Was regelt der Bebauungsplan?

Wer ein Haus bauen möchte und ein passendes Grundstück gefunden hat, sollte unbedingt einen Blick in den Bebauungsplan werfen. Die Art und Weise, wie Grundstücke bebaut und genutzt werden dürfen, ist dort vorgegeben. In diesem Artikel erfahren Sie, was der B-Plan – wie der Bebauungsplan auch genannt wird – konkret regelt, ob die Vorgaben bindend sind und welche Unterschiede zum Flächennutzungsplan bestehen.

Was ist ein Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan gibt die zugelassenen baulichen Nutzungsarten von Grundstücken eines genau umrissenen Gebietes vor. Jeder Interessierte kann den B-Plan in der Regel beim Bauordnungsamt oder beim Stadtplanungsamt einsehen, unter Umständen fallen Gebühren an. In einigen Kommunen ist es auch möglich, online Einsicht in den Plan zu nehmen.

Was regelt der Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan zeigt, wie in einem bestimmten Gebiet gebaut werden darf. Folgende Vorgaben können enthalten sein:

• Bauweise (offen oder geschlossen)
• Abstände zu den Grundstücksgrenzen
• Lage des Gebäudes auf dem Grundstück
• Nutzungsart
• Grundflächenzahl (Größe des Anteils der bebauten Grundstücksfläche)
• Geschossflächenzahl (ergibt sich aus der Grundstücksgröße und der Grundflächenzahl)
• Art der Flächenversiegelung
• Dachform
• Dachneigung
• Firsthöhe, Traufhöhe
• Fassadenfarben und/oder Art der Fassade
• Materialien
• Haustypen

Ein Bebauungsplan besteht aus 2 Teilen:

• Planzeichnung: Teil A
• Beschreibender Text: Teil B

Flächen werden im B-Plan mit Linien gekennzeichnet und durch verschiedene Farben abgegrenzt. Darüber hinaus enthält der Plan zahlreiche Abkürzungen, die in einer Legende genau erläutert werden.

Wer erstellt den Bebauungsplan?

Der B-Plan wird von der Gemeinde erstellt, wobei die Vorgaben der Landesbauordnung einzuhalten sind. Geht es um ein einzelnes Bauvorhaben auf einem Grundstück, für das es keinen Bebauungsplan gibt, kann die Gemeinde das Vorhaben unter der Voraussetzung genehmigen, dass die Vorgaben aus dem Baugesetzbuch eingehalten werden. Paragraf 34 Baugesetzbuch (BauGB) bestimmt, dass Art und Ausmaß eines Neubaus an die Bauweise in der Nachbarschaft angepasst werden müssen.

Wie unterscheiden sich einfacher und qualifizierter Bebauungsplan?

Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält mindestens Vorgaben hierzu:

• Art der baulichen Nutzung
• Umfang der baulichen Nutzung
• Überbaubare Grundstücksfläche
• Örtliche Verkehrsflächen

Fehlt einer dieser 4 Inhalte, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Der Bauherr muss sich in diesem Fall an der Nachbarbebauung orientieren und darauf achten, dass sich sein Bauvorhaben in das bestehende Landschaftsbild einfügt. Auch diese Regelung findet sich in Paragraf 34 BauGB.

Was ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan?

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan wird erstellt, wenn es keinen regulären B-Plan gibt. Bauträger oder Investoren, die ein bestimmtes Gebiet für ein Bauvorhaben im Blick haben, können sich an die Gemeinde wenden, um gemeinsam eine Planung für das Vorhaben zu entwickeln. Der vorhabenbezogene B-Plan wird unter der Voraussetzung erstellt, dass der Investor die vorgesehenen Maßnahmen auch durchführen kann. Der Bauträger verpflichtet sich zur Übernahme der Planungskosten und sichert gleichzeitig zu, das Vorhaben in einer bestimmten Zeit zu realisieren.

Was ist der Unterschied zum Flächennutzungsplan?

Den Flächennutzungsplan verwenden Gemeinden zur Planung und Entwicklung. Damit legen die zuständigen Gremien die städtebauliche Entwicklung für die kommenden Jahre fest. Der Flächennutzungsplan ist also nicht verbindlich, sondern dient lediglich zur Vorbereitung. Für Bauherren ist dieser Plan im Gegensatz zum Bebauungsplan nicht rechtswirksam.

Ein B-Plan gilt stets nur für einen Teil der Gemeinde, während der Flächennutzungsplan die gesamten Flächen einschließt. Die Planung der Bebauung ist wesentlich spezifischer als die der Flächennutzung.

Was passiert bei einem Verstoß gegen den Bebauungsplan?

Bauherren sind verpflichtet, die Vorgaben des Bebauungsplans einzuhalten. Beim schlüsselfertigen Kauf vom Bauträger ist dieser verpflichtet, sich an den B-Plan zu halten. Behörden verhängen ein Bußgeld, wenn Bauherren von den Vorgaben abweichen, oder ordnen einen Baustopp an, bis der Sachverhalt geklärt wird. Unter Umständen ist ein Rückbau erforderlich.

Gemeinden können Abweichungen und Befreiungen vom B-Plan genehmigen, sofern die Änderung aus Gründen des Allgemeinwohls erfolgt und die Interessen der Nachbarn bei der Abweichung gewahrt bleiben.

Fazit: Bebauungsplan als wichtiger Bestandteil der Planung

Wer ein Neubauvorhaben plant, sollte im Idealfall bereits vor dem Grundstückskauf einen Blick in den Bebauungsplan werfen. Auf diese Weise prüft der zukünftige Bauherr, ob er sein Projekt nach seinen Vorstellungen umsetzen kann. In diesem Zusammenhang ist eine Bauvoranfrage zu empfehlen. Bei Nichteinhaltung des B-Plans können Bußgelder verhängt werden, schlimmstenfalls müssen bereits errichtete Bauten abgerissen werden. Eine Verjährung gibt es im öffentlichen Baurecht nicht.

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