Wann wird ein Bausachverständiger benötigt?

Sowohl der Bau als auch der Kauf einer Immobilie sind mit hohen Kosten verbunden. Umso wichtiger ist es daher, dass Baufehler verhindert und bestehende Mängel aufgedeckt werden.

Bei diesen und vielen weiteren Aufgaben hilft ein Bausachverständiger, auch Baugutachter, Baubegleiter oder Immobiliengutachter genannt. Beauftragt wird er direkt vom Bauherrn oder Kaufinteressenten, damit das „Projekt Traumhaus“ nicht zum Albtraum wird.

Wofür Sie einen Bausachverständigen konkret benötigen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und alles Weitere, was Sie zu dem Thema wissen sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist ein Baugutachter?

Kurz gesagt handelt es sich bei einem Baugutachter um einen Immobilienexperten mit idealerweise umfassender Erfahrung. Oft sind es Bauingenieure oder Architekten, die sich nach einer speziellen Ausbildung als Bausachverständiger selbstständig machen. Weil sie nicht von Baufirmen oder anderen Parteien abhängig sind, können sie eine objektive und neutrale Meinung abgeben.

Im Bereich Baubegutachtung wird zwischen öffentlich bestellten und freien Gutachtern unterschieden. Während Letztere ihre Leistungen auf dem freien Markt anbieten und somit von jedem beauftragt werden können, erstellen die öffentlich bestellten Sachverständigen hauptsächlich Gutachten für Gerichte.

Tätigkeiten eines Bausachverständigen

Es gibt eine ganze Reihe an Tätigkeiten, die von einem Immobiliengutachter ausgeführt werden. Dazu zählen beispielsweise folgende:

• Bau- oder Kaufberatung: Ein Sachverständiger begutachtet eine Immobilie oder deren Baupläne vor dem Kauf oder Neubau und weist gegebenenfalls auf Mängel und Fallstricke hin. Dadurch können negative Überraschungen wie unerwartete Kosten oder eine verlängerte Bauzeit weitgehend vermieden werden.
• Prüfung des Bauvertrags: Wer noch nie ein Haus gebaut hat, läuft Gefahr, ungünstige Vereinbarungen mit dem Bauunternehmen einzugehen. Der Bauherr kann daher viel Geld sparen, wenn er den Vertrag sowie die Baubeschreibung durch einen Sachverständigen kritisch analysiert.
• Baubegleitung: Ein Baugutachter kann auch mit der Überwachung eines Neu- oder Umbaus beauftragt werden. So können Mängel und Pfusch frühzeitig erkannt und beseitigt werden.
• Beratung bei Schlussabnahme: Auch wenn nicht der gesamte Bau begleitet wurde, kann ein Immobiliengutachter den Bauherrn am Ende der Bauphase beraten. Hierbei wird beispielsweise geklärt, ob Nachbesserungen erforderlich sind.
• Erstellung diverser Gutachten
  • Schadensgutachten: Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit Baupfusch oder verheimlichten Mängeln wird ein Gutachten vom Bausachverständigen benötigt.
  • Wertgutachten: Für Immobilienverkäufer und Banken, die das Gebäude als Kreditsicherheit nutzen, spielt der aktuelle Immobilienwert eine wichtige Rolle. Ein Bausachverständiger nimmt die dafür notwendige Immobilienbewertung vor.
  • Brandschutzgutachten: Darin legt der Gutachter dar, ob alle nötigen Brandschutzvorschriften erfüllt sind oder ob beziehungsweise welche Maßnahmen ergriffen werden müssen.
  • Bodengutachten: Insbesondere vor der Errichtung eines Neubaus sollte ein Bausachverständiger mithilfe eines Bodengutachtens – auch Baugrundgutachten genannt – eine Analyse der Bodenbeschaffenheit sowie eine Untersuchung auf Altlasten vornehmen.
• Vermessungen: Um die Angaben im Exposé überprüfen zu können, ist die professionelle Vermessung von Grundstücken und Gebäuden durch einen Bauchgutachter unerlässlich.
• Energieberatung: Wer Strom- oder Heizkosten sparen möchte, kann individuelle Tipps von einem Bausachverständigen erhalten.
• Ausstellung eines Energieausweises: Auch die Prüfung und Erstellung des Energieausweises für eine Immobilie übernimmt der Experte.
• Ausarbeitung von Sanierungskonzepten: Vor allem bei Altbauten ist ein vom Bausachverständigen fachkundig erstellter Plan inklusive Kostenschätzung wichtig.

