Eigenbedarfskündigung: Wann und wie ist sie möglich?

Wer eine vermietete Wohnung besitzt, diese aber später für sich selbst oder für nahe Angehörige nutzen möchte, kann Eigenbedarf anmelden. Da der Mieterschutz in Deutschland jedoch großgeschrieben wird, müssen Vermieter zahlreiche Auflagen erfüllen. Erfahren Sie hier, wann eine Eigenbedarfskündigung möglich ist, wie das Kündigungsschreiben auszusehen hat und wie Mieter sich dagegen wehren können.

Als Vermieter Eigenbedarf anmelden: Regeln und Voraussetzungen

Wenn Sie als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen wollen, dann müssen Sie dabei zahlreiche Regeln einhalten. Immerhin sorgen Sie so dafür, dass Ihre Mieter ein neues Zuhause suchen müssen. Dies ist meist nicht nur mit finanziellem Aufwand, sondern auch mit emotionalem Stress verbunden. Im Grunde hat bei einer Eigenbedarfskündigung immer eine Interessenabwägung zu erfolgen: Überwiegt Ihr Interesse als Vermieter, die eigene Wohnung für sich beziehungsweise für Angehörige zu nutzen? Oder überwiegt das Interesse Ihres Mieters, die Wohnung weiter zu bewohnen? Wessen Interesse am Ende Vorrang hat, kann meist nicht pauschal gesagt werden, weshalb Eigenbedarfskündigungen nicht selten vor Gericht landen.

Für wen können Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist gemäß Paragraf 573 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nur möglich, wenn Vermieter die Wohnung oder das Haus für die folgenden Personen benötigen:

• Sich selbst
• Familienangehörige
• Angehörige des eigenen Haushalts, z. B. Pflegepersonal

Verhältnismäßig problemlos ist eine Eigenbedarfskündigung, wenn Sie die Immobilie für nahe Verwandte benötigen. Dazu zählen diese:

• Ehepartner
• Kinder
• Eltern
• Enkel
• Großeltern
• Nichten und Neffen

Je entfernter der Verwandtschaftsgrad, desto strenger sind die Anforderungen an Ihre Eigenbedarfskündigung. Soll etwa Ihr Cousin in Ihre Wohnung einziehen, dann sollten Sie nachweisen können, dass eine enge persönliche Verbundenheit zwischen Ihnen besteht. Haben Sie den besagten Cousin hingegen seit mehreren Jahren nicht mehr gesehen und währenddessen auch nur sporadisch Kontakt gehabt, ist es im Zweifelsfall wesentlich schwieriger, die Kündigung durchzusetzen.

Wann können Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Eine Eigenbedarfskündigung kann nicht pauschal oder „nur so für den Fall“ ausgesprochen werden. Stattdessen muss echter Bedarf an der Eigennutzung der Immobilie vorliegen. Zu allgemein anerkannten Gründen für eine Eigenbedarfskündigung zählen unter anderem folgende:

• Familienzuwachs erfordert mehr Wohnraum.
• Infolge einer Trennung wird eine zweite Wohnung für den Ex-Partner benötigt.
• Ein Arbeitsplatzwechsel macht einen Umzug notwendig.
• Die Wohnung wird für die zu pflegenden Eltern oder Großeltern benötigt.
• Das Kind beendet sein Studium und soll die Immobilie als erste eigene Wohnung beziehen.

Bei all diesen Szenarien handelt es sich lediglich um Beispiele, denn die Liste mit möglichen Eigenbedarfsgründen ist lang. Je nachvollziehbarer und dringender der Kündigungsgrund, desto besser stehen Ihre Chancen als Vermieter, die Kündigung durchzusetzen.

Sehr umstritten sind im Übrigen Eigenbedarfskündigungen für eine Zweitwohnung. In diesem Fall müssten Sie sehr gut begründen können, weshalb Sie dringend eine zweite Wohnung benötigen. Dasselbe gilt, wenn Sie die Wohnung gewerblich nutzen wollen. Konsultieren Sie hier am besten vorab einen Anwalt und lassen Sie einschätzen, wie es um Ihre Chancen bestellt ist.

