Was versteht man unter einer Dienstbarkeit und wie entsteht sie?

Was ist eine Dienstbarkeit?

Bei einer Dienstbarkeit handelt es sich um ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Der Eigentümer kann diese Sache dann nicht selbst oder nur eingeschränkt nutzen und überlässt einem anderen dafür ein vertraglich geregeltes Nutzungsrecht. Die Dienstbarkeit wird ins Grundbuch eingetragen.

Welche Arten von Dienstbarkeiten gibt es?

Zu unterscheiden sind verschiedene Arten von Dienstbarkeiten:

• Nießbrauch: Das Nießbrauchrecht ist ein unbeschränktes, unvererbliches Nutzungsrecht. Beispielsweise wird dem Nießbrauchberechtigten das lebenslange Wohnrecht in einer Immobilie gestattet. Möglich ist auch, Nutzen – etwa in Form von Mieteinnahmen – aus der Immobilie zu ziehen, wenn der Berechtigte nicht selbst dort wohnt.
• Grunddienstbarkeit: Ein Grundstückseigentümer räumt einem anderen ein bestimmtes Recht an seinem Grundstück ein. Dabei kann es sich um ein Wegerecht handeln, das den Berechtigten befugt, das andere zu überqueren, um zum eigenen Grundstück zu gelangen. Denkbar ist auch ein Leitungsrecht, das jemanden dazu berechtigt, Leitungen auf einem anderen Grundstück zu verlegen. Bei der dritten Form der Grunddienstbarkeit, dem Überbaurecht, darf der Berechtigte Teile eines anderen Grundstücks überbauen.
  
  Für eine Grunddienstbarkeit gelten verbundene Rechte und Pflichten: Das heißt, der Eigentümer des dienenden Grundstücks, also derjenige, der die Grunddienstbarkeit einräumt, ist berechtigt, von dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks ein Nutzungsentgelt zu verlangen. Handelt es sich um ein Wegerecht, muss sich der Eigentümer des herrschenden Grundstücks an den Kosten für die Instandhaltung beteiligen. Zudem ist er verpflichtet, das Eigentum des anderen pfleglich und sorgsam zu behandeln.
• Beschränkt persönliche Dienstbarkeit: Das Recht wird nicht für ein bestimmtes Grundstück, sondern für eine bestimmte Person eingeräumt. Das ist beispielsweise beim Wohnrecht auf Lebenszeit der Fall. Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit ist die beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht übertragbar.

Wie entsteht eine Dienstbarkeit?

Die Dienstbarkeit entsteht nach Paragraf 873 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) durch Einigung und Eintragung: Die Eigentümer des dienenden und herrschenden Grundstücks einigen sich in einem notariell beglaubigten Vertrag. Das dingliche Recht entsteht erst mit der Eintragung ins Grundbuch.

Denkbar ist auch ein privatrechtlicher Dienstbarkeitsvertrag. Die Vereinbarung wird dann nicht ins Grundbuch eingetragen und erlischt bei einem Verkauf der Immobilie. Eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit bleibt auch nach dem Verkauf bestehen und bietet damit dem Berechtigten deutlich mehr Sicherheit.

Wie wird eine Dienstbarkeit gelöscht?

Die Löschung einer Dienstbarkeit muss immer von dem Begünstigten ausgehen. Ohne die Zustimmung des Berechtigten ist eine Löschung im Grundbuch nicht möglich. Handelt es sich um eine Vereinbarung mit einer zeitlichen Befristung, erlischt die Dienstbarkeit zum vereinbarten Zeitpunkt.