Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung: Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Die Bauzinsen sind niedrig wie nie. Parallel steigen die Immobilienpreise unaufhaltsam an. Kein Wunder, dass sich viele Immobilienkäufer denken: „Jetzt oder nie!“ – selbst dann, wenn nur wenig Eigenkapital vorhanden ist. Doch was zählt eigentlich alles zum Eigenkapital und wie viel davon benötigen Kreditnehmer wirklich für den Kauf einer Immobilie?

Was zählt zum Eigenkapital?

Wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben und einen ersten Banktermin vereinbaren, wird Ihr Eigenkapitaleinsatz sehr schnell zum Thema werden. Rechnen Sie daher am besten vorab durch, welche Mittel Sie in Ihre Immobilie stecken können und wollen. Zum Eigenkapital zählen grundsätzlich alle finanziellen Reserven, die Ihnen kurzfristig zur Verfügung stehen. Dazu zählt jedoch weitaus mehr als nur das Geld, das Sie auf Ihrem Tagesgeldkonto geparkt haben.

Was zum Eigenkapital zählt:

• Kurzfristig verfügbares Bankguthaben (z. B. Girokonto, Tagesgeld, Festgeld)
• Barvermögen
• Wertpapiervermögen
• Bausparguthaben
• Lebensversicherungen
• Sicherheiten wie bereits abbezahlte Immobilien oder Baugrundstücke
• Eigenleistung

Eigenleistung als Eigenkapital

Neben dem Vermögen, das Sie im Laufe der Zeit angesammelt haben, kann auch Eigenleistung zum Eigenkapital zählen. Möchten Sie ein Haus bauen und selbst Hand anlegen, rechnen Ihnen viele Banken etwa 5 bis 10 Prozent der Baukosten als Eigenkapital an. Haben Sie eine Ausbildung als Handwerker absolviert oder können Sie anderweitig nachweisen, dass Ihre handwerklichen Fähigkeiten weit über dem Durchschnitt liegen, kann sich diese Muskelhypothek auch auf bis zu 15 Prozent erhöhen.

Bedenken Sie allerdings, dass die Bank kritisch prüfen wird, ob Sie die genannten Aufgaben auch wirklich selbst ausführen können. Zu den klassischen Eigenleistungen zählen beispielsweise das Tapezieren und Streichen von Wänden sowie das Verlegen von Laminat. Arbeiten am Rohbau oder an der Elektrik sollten Sie hingegen besser dem Fachmann überlassen. Legen Sie selbst Hand an und unterläuft Ihnen ein Fehler, kann dies zu teuren Folgekosten führen.

Immobilienfinanzierung: Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Experten empfehlen Immobilienkäufern häufig, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital zu decken. Diese Zahl kommt nicht von ungefähr, denn grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger sind die Zinsen. Die niedrigsten Zinsen erhalten Sie in der Regel, wenn Sie lediglich 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises fremdfinanzieren. Ab einer Fremdfinanzierungsquote von 90 Prozent müssen Sie mit deutlichen Zinsaufschlägen rechnen.

Neben den günstigen Zinsen bringt eine Immobilienfinanzierung mit einer hohen Eigenkapitalquote noch weitere Vorteile mit sich. Je weniger Zinsen Sie zahlen müssen, desto höher können Sie Ihre Tilgungsrate ansetzen. Das bedeutet gleichzeitig, dass Sie Ihre Immobilie schneller abbezahlen können. Sollten die Bauzinsen in der Zwischenzeit steigen, profitieren Sie außerdem von einer geringeren Restschuld. Unter Umständen können Sie diese sogar vollständig tilgen und die teuren Zinsen der Anschlussfinanzierung ganz umgehen.

Kaufnebenkosten mit Eigenkapital decken

Wenn Sie nun Ihre Vermögenswerte ordnen, sollten Sie dabei nicht vergessen, dass Sie mit Ihrem Eigenkapital nicht nur einen beachtlichen Teil des Kaufpreises decken müssen, sondern auch die Kaufnebenkosten. Diese sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und setzen sich wie folgt zusammen:

• Notar- und Grundbucheintrag: 1,5 Prozent des Kaufpreises
• Maklerkosten: je nach Bundesland zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises

Beispiel: Sie wollen eine Stadtwohnung in Nürnberg im Wert von 250.000 Euro erwerben und haben 75.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an, die in Ihrem Fall etwa 22.000 Euro betragen. Beachten Sie, dass diese üblicherweise von der Bank nicht mitfinanziert werden, sodass Sie sie aus Ihrem Eigenkapital bezahlen müssen. Demnach stehen Ihnen für die Bezahlung der Wohnung nur noch (75.000 – 22.000 =) 53.000 Euro an eigenen Mitteln zur Verfügung. Sie benötigen also ein Baudarlehen in Höhe von 197.000 Euro: Kaufpreis + Nebenkosten – Eigenkapital.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Sie überlegen sich, in den Immobilienmarkt einzusteigen, haben jedoch noch nicht das nötige Startkapital zusammengespart? Unter Umständen können Sie sich dennoch auf die Suche nach der passenden Immobilie machen, denn eine Immobilienfinanzierung ist unter Umständen auch ohne Eigenkapital möglich.

Es werden 2 verschiedene Arten der Vollfinanzierung unterschieden:

Obwohl eine Bank mit einer Vollfinanzierung wirbt, bedeutet dies jedoch nicht, dass Sie diese auch in Anspruch nehmen können. Vollfinanzierungen gewähren Banken nur dann, wenn der Kreditnehmer ein sehr geringes Risiko mit sich bringt. Beamte mit einem hohen, gesicherten Einkommen haben entsprechend wesentlich bessere Chancen als junge Gründer.

