Crowdinvesting bei Immobilien: Was ist das?

Immobilien gelten als sichere und wertstabile Geldanlage. Allerdings führen die steigenden Preise dazu, dass diese Anlageform für Menschen mit wenig Kapital schnell ausscheidet. Doch es gibt eine Möglichkeit, auch als Kleinanleger in Betongold zu investieren: das sogenannte Crowdinvesting. Wie das funktioniert und welche Risiken es mit sich bringt, erfahren Sie hier.

Was ist Crowdinvesting bei Immobilien?

Beim Immobilien-Crowdinvesting schließen sich viele Kleinanleger zusammen, um ein größeres Bauprojekt zu finanzieren. Dabei kann es sich um Neubauten, aber auch um umfangreiche Sanierungsmaßnahmen handeln. Die Anlageobjekte reichen von Wohnimmobilien über Studentenwohnheime bis hin zu Einkaufszentren und Bürokomplexen. Ziel ist es, am Ende vom Erfolg des Projekts zu profitieren und Gewinne zu erwirtschaften.

Mehr Sicherheit beim Crowdinvesting: Tipps und Hinweise

Das klassische Investment in eine Immobilie besteht darin, ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen und zu vermieten. Als Käufer profitieren Sie dann idealerweise von der Wertsteigerung Ihres Objekts und von regelmäßigen Mieteinnahmen. Leider ist für diese Anlageform jedoch ein hohes Einstiegskapital nötig. Da in Zeiten niedriger Sparzinsen jedoch immer mehr Menschen nach alternativen Anlageoptionen suchen, wurden vor einigen Jahren die ersten Online-Plattformen für Immobilien-Crowdinvest ins Leben gerufen. Privatanleger können hier kleinere Beträge in ausgewählte Immobilienprojekte investieren. Je nach Plattform genügen bereits 50 bis 500 Euro, um Crowdinvestor zu werden. Meist ist das Geld für einen bestimmten Zeitraum gebunden – in der Regel 18 bis 48 Monate. Ist der Anlagezeitraum verstrichen, erhalten Sie Ihr Geld zurück – im Erfolgsfall inklusive Zinsen. Plattformen werben dabei häufig mit hohen Renditen von bis zu 10 Prozent.

Wie läuft ein Immobilien-Crowdinvest ab?

Egal ob Sie in Unternehmen oder Immobilien investieren wollen: Crowdinvesting läuft nahezu immer digital über spezialisierte Plattformen ab. Um teilzunehmen, müssen Sie sich zunächst registrieren. Im Anschluss daran werden Ihnen unterschiedliche Immobilienprojekte angezeigt und vorgestellt. Haben Sie ein vielversprechendes Projekt gefunden, können Sie einen Geldbetrag Ihrer Wahl investieren und den gewünschten Anlagezeitraum festlegen. Sie sind dann im Grunde stiller Gesellschafter. Mitsprache- oder Stimmrechte haben Crowd-Investoren in aller Regel nicht.

Für jedes Projekt haben Plattform und Bauträger zuvor ein bestimmtes Funding-Ziel und einen Finanzierungszeitraum festgelegt. Investieren genügend Kleinanleger und kommt der benötigte Geldbetrag innerhalb des veranschlagten Zeitraums zusammen, ist das Invest erfolgreich und der Bauträger kann mit der Arbeit beginnen. Wird das Finanzierungsziel nicht erreicht, stimmen sich Plattform und Bauträger erneut ab. So können sie etwa das Finanzierungsvolumen verringern, den Zeitraum noch einmal verlängern oder das Projekt schlicht aufgeben. Ist Letzteres der Fall, bekommen die Anleger ihr bereits investiertes Geld zurück.

Ist ausreichend Kapital für das geplante Investment zusammengekommen, erhält jeder Anleger seinen investierten Betrag nach Ende des von ihm vorab bestimmten Anlagezeitraums zurück. War das Immobilienprojekt erfolgreich – wurde also eine Rendite erwirtschaftet –, kommen außerdem noch Zinsen hinzu. Wie hoch diese ausfallen, hängt in der Regel von mehreren Faktoren ab. So spielen zum Beispiel die Risikoklasse des gewählten Projekts und die Laufzeit des Investments eine Rolle.

Müssen Erträge aus Immobilien-Crowdinvesting versteuert werden?

Wenn Sie mit Immobilien-Crowdinvesting Gewinne erzielen, dann handelt es sich dabei um Einkünfte aus Kapitalvermögen. Auf diese müssen Sie Abgeltungssteuer von bis zu 25 Prozent – gegebenenfalls zuzüglich Kirchensteuer – zahlen, es sei denn, Ihre Zinseinkünfte sind durch einen Freistellungsauftrag gedeckt. Der maximale Freistellungsbetrag liegt bei 1.000 Euro pro Person (Stand: 2023).

