Eigenheimfinanzierung – die 10 häufigsten Fehler

Nach wie vor träumen zahlreiche Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden. Da dieses Unterfangen trotz anhaltend niedriger Bauzinsen nicht gerade günstig ist, will es gut durchdacht sein. Denn bei der Baufinanzierung lauern zahlreiche Stolperfallen auf Sie. Erfahren Sie hier mehr über die häufigsten Fehler bei der Eigenheimfinanzierung und darüber, wie Sie diese gekonnt vermeiden können.

Fehler 1: Zu optimistische Budgetplanung

Noch bevor Sie Immobilienportale nach dem perfekten Zuhause durchsuchen oder Erstgespräche mit einem Architekten vereinbaren können, sollten Sie sich um die Budgetplanung kümmern. Übernehmen Sie sich bei der Eigenheimfinanzierung, kann dies zu Einbußen im Alltag führen. Denn setzen Sie Ihre Kreditrate so hoch an, dass kaum noch Geld für Restaurant- und Kinobesuche sowie Urlaube übrig bleibt, wird sich das schnell auf Ihr Sozialleben auswirken. Im schlimmsten Fall kommt es sogar so weit, dass Sie sich die Kreditrate schlicht überhaupt nicht mehr leisten können und die Bank die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie einleiten muss.

Damit die Kreditraten kein zu großes Loch in Ihren Geldbeutel fressen, sollten Sie vorab genau berechnen, was Sie sich langfristig leisten können. Eine vielzitierte Faustregel besagt, dass nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens für Wohnen draufgehen sollten. Noch genauer finden Sie Ihr individuelles Budget heraus, wenn Sie über einen längeren Zeitraum hinweg ein Haushaltsbuch führen: Achten Sie dabei penibel darauf, nichts zu beschönigen, sondern stellen Sie sich den Fakten. Wie viel Geld bleibt am Ende des Monats wirklich übrig?

Fragen Sie sich auch, ob der errechnete Betrag mittelfristig eher sinken oder steigen wird. Planen Sie beispielsweise bereits Nachwuchs und möchten Sie dafür länger in Elternzeit gehen, sollten Sie diese anstehenden finanziellen Einbußen bereits an dieser Stelle berücksichtigen.

Fehler 2: Vergessene Rücklagen

Immobilieneigentum geht immer mit gewissen Verpflichtungen einher, auch finanzieller Natur. Ist beispielsweise das Dach kaputt, muss dieses möglichst schnell repariert werden. Auch rechtliche Rahmenbedingungen wie etwa das Gebäudeenergiegesetz (GEG) können teure Reparaturen und Renovierungen erfordern: Ist die Heizungsanlage Ihrer Wunschimmobilie etwa eine wahre Umweltsünde, so müssen Sie sich darauf einstellen, dass diese bald ausgetauscht werden muss.

Problematisch ist das Ganze, wenn Sie derartige Renovierungs- und Instandhaltungskosten nicht bereits vorab mit einkalkulieren. Geht Ihr gesamtes Budget für den Kredit drauf, könnte es schwierig werden, das neue Dach zu bezahlen. Besser ist es daher, von vornherein einen Notgroschen von mehreren Monatsgehältern zurückzuhalten und darüber hinaus eine Instandhaltungsrücklage von etwa 1 bis 2 Euro pro Monat und pro Quadratmeter Wohnfläche einzukalkulieren.

Fehler 3: Niedriges Eigenkapital = hohe Zinsen

Auch wenn Sie sich nach einem Zuhause für Ihre Familie sehnen, sollten Sie das Ganze nicht überstürzen. Versuchen Sie vorher, eine geeignete Summe an Eigenkapital anzusparen. Häufig wird empfohlen, etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises inklusive der gesamten Kaufnebenkosten (noch einmal etwa 9 bis 12 Prozent) aus Eigenmitteln zu zahlen. Häufig ist dies aufgrund der hohen Immobilienpreise jedoch schlicht nicht möglich, weshalb auch geringere Eigenkapitalquoten für die Eigenheimfinanzierung ausreichend sein können.

Nichtsdestotrotz sollten Sie sich einer Tatsache bewusst sein: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger wird der Kredit. Langfristig können Sie durchaus mehrere tausend Euro an Zinsen sparen, wenn Sie sich mit dem Immobilienkauf noch etwas Zeit lassen und zunächst ein wenig sparen. Neben Barvermögen und Bankguthaben zählen im Übrigen auch Wertpapiere oder zuteilungsreifes Bausparguthaben zum Eigenkapital. Oft lohnt es sich auch, die Familie über das geplante Vorhaben zu informieren: Vielleicht erklären sich Ihre Eltern bereit, Ihnen einen Teil Ihres Erbes vorab im Rahmen einer Schenkung zu übertragen. Alternativ kann auch ein zinsgünstiger oder zinsloser Privatkredit die Eigenkapitalquote in die Höhe treiben.

