Checkliste Hauskauf – in 5 Schritten zur Traumimmobilie

Viele Menschen träumen den Traum von den eigenen vier Wänden. Doch bei mangelhafter Planung und überstürzten Entscheidungen kann dieser schnell zum Albtraum werden. Sie können eine derartige Enttäuschung vermeiden, indem Sie sich gut auf den Hauskauf vorbereiten. Halten Sie sich hierzu einfach an unsere Checkliste zum Immobilienkauf.

Schritt 1: Die Budgetplanung

Bevor Sie Immobilienportale durchforsten und Zeitungsannoncen durchsuchen, sollten Sie zunächst einen gut durchdachten Finanzplan aufstellen. Ziel des Ganzen ist es, herauszufinden, wie viel Immobilie Sie sich überhaupt leisten können. Denn das durchdesignte Architektenhaus bringt Ihnen wenig, wenn nach Zahlung der Rate kaum noch Geld für soziale Aktivitäten oder Urlaube vorhanden ist.

Eine Faustregel besagt, dass Sie nicht mehr als 30 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens für Wohnen ausgeben sollten. Dabei ist es zunächst gleichgültig, ob Sie diesen Betrag für Miete oder eine Kreditrate ausgeben. Wenn Sie es ein wenig genauer wissen wollen, sollten Sie Ihre individuellen Finanzen mehrere Monate lang genau im Blick behalten: Wie viel Geld nehmen Sie ein und wie viel davon geben Sie wieder aus? So können Sie ganz genau ermitteln, welche Kreditrate Sie auch langfristig stemmen können.

Im Anschluss müssen Sie noch herausfinden, wie viel Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung einbringen können. Zum Eigenkapital zählen alle finanziellen Mittel, die Ihnen unmittelbar zur Verfügung stehen. Dazu zählen neben liquidem Bankguthaben und Barvermögen unter anderem auch der Erlös aus dem Verkauf von Wertpapieren sowie Bausparguthaben.

Mit diesen beiden Eckdaten – der Eigenkapitalhöhe und der maximalen monatlichen Kreditrate – können Sie schließlich ausrechnen, was Ihre Immobilie kosten darf. Zahlreiche Online-Rechner unterstützen Sie dabei und helfen Ihnen, einen geeigneten Finanzierungsplan aufzustellen. Vergessen Sie dabei aber nicht, auch einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen. Experten raten hier oft zu etwa 5 Prozent des Kaufpreises. Auch die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigener Tasche stemmen können. Dazu gehören:

• Maklerkosten
• Notar- und Grundbuchgebühren
• Grunderwerbsteuer

Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten beim Immobilienkauf auf etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Checkliste Budgetplanung

Schritt 2: Die richtige Lage

Die Lage ist das A und O beim Immobilienkauf, weshalb Sie im nächsten Schritt den Suchradius definieren sollten. Dabei ist entscheidend, ob Sie die Immobilie zur Selbstnutzung erwerben wollen oder ob sie als Kapitalanlage dienen soll. Bei der Selbstnutzung kommt es vor allem darauf an, dass Sie sich selbst wohlfühlen: Passen Lage und Umgebung zu Ihnen und Ihrer Lebensvorstellung? Sind alle Geschäfte des täglichen Bedarfs in Reichweite? Wie sieht es unter Umständen mit Schulen und Kindergärten aus? Sind Freunde und Bekannte in der Nähe? Suchen Sie hingegen nach einer Kapitalanlage, muss das Objekt nicht zwangsläufig Ihren Vorstellungen und Ihrem Stil entsprechen. Hier kommt es vielmehr darauf an, wie attraktiv es für potenzielle Mieter ist. Stellen Sie sich hierfür am besten folgende Fragen: Wie hat sich die Gegend in der Vergangenheit entwickelt und wie wird sie sich voraussichtlich in Zukunft entwickeln? Welche Art von Mieter passt zur Immobilie? Wie hoch kann die Miete angesetzt werden und wie steht dieser Wert im Verhältnis zum Kaufpreis?

Beispiel: Sie stehen mit beiden Beinen im Berufsleben und möchten bald die Familienplanung angehen. Wenn Sie dann nach einem Objekt zur Selbstnutzung suchen, kommen vermutlich eher größere Wohnungen oder Häuser in ruhigen Gegenden infrage. Möchten Sie hingegen eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen, kann auch das kleine Studio-Apartment mitten in der belebten Fußgängerzone die richtige Wahl sein. Gerade bei Letzterem sollten Sie Ihre Emotionen außen vor lassen und vor allem die Zahlen für sich sprechen lassen. Wie viel Rendite verspricht das Investment langfristig abzuwerfen?

Checkliste Lage

Schritt 3: Das richtige Objekt

Haben Sie den Suchradius eingegrenzt und sich für eine Lage entschieden, geht es daran, das richtige Objekt zu finden. Erzählen Sie dabei auch Freunden und Bekannten, dass Sie auf der Suche nach einer passenden Immobilie sind. Unter Umständen kommen Sie so an ein Haus von privat, das vielleicht noch gar nicht offiziell auf dem Markt ist.