Kündigungsfrist: Diese Fristen müssen Sie bei Eigenbedarfskündigungen einhalten

Bei einer wirksamen Eigenbedarfskündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, weshalb Sie hier die geltenden Kündigungsfristen einhalten müssen. Primär gilt dabei die Frist, die Sie per Mietvertrag mit Ihrem Mieter vereinbart haben. Ist keine individuelle Frist vorgesehen, greifen die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß Paragraf 573c BGB. Diese richten sich immer nach der Dauer des Mietverhältnisses:

• Mietdauer unter 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Damit die Kündigung rechtzeitig ihre Wirkung entfalten kann, muss sie Ihrem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugegangen sein. Ein Beispiel: Ihr Mieter lebt bereits seit 7 Jahren in Ihrer Mietwohnung. Wenn Sie das Kündigungsschreiben am 2. Mai zustellen, so kann Ihr Mieter die Wohnung noch bis Ende Oktober bewohnen. Auch wenn Sie Ihre Mietwohnung sehr dringend benötigen, sind die Fristen einzuhalten.

Sonderfälle: Vereinfachte und erschwerte Kündigungsbedingungen

In einigen Fällen sieht das Mietrecht vereinfachte oder auch erschwerte Kündigungsbedingungen für eine Eigenbedarfskündigung vor. Bevor Sie das Kündigungsschreiben erstellen, sollten Sie immer prüfen, ob diese in Ihrem Fall vorliegen.

Sonderfall 1: Wohnung in selbstbewohntem Zweifamilienhaus

Besitzen Sie ein Zweifamilienhaus und haben Sie eine der Wohnungen vermietet, während Sie die andere selbst bewohnen, so gelten gemäß Paragraf 573a BGB gelockerte Bedingungen. Hier können Sie den Mietvertrag ganz einfach kündigen, ohne Gründe dafür nennen zu müssen. Um Ihren Mieter jedoch nicht unangemessen zu benachteiligen, verlängert sich die geltende Kündigungsfrist dafür um 3 Monate. Wichtig: Damit die vereinfachte Kündigung wirksam ist, müssen Sie schon im Kündigungsschreiben auf die geltende, gesetzliche Ausnahmeregelung hinweisen.

Sonderfall 2: Sperrfrist nach Umwandlung in Wohneigentum

Nur erschwert möglich ist die Eigenbedarfskündigung immer dann, wenn ein Mietshaus zu Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Erwerben Sie eine Wohnung, die bereits vor der Umwandlung vermietet war, müssen Sie eine 3-jährige Sperrfrist einhalten. Während dieser Zeit können Sie keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. In Gegenden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt – meist in Großstädten – kann die Sperrfrist sogar auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie daher immer prüfen, ob eine derartige Sperrfrist greift. Immerhin wäre es sehr ärgerlich, wenn Sie Ihre eigene Wohnung ein ganzes Jahrzehnt lang nicht selbst beziehen können.

Sonderfall 3: Eigenbedarf war schon zu Mietbeginn absehbar

Als Vermieter könnten Sie Probleme mit der Eigenbedarfskündigung bekommen, wenn der Eigenbedarf bereits zum Zeitpunkt des Mietbeginns absehbar war und Sie dies verschwiegen haben. Haben Sie etwa eine Wohnung vermietet, obwohl Sie wussten, dass Sie diese in 2 Jahren für Ihre Tochter benötigen würden, so haben Sie Ihr Recht auf die Eigenbedarfskündigung verwirkt. Anders sieht es aus, wenn Sie den Mieter bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung über Ihre Absichten in Kenntnis setzen. Am besten vermerken Sie dies auch als Hinweis im Mietvertrag. Sind die Eigenbedarfsabsichten bereits sehr konkret, können Sie auch einen befristeten Mietvertrag vereinbaren: Hierdurch sparen Sie sich sowohl die spätere Eigenbedarfskündigung als auch potenzielle Risiken, die damit einhergehen. Bedenken Sie allerdings, dass ein befristetes Mietverhältnis nicht vorab gekündigt werden kann: Sie müssen dann also wirklich warten, bis der Mietvertrag abläuft.

Form und Inhalt: Wie sieht eine wirksame Eigenbedarfskündigung aus?

An eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sind nicht nur strenge Voraussetzungen, sondern auch strikte Formvorschriften geknüpft. So muss die Kündigung immer schriftlich erfolgen: Eine mündliche Kündigung genügt in diesem Fall nicht. Was den Inhalt angeht, so sollte das Kündigungsschreiben die folgenden Informationen enthalten:

• Namen und Adressen der Vertragspartner
• Bezeichnung des Mietobjekts
• Ausspruch der Kündigung auf Eigenbedarf laut § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
• Ausführliche Begründung für die Eigenbedarfskündigung
• Nennung der Bedarfsperson(en) und ggf. Nachweis der persönlichen Verbundenheit
• Datum für die Übergabe der Wohnung
• Ggf. Hinweis auf eine Alternativwohnung inklusive Mietkonditionen
• Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB

Pauschale Eigenbedarfskündigungen sind unwirksam. Es genügt also nicht, wenn Sie schreiben: „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf.“ Stattdessen sollten Sie den Kündigungsgrund möglichst detailliert nennen. Geben Sie genau an, für wen und weshalb Sie die Wohnung benötigen. Soll ein entfernter Verwandter in die Wohnung einziehen, so sollten Sie schon im Kündigungsschreiben erklären, weshalb eine besonders enge Verbindung zwischen Ihnen und der Bedarfsperson besteht. Je nachvollziehbarer der Kündigungsgrund, desto schwerer wird es Ihr Mieter haben, gegen eine Eigenbedarfskündigung vorzugehen.

Besitzen Sie mehrere Mietwohnungen und stehen vergleichbare Objekte frei, so müssen Sie dem Mieter diese als Alternative anbieten. Auch dies muss Teil des Kündigungsschreibens sein.

Sollten sich inhaltliche oder formale Fehler in Ihre Kündigung eingeschlichen haben, kann der Mieter dagegen vorgehen. Bei offensichtlichen Formfehlern – etwa weil der Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht fehlt – muss der Mieter nicht einmal tätig werden: Die Kündigung ist aufgrund des Fehlers automatisch unwirksam und Ihr Mieter kann sie schlicht ignorieren. Eine Räumungsklage könnten Sie aufgrund der fehlerhaften Eigenbedarfskündigung nicht durchsetzen.

Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung einlegen: So können sich Mieter wehren

Bei einer Eigenbedarfskündigung stehen sich immer 2 Interessen gegenüber: Der Vermieter will die eigene Immobilie für sich selbst oder für Angehörige nutzen und der Mieter will nicht ausziehen. Gerade für Mieter, die ihre Miete immer zuverlässig gezahlt haben, nicht negativ aufgefallen sind und schon lange in der jeweiligen Wohnung leben, kommt eine Eigenbedarfskündigung oft aus dem Nichts. Doch Mieter können sich in Form eines Widerspruchs wehren.

Ein Widerspruch kann aus 2 Gründen erfolgreich sein: Das Vermieterinteresse an der Eigenbedarfskündigung ist nicht stark genug oder es liegt besondere Härte vor. Der Widerspruch muss dabei schriftlich und spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen.

Fall 1: Eigenbedarfsinteresse nicht stark genug

Ein Beispiel: Angenommen, die Mutter des Vermieters lebte bislang in einem eigenen Haus, doch aufgrund einer schweren Krankheit können ihr die vielen Treppen nun nicht mehr zugemutet werden. Besitzt der Vermieter eine kleine Erdgeschosswohnung ganz in der Nähe der eigenen Wohnung und könnte er seiner Mutter dort problemlos im Alltag helfen, dann hat er ein sehr berechtigtes Interesse an der Nutzung der eigenen Wohnung. Anders würde es hingegen aussehen, wenn der Vermieter eine 100 Quadratmeter große Wohnung an eine 5-köpfige Familie vermietet hat und dort nun einen Neffen unterbringen will, der gerade sein Studium absolviert hat. Die Wohnungssuche wird sich für die 5-köpfige Familie schwer gestalten, während der Neffe gut und gerne in einer kleineren und angemesseneren Wohnung unterkommen kann. Ein Widerspruch könnte sich in diesem Fall lohnen.

