Checkliste Wohnungskauf: Das sollten Sie beachten

Niedrige Zinsen auf klassische Anlageformen wie Tages- und Festgeld sorgen dafür, dass immer mehr Menschen in Immobilien investieren. Gerade Eigentumswohnungen sind dabei hoch im Kurs, da hier – anders als bei Häusern – häufig schon geringes Eigenkapital ausreicht. Wenn auch Sie mit dem Gedanken spielen, eine Wohnung als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung zu kaufen, dann sind Sie hier genau richtig: Hangeln Sie sich einfach an unserer Checkliste entlang, beherzigen Sie die Tipps für den Kauf Ihrer Eigentumswohnung und vermeiden Sie so kostspielige Fehler.

Checkliste Wohnungskauf, Schritt 1: Budgetplanung

Bevor Sie nach geeigneten Objekten suchen können, müssen Sie zunächst Ihr Budget abstecken. Hierzu ist ein Kassensturz unerlässlich: Prüfen Sie, wie viel Eigenkapital Sie zur Verfügung haben und wie viel Geld Sie monatlich in die Finanzierung einfließen lassen können. Zum Eigenkapital zählt dabei nicht nur das Guthaben auf Ihrem Sparkonto, sondern unter anderem auch folgendes Vermögen:

• Barvermögen
• Guthaben aus einem Bausparvertrag
• Lebensversicherungen
• Wertpapiervermögen
• Bereits vorhandene Immobilien und Grundstücke
• Ggf. Eigenleistung, die bei den Bauarbeiten mit eingebracht wird (meist auf 15 % des Darlehensbetrags gedeckelt)

Es gibt einige Faustregeln, an die Sie sich bei der Budgetplanung halten können. So sollten Sie etwa 20 bis 30 Prozent an Eigenkapital mitbringen, um möglichst gute Kreditkonditionen zu erhalten. Grundsätzlich ist bei guten Rahmenbedingungen aber auch eine Finanzierung mit weniger Eigenkapital möglich. Doch beim Eigenkapital bleibt es nicht: Zusätzlich sollten Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen können. Diese belaufen sich auf etwa 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises und setzen sich wie folgt zusammen:

• Notar- und Grundbuchgebühren: ca. 2 % des Kaufpreises
• Maklergebühren: bis zu 3,57 % des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland)

Eine weitere Faustregel lautet, dass Sie nicht mehr als etwa 30 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens für Wohnen ausgeben sollten. Sind Sie etwa alleinstehend und verdienen Sie 2.800 Euro netto, so sollte Ihre Miete – oder eben entsprechend Ihre Kreditrate – nicht mehr als 840 Euro betragen. Beim Wohnungskauf müssen Sie dabei jedoch unterscheiden, ob Sie die Wohnung zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage zur Vermietung erwerben wollen: Bei Letzterem ist die Budgetplanung etwas schwieriger, da die 30-Prozent-Faustregel hier nicht greift. Stattdessen sollten Sie schauen, dass Ihre Mieteinnahmen die Kreditrate möglichst vollständig decken. Dies ist aufgrund steigender Immobilienpreise und gedeckelter Mieten jedoch nicht so leicht zu bewerkstelligen, sodass Käufer meist selbst noch etwas drauflegen müssen. Insgesamt gilt beim Kauf von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage, dass Sie die mögliche Rendite der Immobilie zuvor möglichst genau berechnen sollten. Kalkulieren Sie hierzu etwa, in wie vielen Jahren Sie Ihr Anfangsinvestment bei normalen Bedingungen voraussichtlich wieder erwirtschaftet haben und ab wann die Immobilie wirklich Gewinn abwirft.