Grundsätzlich ist die Eigenheimfinanzierung übrigens auch ohne Eigenkapital nicht gänzlich ausgeschlossen. Doch auf eine Vollfinanzierung lassen sich Banken in der Regel nur ein, wenn Ihr Einkommen sehr hoch und sehr sicher ist. Auch hier gilt jedoch: Für diese Vorleistung verlangt die Bank hohe Zinsen.

Fehler 4: Handwerkliches Geschick überschätzt

Wenn Sie Ihr Eigenheim selbst bauen möchten, können Sie auch Eigenleistung in einem gewissen Rahmen als Eigenkapital anrechnen lassen. Häufig akzeptieren Banken bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme als sogenannte Muskelhypothek. Sie sollten allerdings darlegen können, dass Sie die angegebenen Arbeiten auch wirklich übernehmen können: Während Tapezieren und das Verlegen von Böden meist kein Problem sind, sollten Sie am eigentlichen Rohbau nur dann mithelfen, wenn Sie speziell ausgebildet sind.

Viele Häuslebauer überschätzen sich dabei jedoch – sowohl in Bezug auf die eigenen Fähigkeiten und als auch hinsichtlich der zeitlichen Kapazitäten. Am Bau selbst Hand anzulegen, kostet viel Zeit und viele Nerven. Überlegen Sie sich daher gut, ob Sie bereit sind, dieses Investment zu bringen, oder ob Sie die Arbeiten nicht doch den Fachleuten überlassen wollen. Besondere Probleme kann es mit sich bringen, wenn Sie schlicht länger als geplant brauchen und so andere Gewerke aufhalten. Unter normalen Umständen hat der jeweilige Handwerker einen eng getakteten Zeitplan und dann keine Zeit mehr für Ihr Projekt. So entsteht schnell ein Schneeballeffekt, der den Bau unnötig in die Länge zieht. Auch sollten Sie bedenken, dass Sie bei eigenständig verrichteten Arbeiten keine Baumängel geltend machen können.

Fehler 5: Zinsentwicklung nicht bedacht

Die Bauzinsen befinden sich auf einem historischen Tiefstand (Stand 2021), was Immobilienkäufer und Bauherren gleichermaßen freut. Bedenken Sie jedoch, dass sich dies auch wieder ändern kann. Die meisten Kreditnehmer können ihre Immobilie nicht innerhalb der vereinbarten Zinsbindung abbezahlen. Stattdessen muss für die Restschuld eine passende Anschlussfinanzierung gefunden werden. Problematisch wird es dann, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit stark gestiegen sind und Sie dies vorab nicht bedacht haben. Unter Umständen steigt Ihre monatliche Kreditrate aufgrund der höheren Zinsen dann drastisch und im schlimmsten Fall kann dies Ihren gesamten Finanzplan sprengen.

Doch es gibt gute Nachrichten: Sie können sich ein wenig gegen dieses Szenario absichern, indem Sie die Dauer der Zinsbindung an die aktuelle Zinshöhe anpassen. Sind die Bauzinsen gerade hoch, sollten Sie eine möglichst kurze Zinsbindung wählen. Sind die Bauzinsen hingegen niedrig, profitieren Sie von einer möglichst langen Zinsbindung. Keine Angst: Eine zu lange Zinsbindung gibt es eigentlich nicht. Sollten die Bauzinsen in der Zwischenzeit weiterhin fallen, können Sie nach 10 Jahren von Ihrem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und mittels eines günstigeren Baukredits umschulden.

Fehler 6: Zu niedrige Tilgungsrate

Die häufigste Art der Eigenheimfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Die monatliche Kreditrate bleibt dabei konstant hoch und setzt sich aus 2 Komponenten zusammen: der Tilgungsrate und der Zinsrate. Mit jeder monatlichen Zahlung sinkt die Restschuld, weshalb auch die Zinsen mit der Zeit sinken. Die Tilgungsrate hingegen steigt kontinuierlich an.

Wenn Sie Ihre Baufinanzierung beantragen, müssen Sie auch eine anfängliche Tilgungsrate nennen. Früher waren dabei Werte um 1 bis 1,5 Prozent gang und gäbe. Dass die Bauzinsen aktuell so niedrig sind, sollten Sie jedoch ausnutzen und eine möglichst hohe Tilgungsrate wählen. Üblich sind mittlerweile eher 3 bis 4 Prozent. Die hohe Tilgungsrate bringt einen klaren Vorteil mit sich: Zum Ende der Zinsbindung bleibt eine geringere Restschuld, für die eine passende Anschlussfinanzierung gefunden werden muss. Sind die Bauzinsen zu diesem Zeitpunkt gestiegen, können Sie aufgrund der niedrigeren Darlehenssumme einiges an Geld sparen. Gleichzeitig wird es Ihnen so gelingen, Ihre Immobilie in kürzerer Zeit abzubezahlen, wie die folgende Tabelle zeigt:

Anfängliche Tilgungsrate	Monatliche Kreditrate	Jahre bis zur vollständigen Tilgung
1,5 %	500 €	46 Jahre, 3 Monate
2 %	583,33 €	37 Jahre, 4 Monate
3 %	750 €	27 Jahre, 1 Monat
4 %	916,67 €	21 Jahre, 3 Monate

