Was ist im Bauvertrag geregelt?

In einem Bauvertrag werden alle Rahmendaten festgehalten, die für ein Bauprojekt von Bedeutung sind. Er wird zwischen dem Bauherren und der Baufirma geschlossen und bestimmt neben der konkreten Bauleistung auch die Fälligkeit der Vergütung.

Als Bauherr ist es enorm wichtig, den Bauvertrag genau zu prüfen. Was hier alles enthalten sein sollte und welche unterschiedlichen Varianten es gibt, erfahren Sie im Folgenden.

Was ist der Bauvertrag?

Ein Bauvertrag ist nach dem deutschen Recht eine gesetzlich normierte, spezielle Form des Werkvertrags. Er regelt das rechtliche Verhältnis zwischen Bauherr (Auftraggeber) und Bauunternehmen (Auftragnehmer).

Generell gilt der Grundsatz: „Was nicht im Bauvertrag steht, wurde nicht gekauft.“ Deshalb ist es ratsam, den Vertrag vor Unterzeichnung von einem Experten prüfen zu lassen. Denn allzu oft sind hier schwammige Formulierungen enthalten, die im Zweifel zum Nachteil für den Auftraggeber ausgelegt werden können.

Neben einer konkreten Baubeschreibung sind im Bauvertrag auch Details zu Vergütung, Fristen, Abnahme und Abrechnungsverfahren geregelt.

Es gibt in Deutschland unterschiedliche Varianten dieses speziellen Vertrags, die sich in wesentlichen Punkten unterscheiden.

Varianten und Unterschiede beim Bauvertrag

Das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) bildet die Grundlage für den Bauvertrag. Die Besonderheit bei Werkverträgen besteht darin, dass ein Erfolg geschuldet wird. Der Auftragnehmer verpflichtet sich also, das Gebäude nach den vereinbarten Vorgaben zu errichten, und ist unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig, sollte er die Leistung nicht erbringen.

Weil die Geschäftsbeziehung zwischen den am Bau beteiligten Parteien in der Praxis jedoch weiterer Details bedarf, als im Werkvertragsrecht des BGB geregelt sind, gelten seit dem 01.01.2018 durch das neue Bauvertragsrecht ergänzende Vorschriften:

• §§ 650a ff. BGB: „Bauvertrag BGB“
• §§ 650i ff. BGB: Regelungen der Besonderheiten des Verbraucherbauvertrags

Darüber hinaus bestehen mit der „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen“ (VOB) weitere Vertragsbedingungen, die für Bauaufträge der öffentlichen Hand verpflichtend sind, aber auch von Privatpersonen gern genutzt werden.

Bauvertrag BGB

Der Paragraf 650a Bürgerliches Gesetzbuch definiert zunächst, was ein Bauvertrag ist.

Demnach gilt jeder Vertrag als Bauvertrag, der die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks zum Inhalt hat. Auch Außenanlagen werden einbezogen. Selbst Verträge über die Instandhaltung eines Bauwerks gelten als Bauvertrag, wenn das Werk eine wesentliche Bedeutung für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch hat.

Konkret bedeutet diese umfassende Definition, dass neben einem kompletten Neubau beispielsweise auch Malerarbeiten, Elektroinstallation oder Heizungsbau unter die Kategorie „Bauvertrag“ fallen können. Dasselbe gilt für Arbeiten auf Parkplätzen oder Grünflächen, da sie zu den Außenanlagen zählen.

Inhalte Bauvertrag

Ein wesentlicher Bestandteil des Bauvertrags ist die Baubeschreibung. Hier wird erfasst, mit welchen Materialien welche Art von Gebäude errichtet werden soll. Bei dieser Leistungsbeschreibung gilt: je detaillierter, umso besser. Denn nur bei konkreten und aussagekräftigen Angaben können Missverständnisse und Streitigkeiten von vornherein vermieden werden.

Des Weiteren sind im Bauvertrag folgende Punkte festgehalten:

• Vertragsparteien
• Von den Parteien zu übergebende Unterlagen
• Geltende Regelwerke wie DIN-Normen oder VOB-Bedingungen
• Bauzeit inkl. Bezugsfertigkeit
• Zahlungsplan der Abschlagszahlungen
• Sicherheitseinbehalt für potenzielle Mängel
• Verjährungsfrist für Mängelansprüche
• Gewährleistungsbürgschaft
• Weitere Vereinbarungen

Die Liste ist nicht abschließend und je nach Bauprojekt können ganz unterschiedliche Punkte relevant sein. Aus diesem Grund lohnt sich die Prüfung des Bauvertrags durch einen unabhängigen Experten in jedem Fall.

