Was bedeutet dingliche Sicherung?

Die dingliche Sicherung beschreibt einen Rechtsbegriff, mit dem sich jeder Grundstücks- oder Immobilienkäufer auseinandersetzen sollte, bevor er eine Baufinanzierung beantragt. Denn die finanzierende Bank wird Sicherheiten fordern, mit denen sie ihr Risiko, das ausgezahlte Geld nicht zurückzuerhalten, minimieren kann. Kreditinstitute verlangen dabei vor allem sogenannte dingliche Sicherheiten, weil diese ihnen einen direkten Zugriff auf die Sache ermöglichen, die als Sicherheit dient.

Im Zusammenhang mit Baufinanzierungen sind Grundschulden und Hypotheken die bekanntesten und üblichsten Arten dinglicher Sicherstellung.

Alles, was Sie als Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie zum Thema „dingliche Sicherung“ wissen sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Dingliche Sicherung als Teil des dinglichen Rechts

Die Grundlage einer dinglichen Sicherheit ist die Inhaberschaft eines dinglichen Rechts. Das bekannteste Beispiel eines dinglichen Rechts ist das Eigentum. Wer Eigentümer einer Sache ist, darf über sie frei verfügen und anderen untersagen, diese Sache zu nutzen.

Das dingliche Recht wird auch als absolutes Recht bezeichnet, da es dem Rechteinhaber die ausschließliche, rechtlich geschützte Herrschaft über eine Sache verleiht und gegenüber jedermann gilt. Es besteht allerdings die Einschränkung, dass bei der Ausübung der eigenen Rechte weder das Gesetz noch die Rechte von Dritten verletzt werden dürfen.

Vor allem beim Kauf und Verkauf von Immobilien trifft man immer wieder auf die Kombination von dinglichem Recht und Schuldrecht. Es ist daher wichtig, die jeweilige Bedeutung sowie den Unterschied zu kennen.

Unterscheidung dingliche Sicherheit und schuldrechtliche Sicherheit

Im Unterschied zum Schuldrecht ist ein dingliches Recht direkt mit einer Sache verknüpft – deshalb der Begriff „dingliche“ Sicherheit. Für den Inhaber eines dinglichen Rechts ist es unerheblich, wer Besitzer oder Eigentümer dieser Sache ist.

Ein weiterer wichtiger Unterschied besteht darin, dass auf schuldrechtlicher Basis Formfreiheit für vertragliche Vereinbarungen besteht. Im dinglichen Recht hingegen gibt es für Rechtsgeschäfte einen Formzwang. Daher muss bei Immobiliengeschäften ein Notar involviert sein – die Parteien können nicht frei bestimmen, was ins Grundbuch eingetragen wird.

Während das dingliche Recht absolut, also gegenüber jedermann gilt, betrifft das Schuldrecht immer nur die Vertragsparteien selbst und ist somit ein relatives Recht. Deutlich werden die Unterschiede vor allem bei Sicherheiten, die im Zusammenhang mit Baufinanzierungen hinterlegt werden müssen.

Beispiel schuldrechtliche Sicherheit

Der Eigentümer eines Grundstücks kann der finanzierenden Bank auf schuldrechtlichem Wege das Recht einräumen, das Grundstück samt Immobilie zu verkaufen, sofern die vereinbarten Kreditraten nicht bezahlt werden. Die Vereinbarung wird in einem Vertrag lediglich zwischen Bank und Darlehensnehmer festgehalten. Es gelten ausschließlich die Bestimmungen des Schuldrechts und der Vertrag hat nur Auswirkungen auf die beiden Vertragsparteien.

Würde allerdings nur diese beschriebene schuldrechtliche Vereinbarung getroffen, könnte ein Dritter rechtmäßiger Eigentümer des Grundstücks werden, ohne dass die Bank hiervon etwas erführe.

Beispiel dingliche Sicherheit

Die Bank kann sich also nur dann sicher sein, dass sie ihr Recht zum Verkauf des Grundstücks samt Immobilie durchsetzen kann, wenn dieses Recht direkt mit dem Grundstück verknüpft wird, die Bank also ein dingliches Recht an dem Grundstück hat. Dies geschieht durch Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek ins Grundbuch des Grundstücks. Auf diese Weise kommt zur schuldrechtlichen zusätzlich eine dingliche Sicherheit: Ab sofort hat das Recht der Bank Auswirkungen auf jeden, der mit dem Grundstück interagiert.