Wer benötigt einen Bausachverständigen?

Die Beauftragung eines Bausachverständigen ist für den Bauherrn und Immobilienkäufer keine Pflicht. In den meisten Fällen ist der finanzielle Nutzen durch die Unterstützung eines Experten jedoch deutlich größer als die Kosten des Bausachverständigen – ganz zu schweigen von den Nerven, die vor allem durch verlängerte Bauzeiten oder unentdeckte Mängel schnell strapaziert werden können.

Diese Personengruppen sollten am besten frühzeitig einen passenden Bausachverständigen suchen:

• Bauherren, bevor sie einen Bauvertrag unterschreiben – um keine wesentlichen Punkte zu vergessen
• Immobilienkäufer, ehe sie einen Kaufvertrag unterzeichnen – damit keine Mängel unentdeckt bleiben
• Immobilienbesitzer, bevor sie Sanierungen oder Renovierungen in Auftrag geben – denn die notwendigen Schritte sollten gut geplant und Kosten objektiv geschätzt werden

Daran erkennen Sie einen guten Immobiliengutachter

Auf den ersten Blick mag es schwierig erscheinen, einen kompetenten Immobiliengutachter auszumachen, da die diversen Bezeichnungen nicht rechtlich geschützt sind.

Wenn Sie jedoch die folgenden Punkte beachten, finden Sie schnell einen sachkundigen Experten, der perfekt zu Ihnen passt.

Achten Sie auf diese Merkmale:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Bausachverständige können nicht nur von Gerichten, sondern auch von Privatpersonen beauftragt werden. Sie besitzen eine besonders große Expertise, sind aber auch sehr gefragt.
• Zertifizierte Baugutachter haben erfolgreich eine spezielle Weiterbildung absolviert. Vor allem Zertifikate von Einrichtungen wie der DEKRA oder dem TÜV zeugen von hoher Fachkenntnis.
• Siegel spezieller Berufsverbände können unter Umständen ebenfalls für die Kompetenz des Experten stehen. Ausschlaggebend für die Aussagekraft sind die Bedingungen für den Erhalt des Siegels. Ein Beispiel hierfür finden Sie auf der Webseite des Bundesverbands Deutscher Bausachverständiger e.V.

Achten Sie bei der Wahl auch auf die Spezialgebiete des jeweiligen Bausachverständigen. Unter anderem auf die folgenden Bereiche erfolgt häufig eine Spezialisierung:

• Altbausanierung
• Brand
• Bewertung
• Energie
• Entwässerung
• Schall
• Schäden
• Wärme
• Schimmel

Bausachverständiger: Kosten im Überblick

Die Tätigkeiten eines Baugutachters sind sehr vielfältig. Zudem beeinflussen Erfahrung, eventuelle Zertifizierungen sowie Spezialgebiete den Preis. Aus diesem Grund kann es keine generell gültige Kostenübersicht geben. Die im Folgenden aufgeführten Werte sind Durchschnittspreise.

Kosten für Leistungen eines Baugutachters (bezogen auf ein Einfamilienhaus)

Stundensatz	ca. 80–200 €
Bauberatung inklusive Prüfung des Bauvertrags	ca. 300 €
Laufende Baubegleitung	ca. 1.000–2.000 €
Abnahme des Rohbaus	ca. 650 €
Energieberatung	ca. 500–1.000 €
Schadensgutachten (z. B. bei Schimmelbefall)	ca. 700 €
Vermessung	ca. 150–250 €

Fazit: Kümmern Sie sich am besten frühzeitig um einen Bausachverständigen

Bauherren und Immobilienkäufer sparen durch die Beauftragung eines Bausachverständigen in der Regel bares Geld. Mit der Unterstützung des Experten können Verhandlungen mit Bauunternehmen erfolgreicher geführt, versteckte Mängel entdeckt und aussagekräftige Gutachten erstellt werden, die auch vor Gericht standhalten.

Ein Baugutachter begleitet sogar den kompletten Neubau Ihrer Immobilie und sorgt auf diese Weise allein durch seine Anwesenheit auf der Baustelle dafür, dass gründlicher gearbeitet wird. Sollten doch Mängel auftreten, erkennt er diese frühzeitig und berät Sie bezüglich der Behebung.

Kompetente Sachverständige sind sehr gefragt, weshalb es sinnvoll ist, frühzeitig nach einem Immobiliengutachter zu suchen. Sie finden einen passenden Experten zum Beispiel über Branchenverbände, den TÜV oder die DEKRA.

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