Wenn Sie schließlich wissen, wie viel Eigenkapital Sie zur Verfügung haben und welche monatliche Kreditrate Sie sich leisten können (und wollen), können Sie errechnen, was Ihre Immobilie maximal kosten darf. Hierbei können Sie entweder selbst zum Taschenrechner greifen oder einen kostenlosen Online-Budgetrechner nutzen. Ein Beispiel: Bei Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro, einer monatlichen Kreditrate von 840 Euro, einem Zinssatz von 1,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgungsrate von 3 Prozent könnten Sie sich mit einer klassischen Finanzierung eine Wohnung für etwa 200.000 Euro leisten.

Checkliste Wohnungskauf, Schritt 2: Objektsuche

Nachdem Sie wissen, was Sie sich leisten können, können Sie sich auf die Suche nach dem passenden Objekt machen. Hierbei sollten Sie sich an den viel zitierten Maklerleitspruch halten: „Lage, Lage, Lage!“ Der Grund dafür ist unmittelbar einleuchtend. Denn nahezu alle Eigenschaften einer Immobilie lassen sich nachträglich anpassen, nur der Standort nicht.

Lage und Standort

Die Lage Ihrer Immobilie entscheidet maßgeblich darüber, ob Sie ein gutes Geschäft machen. So sollten Sie unter anderem auf die folgenden Aspekte achten:

• Infrastruktur: Ist die Immobilie gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden? Sind Geschäfte des täglichen Bedarfs gut zu erreichen? Gibt es Arztpraxen in der Nähe? Wie weit ist das nächste Krankenhaus entfernt? Gibt es gute Schulen und ausreichend Kindergartenplätze? Gibt es Naherholungsgebiete wie Parks und Wälder? Wie steht es um das Freizeitangebot?
• Lokale Entwicklung: Gibt es in der Gegend eine hohe Arbeitslosenquote? Welche demografischen Schichten prägen die Gegend? Zieht die Region immer mehr Menschen an oder herrscht Bevölkerungsschwund?
• Standort: Geht der exakte Standort mit negativen Aspekten einher? Befindet er sich etwa in einer Einflugschneise oder direkt an einer vielbefahrenen Straße? Liegt die Wohnung über einer Bar oder einem Restaurant, was mit Lärm- oder Geruchsbelästigung einhergehen könnte?

Auch hier kommt es wieder darauf an, ob Sie die Eigentumswohnung für sich selbst oder zur Vermietung kaufen möchten. Wenn Sie eine Wohnung zur Eigennutzung suchen, so spielen neben den oben erwähnten Faktoren auch weitere, viel persönlichere Aspekte eine Rolle: Wie weit ist die Wohnung etwa von Ihrem Arbeitsplatz entfernt? Bevorzugen Sie es persönlich eher ländlich oder urban? Wie weit wohnen Freunde und Familie entfernt?

Möchten Sie eine Wohnung hingegen vermieten, sollten Sie darauf achten, dass Lage und Standort möglichst viele verschiedene Mieter ansprechen. So kann eine gut angebundene Wohnung mittlerer Größe am Stadtrand etwa attraktiv sein für kleine Familien, Rentnerpaare oder auch Studenten-WGs. Grundsätzlich gilt: Je mehr Zielgruppen Sie mit Ihrer Wohnung ansprechen, desto einfacher ist diese zu vermieten. Sie werden dann nicht lange nach geeigneten Mietern suchen müssen, was das Risiko von langen Leerstandsphasen stark minimiert.

Zustand und Ausstattung der Immobilie

Neben der Lage ist selbstverständlich auch der Zustand der Immobilie entscheidend für Erfolg oder Misserfolg Ihres Wohnungskaufs. Zur Besichtigung des Objekts sollten Sie deshalb in jedem Fall einen Immobiliensachverständigen mitnehmen, der die Wohnung fachmännisch unter die Lupe nimmt. Zwar kann eine renovierungsbedürftige Wohnung zunächst wie ein wahres Schnäppchen wirken, doch der niedrige Kaufpreis wird oft von hohen Folgekosten überschattet. Überlegen Sie sich daher vor dem Kauf gut, wie viel Geld Sie noch in Ihre Immobilie investieren müssten, um diese ordentlich nutzen oder gewinnbringend vermieten zu können.

