulden

Bei einer Umschuldung wird ein vorhandener Kredit vorzeitig abgelöst und durch einen neuen Kredit ersetzt. Damit das möglich wird, ist es jedoch erforderlich, den älteren Kreditvertrag zuvor zu kündigen. Sind keine kostenfreien Kündigungsoptionen vertraglich vereinbart, können für die vorzeitige Vertragsbeendigung zusätzliche Kosten anfallen.

Insbesondere bei der Kündigung von Immobiliendarlehen kann die Vorfälligkeitsentschädigung sehr hoch sein. Gleichzeitig besteht bei Baufinanzierungen zum Ende der Sollzinsbindung sowie nach Ablauf von 10 Jahren die Möglichkeit, das Darlehen ohne weitere Kosten abzulösen. Ist eine kostenfreie Ablösung möglich und ist das Zinsniveau geringer als bei Vertragsabschluss, so kann eine Umschuldung sinnvoll sein.

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