Die meisten Online-Plattformen führen die Steuern im Übrigen nicht automatisch ab. Als Kleinanleger müssen Sie sich im Rahmen der Steuererklärung eigenständig um die korrekte Versteuerung kümmern, was zusätzlichen Aufwand für Sie bedeutet.

Chancen und Risiken von Crowdinvesting bei Immobilien

Crowdinvesting erlaubt es Ihnen als Kleinanleger, ohne viel Kapital und ohne Aufwand in Immobilien zu investieren. Das ist komfortabel und idealerweise erwirtschaften Sie damit eine gute Rendite. Der Ablauf an sich ist meist leicht verständlich und Sie benötigen kein umfangreiches Immobilienwissen, um sich an Projekten zu beteiligen. Gerade wenn Ihr Sparguthaben auf Tages- und Festgeldkonten angesichts der niedrigen Guthabenzinsen nach und nach von der Inflation aufgefressen wird, können alternative Anlageoptionen wie Crowdinvest durchaus sinnvoll sein.

Das Ganze geht jedoch mit hohen Risiken einher, derer Sie sich bewusst sein sollten. In der Regel vergeben Sie beim Immobilien-Crowdinvesting sogenannte Nachrangdarlehen. Das bedeutet, dass der vergebene Kredit nur schlecht abgesichert ist. Endet das Immobilienvorhaben in einem Fiasko oder muss der Bauträger Insolvenz anmelden, bekommen Sie Ihr Geld mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht zurück. Sie müssen also immer mit einem Vollverlust Ihres Kapitals rechnen.

Zwar gibt es einige rechtliche Einschränkungen, die Sie daran hindern sollen, zu viel Ihres Vermögens in derartige Anlageoptionen zu investieren, doch eine Einlagensicherung, wie man es von Banken kennt, gibt es hier nicht. Muss nicht der Bauträger, sondern die Online-Plattform Insolvenz anmelden, ist Ihr Geld ebenso verloren. Das macht Crowd-Investing noch etwas riskanter als beispielsweise die Anlage in Wertpapiere oder Aktienfonds: Hier sind Sie zwar Kursschwankungen ausgesetzt und auch hier ist ein Totalverlust möglich, doch sind Sie dann zumindest im Falle einer Bankeninsolvenz bis zu einem gewissen Betrag abgesichert.

Vorteile

Nachteile

Wenn Sie sich trotz aller Risiken am Crowdinvesting für Immobilien versuchen wollen, dann sollten Sie darauf achten, die Sache möglichst mit Bedacht anzugehen. Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei:

• Risikostreuung: Beim Crowdinvesting sollten Sie – wie bei allen anderen Anlageformen auch – auf eine maximale Risikostreuung setzen. Steht Ihnen etwa ein größerer Betrag zur Verfügung, sollten Sie ihn am besten nicht in ein einzelnes Bauprojekt investieren. Besser ist es, den Betrag auf mehrere kleinere Projekte aufzuteilen. Sie sichern sich noch mehr ab, wenn Sie dabei nicht nur eine Crowdinvesting-Plattform nutzen, sondern verschiedene.
• Seriöse Online-Plattform: Unterziehen Sie die verschiedenen Online-Plattformen einer eingehenden Seriositäts-Prüfung. Wie vertrauenswürdig erscheint die Website? Erhalten Sie alle nötigen Informationen? Gibt es negative Medienberichte über die Plattform? Treten bei Ihrer Nachforschung negative Informationen zutage oder bleibt ein schlechtes Bauchgefühl, sollten Sie Ihr Geld besser anderswo investieren.
• Auswahl der Projekte: Für die Nutzung einer Crowdinvesting-Plattform müssen Sie kein geprüfter Immobilien-Fachwirt sein. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich die Zeit nehmen und sich ausgiebig mit den verschiedenen Projekten auseinandersetzen. Prüfen Sie etwa, wie viel Eigenkapital dem Crowd-Kapital entgegensteht und wie viele Projekte der Bauträger in der Vergangenheit bereits erfolgreich verwirklicht hat.

Fazit: Crowdinvesting bei Immobilien ist mit hohen Risiken verbunden

Mit geringen Beträgen in Immobilien investieren und hohe Renditen einfahren: Was verlockend klingt, geht jedoch mit hohen Risiken einher. So sollten Sie sich immer bewusst sein, dass Ihr Kapital beim Crowdinvesting nie sicher ist und dass Totalverluste möglich sind. Letzteres wäre etwa dann der Fall, wenn der Bauträger oder die Online-Plattform Insolvenz anmelden muss. Sollten Sie sich dennoch für Crowdinvesting entscheiden, sollten Sie zumindest alle Sicherheitsvorkehrungen treffen. Wählen Sie Ihre Projekte mit Bedacht aus, setzen Sie nie alles auf ein einzelnes Bauvorhaben und investieren Sie nur Beträge, deren Verlust Sie im Zweifelsfall verkraften können.

Bildnachweis: Billion Photos / Shutterstock.com