Auch die Ausstattung der Immobilie muss genauer betrachtet werden. Hierzu zählt etwa die Raumaufteilung. Diese ist vor allem dann relevant, wenn Sie die Wohnung vermieten möchten: Ein Designer-Loft wird Ihre Zielgruppe trotz 1A-Lage wieder etwas einschränken, da das offene Wohnkonzept nicht viele Mieter anspricht. Ist das Loft aber beispielsweise sehr hochwertig und individuell ausgestattet, können Sie unter Umständen gerade aufgrund dieser Besonderheiten einen hohen Mietpreis erzielen. Es ist wichtig, dass Sie hier alle möglichen Vorteile und Risiken genau abwägen. Nur so können Sie eine fundierte Entscheidung treffen.

Checkliste Wohnungskauf, Schritt 3: Prüfung der Unterlagen

Was viele unterschätzen: Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, dann erwerben Sie nicht nur die Wohnung an sich, sondern gleichzeitig auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Dadurch werden Sie automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Das bedeutet etwa, dass Sie sich anhand der regelmäßigen Hausgeldzahlungen an den laufenden Gebühren für die Verwaltung der Immobilie sowie an den Kosten für die Instandhaltung der gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten – wie Treppenhaus, Flur und Fassade – beteiligen müssen. Auch müssen Sie mitzahlen, wenn größere und kostspieligere Maßnahmen – wie etwa ein neues Dach – anstehen. Diese Verpflichtung greift selbst dann, wenn Sie die Wohnung erst seit Kurzem besitzen. Es ist daher unumgänglich, alle Unterlagen im Zusammenhang mit der WEG genauestens zu prüfen. Lassen Sie sich etwa die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen, um herauszufinden, ob größere Baumaßnahmen bereits beschlossen wurden. Sie können daran oft auch ablesen, ob es in der Eigentümerversammlung eher ruhig zugeht oder ob es häufig zu Unstimmigkeiten kommt.

Prüfen müssen Sie darüber hinaus die folgenden beiden Dokumente:

• Teilungserklärung: In der Teilungserklärung steht unter anderem, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum zählt. Das Sondereigentum bezeichnet den Teil der Immobilie, der Ihnen alleine gehört – meist die eigentliche Wohnung. Das Gemeinschaftseigentum bezeichnet alles, was der WEG gemeinschaftlich gehört. Hierzu zählen etwa Treppenhaus, Dach und Fassade, aber zum Beispiel auch tragende Wände in den einzelnen Wohnungen. Wenn Sie etwas am Gemeinschaftseigentum ändern möchten, benötigen Sie in der Regel die Zustimmung der WEG. In der Teilungserklärung können auch Sondernutzungsrechte festgehalten werden, etwa wenn der Eigentümer der Erdgeschosswohnung exklusiv den angrenzenden Garten nutzen darf oder wenn einzelnen Eigentümern bestimmte Tiefgaragenstellplätze zur Sondernutzung überlassen werden.
• Gemeinschaftsordnung: Die Gemeinschaftsordnung wird häufig auch als die Verfassung der WEG bezeichnet. Sie regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer. So finden Sie hier oft Regelungen zur Haustierhaltung oder zur gewerblichen Nutzung der Immobilie. Auch die Höhe von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage sowie die Stimmrechte bei der Eigentümerversammlung sind hier festgehalten.
• Mietvertrag (bei vermieteten Wohnungen): Vermietete Wohnungen werden häufig eher günstig angeboten. Wenn Sie die Wohnung nicht zur Selbstnutzung, sondern als Kapitalanlage kaufen wollen, kann dies eine gute Option sein. Allerdings müssen Sie sich im Klaren darüber sein, dass Sie in den bestehenden Mietvertrag eintreten und diesen nicht nach Belieben ändern können. Es gilt: „Kauf bricht Miete nicht.“ Prüfen Sie daher den Mietvertrag und kontrollieren Sie, ob Sie mit allen Regelungen leben können. Finden Sie auch heraus, wann die letzte Mieterhöhung stattgefunden hat.