Fall 2: Besondere Härte

Wenn Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgehen wollen, dann berufen Sie sich häufig auf besondere Härte. So steht in Paragraf 574 BGB, dass der Mieter widersprechen kann, wenn die Kündigung schlicht unzumutbar ist. Mögliche Gründe dafür sind etwa folgende:

• Hohes Alter
• Behinderung
• Schwangerschaft
• Schwere Krankheiten
• Geringes Einkommen
• Mangel an Alternativwohnungen

Ob wirklich ein Härtefall vorliegt oder ob ein Umzug zwar mühsam, aber nicht gänzlich unzumutbar ist, muss immer im Einzelfall beurteilt werden. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) 2021 etwa, dass hohes Alter allein noch keinen Härtefall darstelle. In diesem Fall ging es um eine fast 90-jährige Mieterin, welche die Wohnung bereits seit 1997 bewohnte und sich auf eine besonders starke Verwurzelung berief (Az. VIII ZR 68/19). Das Beispiel zeigt, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht ganz so einfach abgewendet werden kann und dass Gerichte hohe Anforderungen an einen wirklichen Härtefall stellen.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten zur Eigenbedarfskündigung

Was passiert, wenn der Grund für den Eigenbedarf entfällt?

Sie haben Eigenbedarf angemeldet, doch der Grund dafür ist mittlerweile entfallen? In diesem Fall ist die Kündigung hinfällig. Ein mögliches Szenario wäre etwa, wenn Sie die Wohnung nach einem längeren Auslandsaufenthalt selbst beziehen wollten, diesen nun jedoch spontan verlängern.

Informieren Sie Ihren Mieter nicht über den Wegfall des Kündigungsgrunds und zieht dieser aus, so müssen Sie im schlimmsten Fall mit Schadensersatzansprüchen rechnen. Erfährt der Mieter davon, kann er Ihnen unter anderem die Kosten für den Umzug und einen Ersatz für eine ggf. höhere Miete in Rechnung stellen. Dasselbe gilt im Übrigen auch dann, wenn Sie den Eigenbedarf nur vortäuschen.

Was kann ich als Vermieter tun, wenn der Mieter nicht ausziehen will?

Eine Eigenbedarfskündigung trifft viele Mieter sehr hart. Weigert sich Ihr Mieter, auszuziehen, bleibt Ihnen lediglich die Räumungsklage. Diese können Sie immer dann durchsetzen, wenn Ihre Eigenbedarfskündigung rechtlich wirksam war und wenn ein möglicher Widerspruch des Mieters erfolglos geblieben ist. Die Räumung wird dann durch einen Gerichtsvollzieher zwangsvollstreckt.

Ich benötige meine Wohnung sofort: Kann ich die Kündigungsfrist verkürzen?

Nein, bei einer Eigenbedarfskündigung müssen Sie die geltenden vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Benötigen Sie die Wohnung sehr dringend und haben Sie ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter, können Sie diesem jedoch unter Umständen einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen. Da das Mietverhältnis hier in beiderseitigem Einverständnis aufgelöst wird, können Sie den Zeitpunkt des Vertragsendes selbst festlegen. Die meisten Mieter werden hierfür jedoch eine Gegenleistung von Ihnen erwarten: So können Sie etwa vorschlagen, die Schönheitsreparaturen nach Auszug selbst zu übernehmen, die Umzugskosten Ihres Mieters zu erstatten oder diesem eine Abfindung zu zahlen.

Eigenbedarfskündigung nach Kauf: Wann kann ich dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Wenn Sie eine vermietete Immobilie erwerben, treten Sie zunächst in den bestehenden Mietvertrag ein. Erst nachdem Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden sind, können Sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Hierbei müssen Sie sich an dieselben Regeln halten wie jeder andere Vermieter auch: Ihre Gründe für den Eigenbedarf müssen also hieb- und stichfest sein. Problematisch wird das Ganze jedoch, wenn Sie eine Wohnung kaufen, die erst vor Kurzem zu Wohneigentum umgewandelt wurde. In diesem Fall greift meist eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 und bis zu 10 Jahren.

Fazit: Eine Eigenbedarfskündigung geht (fast) immer mit Risiken einher

Selbstverständlich haben Sie als Vermieter das Recht, Ihre eigene Immobilie für sich selbst oder für nahe Angehörige zu nutzen. Allerdings haben auch Mieter weitreichende Rechte, weshalb die Anforderungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung streng sind. Ist Ihr Eigenbedarf gut begründet und unterlaufen Ihnen bei der Kündigung keine Formfehler, stehen Ihre Chancen gut. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich darauf einstellen, dass Ihr Mieter Widerspruch einlegen könnte und dass am Ende ein Gericht darüber entscheiden muss, ob Ihr Interesse am Eigenbedarf groß genug ist.

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