Was sind Baulasten?

Die Baulast ist eine behördliche Einschränkung hinsichtlich der Bebauung oder Nutzung eines Grundstücks. Bestehen Baulasten, ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, bestimmte von der Behörde vorgegebene Handlungen zu dulden, durchzuführen oder zu unterlassen.

Wie unterscheiden sich Baulasten und Grunddienstbarkeiten?

Bei Baulasten geht es um die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben gegenüber der Baubehörde, während eine Grunddienstbarkeit die zivilrechtlichen Ansprüche zwischen zwei Grundstückseigentümern regelt. Die Baulast wird nicht im Grundbuch eingetragen, eine Grunddienstbarkeit dagegen ist im Grundbuch unter Lasten und Beschränkungen vermerkt.

Einige Beispiele für Baulasten im Überblick:

• Abstandsflächenbaulast: Der Grundstückseigentümer darf bestimmte Flächen des eigenen Grundstücks nicht bebauen, damit der vorgeschriebene Abstand zu benachbarten Gebäuden eingehalten wird.
• Anbaulast: In einer Straße müssen alle Gebäude eine geschlossene Front bilden und aneinander anschließen. Beim Bauen ist direkt an die Nachbargebäude anzubauen.
• Überfahrbaulast: Der Grundstückseigentümer muss Flächen, die als Zufahrtswege für Krankenwagen oder Feuerwehren für ein anderes Grundstück dienen, freihalten und darf diese Flächen nicht bebauen oder abschließen.
• Stellplatzbaulast: Ein Eigentümer muss Stellplätze und deren Nutzung durch Dritte auf seinem Grundstück dulden.

Wie wirken sich Baulasten auf den Grundstückswert aus?

Geht es um den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks, kann eine Baulast zu einer Wertminderung führen. Hier kommt es auf die Art der Belastung an. Es gibt verschiedene Lasten, die praktisch niemals ausgeübt werden und daher keine Wertminderung darstellen. Schränken die Baulasten hingegen die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks stark ein, wirken sie sich wertmindernd aus. Ob und in welcher Höhe eine Wertminderung besteht, stellt am besten ein Gutachter fest.

Warum gibt es Baulasten?

Eine Baulast dient dazu, bestimmte Bebauungshindernisse des öffentlichen Rechts zu überwinden. Baulasten werden eingetragen, wenn eine Nutzung oder Bebauung gesetzlichen Vorgaben nach nicht möglich wäre, das Vorhaben aber umgesetzt werden soll.

Das kann für das eigene Grundstück, aber auch für benachbarte Grundstücke gelten.

Wo und von wem wird eine Baulast eingetragen?

Baulasten werden im Baulastenverzeichnis eingetragen, das beim Vermessungs- und Katasteramt geführt wird. Die Belastung wird mit der Einverständniserklärung des Grundstückseigentümers begründet, das heißt, er erklärt sich gegenüber der Baubehörde mit der Verpflichtung auf seinem Grundstück einverstanden. Grundsätzlich ist die Einverständniserklärung für die Eintragung der Baulast freiwillig. Sie kann jedoch im Rahmen einer Ordnungsverfügung auch durchgesetzt werden.

Die Baulast ist unwiderruflich und kann nur zurückgenommen werden, wenn kein öffentliches Interesse mehr an dieser Last besteht. Das Baulastenverzeichnis genießt im Gegensatz zum Grundbuch keinen öffentlichen Glauben. Beim Kauf eines Grundstücks reicht es also nicht aus, das Verzeichnis einzusehen. Vielmehr sollten Käufer beim Katasteramt eine Baulastenauskunft einholen.

Welche Kosten fallen bei der Eintragung an?

Die Höhe der Kosten für die Eintragung einer Baulast ergeben sich aus den Landesbauordnungen. Üblicherweise übernimmt derjenige, der von der Baulast profitiert, die Kosten für die Eintragung.