Vor dem Wohnungskauf ist es essenziell wichtig, diese Dokumente zu prüfen. Sie riskieren sonst beispielsweise, bereits kurz nach dem Kauf an kostspieligen Reparaturen am Gemeinschaftseigentum beteiligt zu werden. Ist etwa ein neues Dach fällig, kann dies Ihre gesamte Budgetplanung hinfällig machen. Auch erfahren Sie durch die Teilungserklärung, welche Teile der Immobilie Sie wirklich erwerben und welche der Gemeinschaft gehören. Bedenken Sie dabei: Zwar können die Regeln nachträglich geändert werden, doch erfordert dies meist die Zustimmung der anderen Eigentümer. Da sich dies in der Praxis äußerst schwierig gestaltet, sind nachträgliche Änderungen eher eine Seltenheit. Sie müssen mit den Vereinbarungen aus Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung also leben.

Checkliste Wohnungskauf, Schritt 4: Finanzierung

Sie haben ein Objekt gefunden, das zu Ihrem Budget passt und das alle Ihre Anforderungen an Lage und Zustand erfüllt? Herzlichen Glückwunsch! Damit haben Sie den wohl schwersten Schritt bereits getan. Sie können sich nun auf die Suche nach einer passenden Baufinanzierung machen.

Die goldene Regel hierbei lautet: Verlassen Sie sich nicht auf Ihre Hausbank, sondern holen Sie immer mehrere Angebote ein. Sie werden überrascht sein, wie stark diese voneinander abweichen können.

(H3) Wohnungskauf: Welche Unterlagen benötige ich für die Finanzierung?

Um Angebote einholen zu können, benötigen Sie meist die folgenden Dokumente:

• Die letzten 3 Gehaltsnachweise
• Eine aktuelle Renteninformation
• Den letzten Lohnsteuerbescheid
• Eine unterschriebene SCHUFA-Auskunft
• Ggf. Nachweis über bereits laufende Kredite
• Ggf. Nachweis zur privaten Krankenversicherung
• Ggf. Mitteilung über (drohende) Insolvenzverfahren oder Vermögensabnahmen durch den Gerichtsvollzieher (über die letzten 5 Jahre)

Wenn Sie selbstständig sind, dann müssen Sie Ihre Bilanzen und Gewinnermittlung offenlegen. Auch eine betriebswirtschaftliche Auswertung sowie ein Auszug aus dem Handelsregister dürfen in diesem Fall nicht fehlen.

Ob die Bank Ihnen grünes Licht für die Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung gibt, hängt nicht nur von Ihnen als Kreditnehmer ab. Auch die Immobilie selbst spielt eine Rolle, weshalb Sie auch hierzu die nötigen Unterlagen vorbereiten sollten:

• Kaufvertrag (alternativ Grundbuchauszug)
• Exposé (inkl. Fotos der Wohnung)
• Bau- oder Grundrissplan
• Bebauungsplan
• Berechnung von Bruttogrundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche
• Lageplan
• Katasterplan
• Teilungserklärung
• Auszug aus Baulastenverzeichnis
• Bei Neubauten: Baubeschreibung, Baukostenschätzung, Baugenehmigung

Die Banken bewerten auf Grundlage dieser Informationen das Risiko der Finanzierung. Es gilt: Je höher das Risiko für die Bank, desto teurer der Kredit. Bringen Sie also viel Eigenkapital mit und befindet sich Ihre Wohnung in einem hervorragenden Zustand sowie in Top-Lage, dann dürfen Sie sich über besonders günstige Zinsen freuen. Sind Sie hingegen selbstständig, können nur ein schwankendes Einkommen vorweisen und haben sich für ein renovierungsbedürftiges Schnäppchen-Objekt entschieden, dann müssen Sie mit höheren Zinsen und im schlimmsten Fall sogar mit einer Absage rechnen.