(Rahmenbedingungen: Darlehensbetrag von 200.000 €, Sollzinssatz von 1,50 %, gleichbleibende Konditionen über die gesamte Tilgungsdauer)

Auch wenn eine geringe monatliche Rate verlockend scheint: Setzen Sie die Tilgungsrate so hoch wie möglich an. Ist dies für Sie finanziell nicht zu stemmen, sollten Sie Ihren Finanzplan noch einmal überdenken. Unter Umständen sollten Sie dann nach einer günstigeren Immobilie suchen. Das gilt vor allem dann, wenn Sie Ihre Immobilie bis zum Renteneintritt noch nicht abbezahlt hätten.

Fehler 7: Angebotsvergleich überspringen

Auch wenn Sie Ihren persönlichen Bankberater bereits aus Kindertagen kennen, sollten Sie bei der Eigenheimfinanzierung nicht auf das erstbeste Angebot Ihrer Hausbank setzen. Nur wer mehrere Angebote miteinander vergleicht, erhält am Ende auch wirklich die besten Konditionen.

Fordern Sie daher bei möglichst vielen unterschiedlichen Banken und Kreditvermittlern Angebote an, um diese später gegenüberstellen zu können. Dabei sollten Sie jedoch eines beachten: Vermeiden Sie „echte“ Kreditanfragen und setzen Sie stattdessen auf unverbindliche Konditionenanfragen. Denn Kreditanfragen werden bei der SCHUFA gespeichert. Liegen dort mehrere dieser Anfragen vor, hat das einen negativen Einfluss auf Ihre Bonität. Das kann am Ende dazu führen, dass die Bank Ihnen schlechtere Konditionen anbietet. Wenn Sie die Aufgabe nicht alleine erledigen möchten, können Sie sich auch einen Kreditvermittler zu Hilfe holen.

Fehler 8: Das Kleingedruckte überlesen

Wichtige Kredit-Kennzahlen wie Zinshöhe und Zinsbindung springen den meisten Kreditnehmern schnell ins Auge. Ein wenig anders verhält es sich mit dem unliebsamen Kleingedruckten. Doch auch die Rahmenbedingungen des Kredits sollten Sie genau unter die Lupe nehmen.

Rechnen Sie beispielsweise in den nächsten Jahren mit einem größeren Erbe oder großzügigen Bonuszahlungen, sollten Sie auf großzügige Sondertilgungsmöglichkeiten setzen. Bei vielen Banken sind nur Sondertilgungen von bis zu 5 Prozent pro Jahr kostenlos. Gehen Sie davon aus, dass Ihr Einkommen in den nächsten Jahren deutlich steigen wird, sollten Sie darauf achten, dass Sie Ihre Kreditrate Ihrer Eigenheimfinanzierung möglichst flexibel anpassen können. All dies hilft Ihnen dabei, das Darlehen möglichst schnell abzubezahlen und schuldenfrei zu wohnen.

Fehler 9: Förderungen nicht in Anspruch nehmen

Versäumen Sie nicht, für ihre Eigenheimfinanzierung auch staatliche Förderung in Anspruch zu nehmen. Immobilien sind eine wertstabile und inflationsgeschützte Geldanlage, weshalb der Staat den Kauf oder Bau eines Eigenheims gern fördert. Zur Auswahl stehen dabei unter anderem zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese fördert beispielsweise energieeffiziente Sanierungen oder barrierefreie und altersgerechte Umbaumaßnahmen. Darüber hinaus bieten auch regionale Wohnungsbauförderungen häufig Finanzspritzen an. Achten Sie nur darauf, diese möglichst früh zu beantragen. In der Regel ist dies immer vor den geplanten Baumaßnahmen oder vor Unterzeichnung des Kaufvertrags nötig.

Fehler 10: Hilfe pauschal ablehnen

Einer der größten Fehler bei der Eigenheimfinanzierung besteht darin, dass viele Immobilienkäufer und Bauherren alles auf eigene Faust machen wollen – von der eigenständigen Suche nach einem passenden Objekt bis hin zu umfangreichen Renovierungsarbeiten. Dabei sollten Sie jedoch bedenken: Experten verfügen über eine Menge Erfahrung und können Ihnen bei vielen Abschnitten viel Zeit und Geld sparen. Nutzen Sie etwa einen Immobilienmakler, um Preisverhandlungen zu führen und den Kaufpreis zu drücken. Ein Anwalt hilft Ihnen wiederum dabei, Kauf- und Kreditvertrag auf Herz und Nieren zu prüfen. Der unabhängige Bankberater informiert Sie unterdessen über die Vor- und Nachteile bestimmter Kreditkonditionen. Lehnen Sie die tatkräftige Unterstützung der Experten daher nicht pauschal ab und lassen Sie sich stattdessen unter die Arme greifen, wenn Hilfe benötigt wird. Sie werden sehen: Viele der zusätzlichen Kosten zahlen sich am Ende aus.

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