Verbraucherbauvertrag

Der Verbraucherbauvertrag stellt eine besondere Form des BGB Bauvertrags dar. Er gilt immer dann, wenn ein Unternehmen von einem privaten Verbraucher beauftragt wird, ein neues Gebäude zu bauen oder ein bestehendes Gebäude erheblich umzubauen.

Während der „normale“ BGB-Bauvertrag also zwischen Unternehmern geschlossen werden kann, wird eine Privatperson durch die weiterführenden Regelungen des Paragrafen 650i Bürgerliches Gesetzbuch besonders geschützt.

Diese Besonderheiten gelten für Verbraucher:

• Der Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform.
• Er muss eine verbindliche Angabe zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Dauer der Bauarbeiten enthalten.
• Das Bauunternehmen muss eine aussagekräftige und detaillierte Baubeschreibung vorlegen. Sind die Angaben zu vage, kann dies zulasten des Unternehmens gehen.
• Die Übergabe wichtiger Dokumente, die der Bauherr beispielsweise für die Beantragung eines Förderkredits benötigt, muss vor Baubeginn erfolgen.
• Die Baufirma darf bei Verbraucherbauverträgen nur insgesamt 90 Prozent der Gesamtvergütung in Form von Abschlagsrechnungen verlangen.
• Verbraucher können einen geschlossenen Vertrag innerhalb von 14 Tagen nach Unterschrift ohne Angabe von Gründen widerrufen.

VOB Bauvertrag

Bei der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) handelt es sich um Vertragsbedingungen, die Bestandteil eines Bauvertrags werden können. Ähnlich wie bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen ergänzen sie dann die geltenden Gesetze.

Eine Besonderheit sind Bauaufträge, die durch die öffentliche Hand vergeben werden, denn für diese sind die VOB zwingender Vertragsbestandteil.

Die VOB wird vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) erarbeitet und aktualisiert und ist in 3 Abschnitte unterteilt.

VOB/A: Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen

Dieser Teil gilt nur für die Vergabe von Bauleistungen durch öffentliche Auftraggeber. Sie soll die Transparenz bei ausgeschriebenen Bauaufträgen erhöhen sowie jedem geeigneten Bauunternehmen eine faire Chance geben, einen Auftrag von der öffentlichen Hand zu erhalten.

VOB/B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen

Diese Bedingungen schaffen eine erhöhte Klarheit bei Bauverträgen, die allein durch die Regelungen des BGB nicht erreicht wird.

Wesentlich für die VOB/B ist, dass hierüber geregelt wird, wie Anpassungen während der Vertragslaufzeit zu erfolgen haben. Da sich die Umstände oder Wünsche im Laufe eines Bauprojekts oft ändern, sind diese Ergänzungen sehr sinnvoll und werden auch von vielen privaten Auftraggebern freiwillig zu einem Vertragsbestandteil gemacht.

VOB/C: Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen

Sofern die VOB/B in einem Bauvertrag vereinbart werden, gelten automatisch auch die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen der VOB/C.

Hierbei handelt es sich um eine Vielzahl von Vorschriften und Regelungen, wie Leistungsbeschreibungen aufzustellen sind, welche Stoffe und Bauteile verwendet werden müssen und vieles mehr.

Auch der Umfang von Nebenleistungen und die Abrechnung werden hier geregelt.

Fazit: Der Bauvertrag ist das rechtliche Herz eines Bauprojekts

Sowohl der Neubau als auch der wesentliche Umbau einer Immobilie sind umfangreiche und komplexe Projekte, die viel Planung, Kapital und Sachverstand benötigen.

Der Bauvertrag fasst all diese Aspekte mit dem Ziel zusammen, für Auftraggeber und Auftragnehmer ein Höchstmaß an Klarheit und rechtlicher Sicherheit zu schaffen.

Auch wenn private Bauherren durch die Regelungen des Verbraucherbauvertrags besonders geschützt sind, sollten sie den Bauvertrag unbedingt von einem Experten prüfen lassen. Da für Verbraucher eine Widerrufsfrist von 14 Tagen gilt, kann die Prüfung sogar nach Vertragsabschluss erfolgen.

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