Solange das dingliche Recht der Bank im Grundbuch vermerkt ist, kann die Bank das Grundstück verkaufen, selbst wenn mittlerweile eine neue Person Eigentümer geworden ist. Aus diesem Grund verlangen Käufer in der Praxis, dass etwaige Grundschulden oder Hypotheken aus dem Grundbuch gelöscht werden, bevor sie das Grundstück erwerben. Schließlich möchte der neue Eigentümer nicht für die Verbindlichkeiten seines Vorgängers haften.

Dingliche Sicherung bei der Baufinanzierung

Im Gegensatz zu Blankokrediten – wie Dispo- oder Ratenkredit – ist eine dingliche Sicherung Voraussetzung dafür, eine Baufinanzierung zu erhalten. Das liegt daran, dass es bei Immobiliendarlehen um deutlich höhere Beträge geht und die Rückzahlungsdauer erheblich länger ausfällt. Dies führt dazu, dass die finanzierende Bank ein höheres Risiko eingeht, das sie mithilfe einer dinglichen Sicherheit reduzieren möchte.

In der Praxis erfolgt die Auszahlung der Darlehenssumme daher erst, wenn eine dingliche Sicherung besteht.

Dingliche Sicherstellung: Diese Möglichkeiten gibt es

Die im Zusammenhang mit Baufinanzierungen üblichsten dinglichen Sicherheiten sind die Grundschuld und die Hypothek. Beide entstehen mit Eintragung ins Grundbuch. Eine Grundschuld besteht – unabhängig von einer bestehenden Verbindlichkeit –, bis sie aktiv gelöscht wird. Eine Hypothek hingegen erlischt automatisch gemeinsam mit der ihr zugrundeliegenden Verbindlichkeit.

Auch das Pfandrecht beschreibt ein dingliches Recht, das als Sicherheit für eine Baufinanzierung genutzt werden kann. So ist es zum Beispiel üblich, Wertpapiere oder Sparguthaben als zusätzliche Sicherheit zu verpfänden. Die Bank kann dann die Wertpapiere verkaufen beziehungsweise das Sparguthaben einziehen, sofern der Kreditnehmer die vereinbarten Kreditraten nicht bezahlt.

Bei der Abtretung von Forderungen handelt es sich übrigens nicht um eine dingliche Sicherheit, sondern um den Anspruch aus einem Schuldverhältnis. Unabhängig von dieser rechtlichen Definition akzeptieren Banken auch Abtretungen oft als weitere Sicherheit. In der Praxis werden vor allem Forderungen aus Lebensversicherungen häufig dazu genutzt.

So entstehen dingliche Rechte

Damit ein dingliches Recht entsteht, bedarf es in der Regel mehr als nur eines Vertrags. Deutlich wird dies am Beispiel des Grundbuchs. Damit ein dingliches Recht an einem Grundstück entsteht, muss es durch das Grundbuchamt ins Grundbuch eingetragen werden. Hierbei sind weitere Vorgaben zu beachten. So ist zum Beispiel für einen Eigentümerwechsel ein notariell beglaubigter Kaufvertrag rechtlich zwingend.

Generell gilt, dass – von wenigen Ausnahmen abgesehen – immer ein Notar einbezogen werden muss, wenn Änderungen im Grundbuch erfolgen sollen.

Kosten am Beispiel einer Grundschuldbestellung

Es fallen 2 unterschiedliche Arten von Kosten an, wenn eine Grundschuld und damit eine dingliche Sicherheit an einem Grundstück bestellt werden soll. Die Kostenhöhe ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richtet sich immer nach der Höhe der einzutragenden Grundschuld:

• Die Notargebühren belaufen sich auf etwa 0,5 % der Grundschuldhöhe.
• Die Grundbuchgebühren betragen etwa 0,2 % der Grundschuldhöhe.

Bei einer Grundschuldhöhe von 200.000 Euro betragen die Notargebühren also etwa 1.000 Euro und die Gebühren für das Grundbuchamt 400 Euro. Die Gesamtkosten belaufen sich somit auf etwa 1.400 Euro.

Fazit: Dingliche Sicherheiten sind wesentlicher Bestandteil jeder Baufinanzierung

Eine dingliche Sicherheit ist ein unmittelbares Recht an einer Sache, im Fall der Baufinanzierung also zum Beispiel an einem Grundstück. Der Rechteinhaber kann das Recht unabhängig davon ausüben, wer aktueller Eigentümer der Sache ist.

Um ihr Risiko bei der Vergabe von Immobilienfinanzierungen zu reduzieren, verlangen Banken vor der Auszahlung eine dingliche Sicherung vom Darlehensnehmer. In der Praxis wird daher meist eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank ins Grundbuch des Grundstücks eingetragen. Auch eine Hypothek oder die Verpfändung von Guthaben sind dingliche Sicherheiten, die von den meisten Banken akzeptiert werden.

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