Was ist die Beleihungsgrenze?

Bei der Immobilienfinanzierung ermitteln Banken zunächst einen Beleihungswert. Diesen Betrag erhalten Kreditnehmer jedoch nicht als Kreditsumme. Vielmehr nehmen die Kreditgeber einen Risikoabschlag vor und legen eine Beleihungsgrenze fest. Im Folgenden erfahren Sie, warum die Grenze wichtig ist, wie sie berechnet wird und welchen Einfluss dieser Wert auf die Finanzierung hat.

Warum setzen Banken eine Beleihungsgrenze fest?

In der Regel gewähren Banken keine Vollfinanzierung, sondern nehmen ihren internen Richtlinien entsprechend einen Sicherheitsabschlag von dem ermittelten Beleihungswert vor – daraus ergibt sich die Beleihungsgrenze. Damit stellen die Kreditinstitute sicher, dass Sie im Verwertungsfall einen ausreichenden Betrag erhalten, um die Verbindlichkeiten zu decken.

Die Höhe der Beleihungsgrenze ist abhängig von der Art des Kreditinstituts:

Kreditgeber	Maximale Beleihungsgrenze
Geschäftsbanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken	80 %
Hypothekenbanken	60 %
Lebensversicherungen	40–60 %
Bausparkassen	80 %

Die folgende Berechnung zeigt, wie sich die unterschiedlichen Beleihungsgrenzen auswirken.

Im Beispiel hat die Bank einen Beleihungswert von 300.000 Euro ermittelt. Davon ausgehend ergäben sich folgende Beleihungsgrenzen bei den einzelnen Kreditgebern:

Kreditgeber	Maximale Beleihungsgrenze
Geschäftsbanken	240.000 € (80 % von 300.000 €)
Hypothekenbanken	180.000 € (60 % von 300.000 €)
Lebensversicherungen	120.000–180.000 € (40–60 % von 300.000 €
Bausparkasse	240.000 € (80 % von 300.000 €)

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf setzt die Summe aller für das zu finanzierende Objekt aufgenommenen Darlehen ins Verhältnis zu seinem Beleihungswert. Hier werden also auch eventuelle KfW-Darlehen und Vorbelastungen berücksichtigt.

Beispiel:

Beleihungswert der Immobilie: 300.000 Euro

Hypothekendarlehen: 180.000 Euro

KfW-Darlehen: 20.000 Euro

Vorlasten: 10.000 Euro

Beleihungsauslauf = (180.000 + 20.000 + 10.000) / 300.000 = 0,7 = 70 %

Während die Beleihungsgrenze sich also aus den festgelegten Regelungen der Bank ergibt, handelt es sich beim Beleihungsauslauf um einen individuellen Wert für die konkrete Immobilienfinanzierung. Je geringer der Beleihungsauslauf, desto sicherer die Finanzierung für die Bank.

Darf die Beleihungsgrenze bei der Finanzierung überschritten werden?

Banken gewähren auch Darlehen, die über die Beleihungsgrenze hinausgehen. Möglich ist das durch ein sogenanntes 1b-Darlehen, das zusätzlich zu einem Grundpfandrecht über eine öffentliche Bürgschaft abgesichert wird. Mit einer öffentlichen Bürgschaft kann der Beleihungsauslauf auch über 100 Prozent liegen.

Auch mit einem sogenannten Personalkredit, das heißt einem Darlehen, das nicht durch eine Grundschuld gesichert ist, können Sie einen Betrag finanzieren, der über die Beleihungsgrenze hinausgeht. Stimmen die Einkommensverhältnisse, gewähren Banken eine 100- oder 110-Prozent-Finanzierung und stellen den vollen Kaufpreis sowie unter Umständen auch die Kaufnebenkosten zur Verfügung. Die Voraussetzungen dafür sind eine einwandfreie Bonität und ein überdurchschnittlich hohes Einkommen, da sich für die Bank ein höheres Risiko ergibt.

Welche Bedeutung hat die Beleihungsgrenze für die Konditionen?

Der Beleihungsauslauf und die Beleihungsgrenze wirken sich auf die Konditionen der Baufinanzierung aus. Liegt die Beleihung innerhalb der Beleihungsgrenze, bedeutet das für die Bank die größtmögliche Sicherheit. Für die erstrangigen Darlehen gewähren die Kreditinstitute daher attraktive Konditionen.

Gehen die Finanzierungen über die Beleihungsgrenze hinaus, wird ein Zinsaufschlag berechnet. Bei einem Personalkredit müssen Sie mit deutlich höheren Zinssätzen rechnen.

Auch ein 1b-Darlehen, das über eine öffentliche Bürgschaft gesichert ist, wird für den Kreditnehmer wegen höherer Zinssätze teurer.

Fazit: Beleihungsgrenze als wichtiger Kennwert der Immobilienfinanzierung

Bei der Finanzierung einer Immobilie spielt die Beleihungsgrenze eine wesentliche Rolle. Banken setzen die Grenze, die zwischen 60 und 80 Prozent liegt, unterschiedlich fest. Bei Lebensversicherern liegt sie lediglich bei 40 bis 60 Prozent. Für Kreditgeber besteht innerhalb der festgelegten Beleihungsgrenzen ein geringes Kreditausfallrisiko. Demzufolge sind die Konditionen bei solchen erstrangigen Darlehen günstiger als bei Finanzierungen, die über die Beleihungsgrenze hinausgehen. Idealerweise bringen Sie also möglichst viel Eigenkapital in Ihr Vorhaben ein, um die Verbindlichkeiten zu reduzieren. Bedenken Sie, dass bei einer Vollfinanzierung das Risiko für die Bank zunimmt und damit die Zinsbelastungen steigen.

Bildnachweis: fizkes / Shutterstock.com