Woran erkenne ich eine gute Immobilienfinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung ist kein Produkt von der Stange, sondern eine höchst individuelle Vereinbarung. Daher sollten Sie die unterschiedlichen Angebote prüfen und genauestens miteinander vergleichen. Achten Sie dabei unter anderem auf die folgenden Punkte:

• Zinshöhe: Je niedriger der Zins, desto besser. Wichtig ist jedoch, dass Sie hier immer den Effektivzins und nicht den Sollzins betrachten. Während es sich beim Sollzins um eine bereinigte Angabe handelt, enthält der Effektivzins über den eigentlichen Zins hinaus alle weiteren Gebühren, zum Beispiel Bearbeitungsentgelte. Er gibt also die tatsächlichen Kosten Ihrer Immobilienfinanzierung wieder.
• Laufzeit / Zinsbindung: Die Zinsbindung gibt an, für wie lange der ursprünglich vereinbarte Zinssatz gilt. In Zeiten niedriger Bauzinsen sorgt eine lange Zinsbindung für Planbarkeit und finanzielle Sicherheit. Bei hohen Zinsen kann eine kurze Zinsbindung vorteilhaft sein. Gut zu wissen: Nach 10 Jahren steht Ihnen ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu. Sind die Zinsen bis dahin gesunken, können Sie relativ problemlos auf einen günstigeren Kredit umschulden.
• Tilgungssatz: Ihre monatliche Kreditrate setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen. Während die Zinszahlungen direkt an die Bank gehen, zahlen Sie über die Tilgungsrate Ihre Schulden ab. Das bedeutet: Je höher die anfängliche Tilgungsrate ist, desto schneller sind Sie wieder schuldenfrei. Gerade in Zeiten von Niedrigzinsen sind Tilgungsraten von 4 Prozent und mehr keine Seltenheit.
• Sondertilgungskonditionen: Durch Sondertilgungen können Sie Ihr Darlehen schneller wieder abbezahlen. Kommen Sie überraschend an Geld – etwa durch ein Erbe oder eine fällige Lebensversicherung – können Sie dieses Geld direkt in Ihre Baufinanzierung einfließen lassen. Das Problem: Mit jeder Sondertilgung entgehen der Bank Zinsen, weshalb die Höhe der Sondertilgungen oft gedeckelt ist. Bei den meisten Banken können Sie pro Jahr Sondertilgungen in Höhe von etwa 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme leisten. Prüfen Sie also genau, wie kulant Ihre Bank in Sachen Sondertilgungen ist.

Auch wenn die Zinshöhe meist das aussagekräftigste Argument für oder gegen eine Immobilienfinanzierung ist, sollten Sie bedenken: Ein niedriger Zins bringt Ihnen langfristig wenig, wenn das Gesamtpaket nicht stimmt. Werfen Sie daher auch einen Blick ins Kleingedruckte und versuchen Sie, zu ermitteln, wie kundenfreundlich das Angebot wirklich ist: Könnten Sie die Kreditraten zum Beispiel zeitweise aussetzen, wenn Sie Ihren Job verlieren? Könnten Sie die Tilgungsrate etwas hochschrauben, wenn Sie eine Beförderung erhalten? Die Immobilienfinanzierung wird Sie über viele Jahre begleiten, weshalb das Darlehen auch langfristig zu Ihnen passen sollte.

Checkliste Wohnungskauf, Schritt 5: Kaufvertrag und Eigentumsübertragung

Wenn die Bank Ihr Kreditgesuch bewilligt hat, folgt der Notartermin. Ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung muss zwingend notariell beurkundet sein, weshalb es sich hierbei um einen Pflichttermin handelt. Der Notar wird von den beiden Parteien – oder von deren Maklern – alle nötigen Informationen anfordern und daraufhin einen ersten Kaufvertragsentwurf erstellen. Diesen erhalten Sie spätestens 2 Wochen vor dem veranschlagten Termin. Sie haben also genug Zeit, um sich den Vertrag in Ruhe durchzulesen und ihn gegebenenfalls von einem Fachmann prüfen zu lassen.

