Baulastenverzeichnis – diese Verpflichtungen bestehen für ein Grundstück

Als Ergänzung zum Grundbuch führen Städte und Gemeinden das Baulastenverzeichnis. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die für ein Grundstück bestehen, sind hier aufgeführt. Im folgenden Artikel erfahren Sie, warum das Verzeichnis bei einem Immobilienkauf von Bedeutung ist, welche Arten von Baulasten es gibt und wo Sie Einsicht nehmen.

Was ist das Baulastenverzeichnis?

In Deutschland führen die Bundesländer das Baulastenverzeichnis als öffentliches Register, um Pflichten eines Grundstückseigentümers zu dokumentieren, die ihm von der zuständigen Baubehörde auferlegt wurden. Grundlage für die Führung des Baulastenverzeichnisses sind die Landesbauordnungen der Bundesländer. Lediglich in Bayern gibt es ein solches Verzeichnis nicht, dort befinden sich die Angaben als Grunddienstbarkeiten direkt im Grundbuch.

Wirksam wird die bauliche Beschränkung mit der Baulasteintragung in das Verzeichnis. Damit gelten die Einschränkungen auch für alle folgenden Eigentümer.

Was steht im Baulastenverzeichnis?

Das Baulastenverzeichnis führt die Einschränkungen auf, die der Grundstückseigentümer im öffentlichen Interesse dulden oder unterlassen muss. Unter Umständen schränken diese Vorgaben die Nutzung des Grundstücks ein. Steht die Baulast einem Vorhaben des Grundstückseigentümers entgegen, darf er seinen Plan nicht umsetzen.

Welche Arten von Baulasten gibt es?

Bei einer Baulast handelt es sich um eine dauerhaft bestehende Beschränkung für ein Grundstück. Ein Überblick über einige Arten von Baulasten:

Baulast	Art der Beschränkung
Abstandsflächenbaulast	Bestimmte Flächen auf dem Grundstück dürfen nicht bebaut werden, damit der Abstand zum Nachbarn eingehalten werden kann.
Anbaulast	Der Eigentümer muss das Haus bündig an die Nachbarbebauung errichten. Die Fronten schließen also aneinander an.
Erschließungsbaulast	Ein fremdes Grundstück kann über das eigene Grundstück an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen werden.
Stellplatzbaulast	Stellplätze auf dem Grundstück dürfen von Dritten genutzt werden.
Spielflächenbaulast	Besitzt der Eigentümer mehr als 5 vermietbare Wohnungen, müssen Spielflächen für Kinder bereitgestellt und unterhalten werden.
Standsicherheitsbaulast	Teile des Nachbargrundstücks müssen sich aus statistischen Gründen auf einem Grundstück befinden.
Überfahrbaulast	Für den Notfall sind Flächen für Rettungswagen oder Feuerwehr zum Nachbargrundstück, das sonst nicht erreicht werden kann, freizuhalten.
Vereinigungsbaulast	Ein Gebäude darf auf mehreren Grundstücken errichtet werden, die dann eine bauverordnungsrechtliche Einheit bilden.

Wie entsteht eine Baulast?

Beantragt ein Grundstückseigentümer eine Baugenehmigung, prüft die zuständige Behörde, ob eine Baulast im Rahmen des öffentlichen Interesses erforderlich ist. Das private Interesse eines Nachbarn reicht für die Entstehung einer Belastung nicht aus. Besteht ein öffentliches Interesse, erfolgt eine entsprechende Bauleisteintragung.

Wie wird eine Baulast gelöscht?

Nur wenn die Bauaufsichtsbehörde auf die Baulast verzichtet, ist eine Löschung möglich. Die Behörde kann den Anspruch auf die Belastung aufheben, sofern kein öffentliches Interesse mehr an der Beschränkung besteht. Folgende Unterlagen sind für den Löschungsantrag erforderlich:

• Begründung, warum die Baulast zu löschen ist
• Zustimmung der Baubehörde zur Löschung
• Eigentumsnachweis für das belastete Grundstück (Grundbuchauszug)

Wo wird das Baulastenverzeichnis geführt?

In den Gemeinden führen die Bauaufsichtsbehörden das öffentliche Verzeichnis. Da es in Bayern kein Baulastenverzeichnis gibt, sind hier die Grundbuchämter zuständig.

Wer darf Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen?

Jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist, kann Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen oder eine sogenannte Baulastenauskunft beantragen. Haben Sie als Kaufinteressent ein bestimmtes Grundstück im Auge, ist bei der Bauaufsicht ein schriftlicher Antrag einzureichen. Idealerweise liegt dem Antrag die Zustimmung des Eigentümers bei, da die Behörde das Auskunftsersuchen sonst unter Umständen ablehnt. Noch einfacher ist es, wenn der Eigentümer selbst oder der bevollmächtigte Makler die Baulastenauskunft anfordern.

Was kostet die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis?

Es gibt keine einheitliche Kostenregelung für Auszüge aus dem öffentlichen Register.

Oftmals erteilen die Behörden mündliche Auskünfte sogar kostenlos. Für einen schriftlichen Auszug werden Verwaltungsgebühren fällig, die sich nach den Regelungen der jeweiligen Bundesländer richten.

Was ist der Unterschied zwischen einer Baulast und einer Grunddienstbarkeit?

Bei einer Baulast geht es immer um eine Einschränkung, die im öffentlichen Interesse liegt. Im Gegensatz dazu wird eine Grunddienstbarkeit stets durch eine privatrechtliche Einigung begründet. Hier räumt ein Eigentümer einem anderen Eigentümer ein bestimmtes Recht am eigenen Grundstück ein, etwa ein Wegerecht.

Fazit: Baulastenverzeichnis vor einem Immobilienkauf einsehen

Bestehen auf einem Grundstück Baulasten, gehen diese bei einem Verkauf automatisch auf den Rechtsnachfolger über. Das heißt, der neue Eigentümer übernimmt automatisch alle bestehenden Beschränkungen. Dabei ist es unerheblich, ob ihm die Einschränkungen bekannt sind oder nicht.

Einige Baulasten können Sie in der Nutzung des Grundstücks deutlich einschränken, etwa wenn bestimmte Flächen nicht bebaut werden dürfen. Aus diesem Grund sollten Sie vor Unterzeichnung des Grundstücks unbedingt prüfen, ob im Baulastenverzeichnis etwaige Einschränkungen eingetragen sind.

Als Verkäufer sollten Sie potenzielle Käufer auf die bestehenden Beschränkungen hinweisen, damit es nach Abschluss des Kaufvertrages nicht zu Streitigkeiten kommt oder der Käufer gar Mängelansprüche geltend machen kann.

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