Der gängige Weg zur Traumimmobilie führt über einen Immobilienmakler. Der Experte kann ein breit gefächertes Portfolio mit verfügbaren Immobilien vorweisen und hält die Augen für Sie offen. Dadurch ergeben sich für Sie einige Vorteile: Sie müssen nicht aktiv auf Immobiliensuche gehen, was Zeit und Nerven spart. Darüber hinaus steht ein Makler Ihnen beratend zur Seite und sammelt für Sie alle nötigen Unterlagen zur Immobilie ein. Er kann Ihre Fragen beantworten und Sie auch bei der Kaufpreisverhandlung unterstützen. Doch der Makler hat natürlich seinen Preis: Die Maklerprovision liegt meist bei etwa 7 Prozent des Kaufpreises.

Die meisten Kaufinteressenten starten ihre Suche auf einem Online-Immobilienportal. Auch Zeitungsannoncen können den einen oder anderen Geheimtipp beinhalten. Stellen Sie sich aber darauf ein, dass die Suche nicht ohne Rückschläge ablaufen wird: Häufig dauert es länger als gedacht, bis die perfekte Immobilie dabei ist. Darüber hinaus kann es dann natürlich sein, dass der Verkäufer sich gegen Sie und für einen anderen Käufer entscheidet. Häufig dauert die Immobiliensuche mehrere Monate, teils sogar Jahre.

Haben Sie schließlich ein Objekt im Auge, folgt der Besichtigungstermin. Achten Sie nach Möglichkeit darauf, einen Termin am Tag zu wählen. So können Sie die Immobilie Ihrer Wahl bei bestem Licht begutachten. Darüber hinaus sollten Sie den Termin nicht alleine wahrnehmen. Holen Sie sich Verstärkung – am besten in Form eines Experten. Ein professioneller Gutachter verrät Ihnen beispielsweise, wie gut das Dach noch in Schuss ist oder wie es um die Bausubstanz bestellt ist. Das ist besonders wichtig, da bei Immobilienkäufen zumeist der Grundsatz „gekauft wie gesehen“ gilt. Für Sie bedeutet das: Haben Sie sich nicht ordentlich informiert und stellen Sie erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags fest, dass die Wände morsch sind, können Sie keinen Schadensersatz geltend machen. Auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nicht möglich.

Lassen Sie sich in diesem Schritt auch alle nötigen Unterlagen und Dokumente vorlegen. Dazu zählen maßgeblich:

• Energieausweis
• Grundriss oder Aufteilungsplan
• Grundbuchauszug (zur Prüfung etwaiger Belastungen)
• Übersicht über die letzten Modernisierungsmaßnahmen (wenn vorhanden)
• Jahresabrechnungen

Bei Eigentumswohnungen müssen Sie einige zusätzliche Dokumente kontrollieren. Denken Sie daran: Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, erwerben Sie immer auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Hat die Eigentümerversammlung beispielsweise vor Kurzem beschlossen, das Dach zu erneuern, müssen Sie sich an den Kosten beteiligen. Damit eine derartige Zusatzausgabe Sie nicht unvorbereitet trifft, sollten Sie die jüngsten Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Insgesamt sollten Sie in diesem Fall die folgenden Dokumente prüfen:

• Teilungserklärung
• Nachweis über Höhe des Hausgelds
• Nachweis über Höhe der Instandhaltungsrücklage
• die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung
• Mietverträge (bei vermieteter Wohnung)

Auch den Kaufpreis sollten Sie an dieser Stelle berücksichtigen. Lassen Sie dabei Emotionen außen vor und versuchen Sie, ganz rational herauszufinden, ob der veranschlagte Kaufpreis gerechtfertigt ist. Hierzu können Sie diesen mit dem Preis von ähnlichen Objekten vergleichen. Noch einfacher ist es, wenn Sie einen Immobilienmakler oder Gutachter zurate gezogen haben. Er besitzt in der Regel eine gute Marktkenntnis und kann Ihnen schnell sagen, ob das Haus zu einem guten Preis angeboten wird oder völlig überteuert ist. Möchten Sie die Immobilie im Anschluss vermieten, sollten Sie den Kaufpreis auch in Relation zur potenziellen Miete setzen: Welche Rendite können Sie langfristig erwarten und nach wie vielen Jahren schreibt die Immobilie schwarze Zahlen?

Checkliste Objekt

Schritt 4: Die richtige Baufinanzierung

Wenn Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, geht es an die richtige Finanzierung. Das Wichtigste dabei ist: Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf Ihre Hausbank, sondern holen Sie mehrere verschiedene Angebote ein. So können Sie gewährleisten, dass Sie am Ende auch wirklich die besten Konditionen erhalten.