Bei der eigentlichen Vertragsunterzeichnung wird der Notar den Kaufvertrag noch einmal Wort für Wort vorlesen. Sie können an dieser Stelle auch Rück- und Verständnisfragen stellen. Ist alles in Ordnung, unterzeichnen Sie und der Verkäufer den Kaufvertrag. Der Notar kümmert sich daraufhin um die sogenannte Auflassungsvormerkung. Diese dient als Absicherung des Kaufs, da das Immobilieneigentum erst mit der Änderung des Grundbuchs auf Sie übergeht. Ohne Auflassungsvormerkung könnte der Verkäufer noch nach Belieben über die Immobilie verfügen und diese etwa belasten oder anderweitig verkaufen. Die Auflassungsvormerkung dient gleichzeitig dem Finanzamt als Information: Dieses weiß dadurch, dass Sie eine Eigentumswohnung gekauft haben und was Sie dafür gezahlt haben. Anhand dessen wird die Grunderwerbsteuer berechnet. Haben Sie die Grunderwerbsteuer bezahlt, informiert das Finanzamt wiederum den Notar. Auch der Kaufpreis sollte in der Zwischenzeit überwiesen worden sein.

Der Notar kann daraufhin die eigentliche Grundbuchänderung vornehmen lassen, wodurch das Eigentum an der Immobilie endgültig auf Sie übertragen wird.

Checkliste Wohnungskauf, Schritt 6: Schlüsselübergabe

Zu guter Letzt folgt die Schlüsselübergabe und damit der wohl emotionalste Part für viele Immobilienkäufer. Doch gerade hier sollten Sie Ihre Emotionen außen vor lassen und rational vorgehen: Nehmen Sie die Wohnung gründlich unter die Lupe und suchen Sie gezielt nach möglichen Mängeln. Zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe können Sie diese letztmalig melden und den Verkäufer zur Nachbesserung auffordern. Entdecken Sie erst später Mängel an der Immobilie, haben Sie als Käufer meist das Nachsehen: Sie können dann nur noch arglistig verschwiegene oder versteckte Mängel melden.

Fazit: In 6 Schritten zur Eigentumswohnung

Egal ob Selbstnutzung oder Vermietung: Eine Eigentumswohnung ist eine wertstabile Vermögensanlage. Wenn Sie den Kauf besonnen angehen und diesen gut planen, werden Sie lange Freude an Ihrem Immobilieneigentum haben. Dem eigentlichen Kaufprozess sollten Sie immer einen Kassensturz vorausgehen lassen: Wie teuer darf die Wohnung sein? Wie viel Eigenkapital wollen Sie einbringen? Welche Kreditrate können Sie stemmen?

Ist all dies geklärt, folgt die Objektsuche. Geben Sie sich dabei nicht mit der erstbesten Wohnung zufrieden, sondern suchen Sie nach einem Objekt, das möglichst alle Ihre Kriterien erfüllt. Vergessen Sie auch nicht, alle Dokumente wie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu prüfen.

Daraufhin folgt die Auswahl der passenden Finanzierung: Holen Sie hierzu mehrere verschiedene Angebote ein und vergleichen Sie diese. Achten Sie dabei nicht nur auf wichtige Kennzahlen, sondern auch auf die Rahmenbedingungen: Wie flexibel ist die Finanzierung? Könnten Sie Sondertilgungen vornehmen?

Ist Ihre Entscheidung gefallen und gibt die Bank grünes Licht, folgt der Notartermin und damit der eigentliche Wohnungskauf. Mit Änderung des Grundbuchs haben Sie es schließlich geschafft: Sie dürfen sich nun offiziell Wohnungseigentümer nennen.

Bildnachweis: Prathankarnpap / Shutterstock.com