Beim Banktermin sollten Sie die folgenden Dokumente zur Hand haben:

• Informationen zur Immobilie (z. B. Exposé, Grundriss)
• die letzten 3 Gehaltsnachweise (bzw. Rentenbescheide bei Rentnern)
• letzter Lohnsteuerbescheid
• SCHUFA-Selbstauskunft
• ggf. Nachweis über laufende Kredite
• bei Selbstständigen: Bilanz- und Gewinnermittlung, ggf. Gesellschaftervertrag, betriebswirtschaftliche Auswertung, Handelsregisterauszug

Wie günstig oder wie teuer eine Baufinanzierung ist, zeigen die jeweiligen Zinsen an. Dabei handelt es sich um die Gebühren, die direkt an die Bank abgeführt werden. Diese hängen im Grunde davon ab, welches Risiko Sie als Kreditnehmer darstellen. Sind Sie festangestellt und können Sie monatlich ein hohes Einkommen nachweisen, werden die Zinsen eher niedriger ausfallen. Können Sie sich den Baukredit hingegen gerade so leisten, werden Sie etwas mehr zahlen müssen. Auch die Höhe des Eigenkapitals spielt dabei eine große Rolle: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger ist der Immobilienkredit. Nach wie vor wird oft dazu geraten, etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche zu zahlen. Angesichts der stetig steigenden Immobilienpreise können Sie jedoch unter Umständen auch einen Kredit mit weniger Eigenkapital bekommen. Unter besonders guten Voraussetzungen ist sogar eine Vollfinanzierung möglich.

Doch der Zinssatz ist nicht das einzige Kriterium für oder gegen ein Kreditangebot. Holen Sie Angebote mit unterschiedlicher Sollzinsbindung ein: Zwar müssen Sie bei einer langen Sollzinsbindung wiederum mit etwas höheren Zinsen rechnen, doch sind Sie dann im Falle steigender Bauzinsen abgesichert. Auch das Kleingedruckte des Kreditangebots gilt es unter die Lupe zu nehmen: Wie kundenfreundlich sind beispielsweise die Sondertilgungskonditionen? Besteht die Möglichkeit, die monatliche Rate flexibel anzupassen?

Checkliste Baufinanzierung

Schritt 5: Der Vertragsabschluss

Sie haben sich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis geeinigt und die Bank hat Ihnen eine Finanzierungszusage erteilt? Dann folgt der nächste und finale Schritt: der eigentliche Immobilienkauf.

Der Immobilienkaufvertrag muss immer notariell beurkundet sein. Der Notar holt hierzu alle nötigen Informationen ein und fertigt daraufhin einen Vertragsentwurf an. Diesen erhalten Sie spätestens 2 Wochen vor dem veranschlagten Notartermin, sodass Sie den Entwurf eingehend prüfen können. Zögern Sie an dieser Stelle nicht, sich Rat einzuholen: Bei Verständnisfragen können Sie jederzeit den Notar kontaktieren. Bedenken Sie jedoch, dass der Notar bei der Immobilienvertragsunterzeichnung eine neutrale Rolle einnimmt. Er kann Ihnen beispielsweise nicht verraten, ob eine bestimmte Formulierung eher von Vorteil oder Nachteil für Sie ist. Möchten Sie eine juristische und individuelle Einschätzung, müssen Sie sich daher an einen Immobilienmakler oder einen Fachanwalt für Immobilienrecht wenden.

Beim eigentlichen Notartermin wird der Notar den Kaufvertrag noch einmal Wort für Wort vorlesen. Im Anschluss folgt die Vertragsunterzeichnung und die Bank zahlt Ihnen den nötigen Betrag aus. Nun können Sie sich entspannt zurücklehnen, denn alles andere übernimmt der Notar für Sie: Dieser gibt alle nötigen Dokumente an das Grundbuchamt weiter und veranlasst den Grundbucheintrag, der Sie schließlich zum rechtlichen Eigentümer der Immobilie macht.

Wichtig: Oft wird auch dazu geraten, den Kreditvertrag vor dem Kaufvertrag zu unterzeichnen. Das liegt daran, dass die Finanzierungszusage der Bank nicht verbindlich ist und die Bank trotz allem einen Rückzieher machen kann. Entscheiden Sie sich für diese Reihenfolge, sollten Sie allerdings darauf achten, dass zwischen den beiden Vertragsterminen weniger als 2 Wochen liegen: Überlegt der Verkäufer es sich doch noch anders, können Sie von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen und den Kreditvertrag rückabwickeln lassen. Ist die 14-tägige Widerrufsfrist hingegen verstrichen, sind Sie dazu verpflichtet, den Kredit wie vereinbart aufzunehmen – auch wenn die Traumimmobilie bereits anderweitig verkauft ist.

Checkliste Vertragsabschluss

Fazit: Gute Planung ist das A und O des Immobilienkaufs

Der Immobilienkauf ist voraussichtlich die größte Investition Ihres Lebens. Genau aus diesem Grund sollten Sie den Prozess nicht auf die leichte Schulter nehmen. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für Planung und Objektsuche. Schrecken Sie außerdem nicht davor zurück, sich professionelle Hilfe in Form von Maklern, Gutachtern und Anwälten zu holen, wenn Sie in einer Sackgasse stecken. Denn ist der Kaufvertrag erst einmal unterzeichnet, gibt es in der Regel kein Zurück mehr. Mit unseren Checklisten können Sie die größten Stolperfallen gekonnt umschiffen und erfolgreich in die eigenen vier Wände investieren.

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