Risiken der Vollfinanzierung

Selbst wenn Sie für eine Vollfinanzierung infrage kommen, sollten Sie sich dies gut durch den Kopf gehen lassen. Das Vorhaben geht mit hohen Risiken einher, die häufig unterschätzt werden. Können Sie sich den Kredit beispielsweise nicht mehr leisten und müssen Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen, wird der Verkaufspreis voraussichtlich nicht all Ihre Kosten decken. Schließlich bekommen Sie die Kaufnebenkosten nicht zurück und zusätzlich wird die Bank für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen. In den meisten Fällen bleiben deshalb hohe Schulden zurück.

Bedenken sollten Sie außerdem, dass bei einer Vollfinanzierung meist eine hohe Restschuld bleibt. Grund: Sie müssen einen relativ hohen Zinssatz zahlen, sodass Ihre Tilgungsrate in der Regel niedrig ausfällt. Steigen die Bauzinsen in der Zwischenzeit stark an, fällt Ihre Anschlussfinanzierung noch teurer aus als Ihre Basisfinanzierung ohne Eigenkapital. Auch diese Kreditrate müssen Sie dann jedoch stemmen können.

Rechenbeispiel: Wie teuer ist die Immobilienfinanzierung mit wenig Eigenkapital wirklich?

Eine Untersuchung der Stiftung Warentest hat ergeben, dass die Kreditzinsen bis zur 80-Prozent-Marke nur gering steigen. Das bedeutet: Ob Sie 20 oder 30 Prozent an Eigenkapital mitbringen, wirkt sich zwar auch auf Ihre Zinsen aus, macht aber einen geringeren Unterschied. Ab der 80-Prozent-Marke, das heißt bei weniger als 20 Prozent Eigenkapitalanteil, steigen die Zinsen jedoch stark an: Zinsaufschläge von bis zu 1 Prozent sind keine Seltenheit. Was ein derartiger Aufschlag für die gesamte Baufinanzierung bedeutet, verdeutlicht das folgende Rechenbeispiel.

Eine Familie aus Nordrhein-Westfalen will sich ein Haus im Wert von 400.000 Euro kaufen. Sie ist noch unentschlossen, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen will und fordert deshalb 2 Kreditangebote für unterschiedliche Eigenkapitalquoten an: Ein Angebot für eine 80-Prozent-Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital und eines für eine 90-Prozent-Finanzierung mit 10 Prozent Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten will die Familie in jedem Fall selbst bezahlen. Die Zinsbindung soll jeweils 15 Jahre betragen und die anfängliche Tilgungsrate 2 Prozent.

Für die 80-Prozent-Finanzierung veranschlagt die Bank einen Effektivzins von 1,065 Prozent. Da die 90-Prozent-Finanzierung für die Bank mit einem höheren Risiko einhergeht, fallen hier 1,867 Prozent an Zinsen an. Die Immobilienkäufer-Familie rechnet beide Angebote durch und kommt zu dem folgenden Ergebnis:

	80-Prozent-Finanzierung	90-Prozent-Finanzierung
Darlehenssumme	320.000 Euro	360.000 Euro
Eigenkapital	80.000 Euro	40.000 Euro
Effektivzins	1,06 Prozent	1,867 Prozent
Anfängliche Tilgungsrate	2 Prozent	2 Prozent
Monatliche Rate	816 Euro	1.158 Euro
Restschuld	215.996 Euro	235.539 Euro
Gezahlte Zinsen	42.876 Euro	83.979 Euro

Die Rechnung verdeutlicht: Bringt die Familie nur 10 Prozent an Eigenkapital mit, bleibt am Ende trotz höherer monatlicher Rate eine um 20.000 Euro höhere Restschuld. Noch mehr fällt jedoch ins Gewicht, dass die Familie während der 15-jährigen Kreditlaufzeit nahezu das Doppelte an Zinsen gezahlt hat.

Die Rechnung führt der Familie vor Augen, dass es besser sein kann, noch ein wenig zu warten und in der Zwischenzeit mehr Eigenkapital anzusparen.

Tipps für Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital

Sie wollen die hohen Zinsen, die mit einer geringen Eigenkapitalquote einhergehen, vermeiden? Es gibt einige Tipps, wie Sie dennoch zu Ihrer Traumimmobilie kommen, obwohl Sie noch nicht genug Geld angespart haben.

• Privatkredit: Sie haben die Möglichkeit, sich das fehlende Eigenkapital über einen Privatkredit zu beschaffen. Die meisten Immobilienkäufer fragen dafür bei der eigenen Familie nach. Unter Umständen findet sich jemand, der sein Geld lieber in Ihre Immobilie steckt, als es auf dem Tagesgeldkonto bei Niedrigzinsen zu parken. Zwar müssen Sie diesen Kredit zusätzlich zu Ihrem Immobiliendarlehen abbezahlen, doch fallen die Zinsen bei Privatkrediten meist deutlich günstiger aus. Um Streit in der Familie zu vermeiden, sollten Sie sich und den Kreditgeber jedoch durch einen wasserdichten Darlehensvertrag absichern.
• Schenkung oder vorgezogene Erbschaft: Wenn Sie bereits wissen, dass Sie in der Zukunft einen größeren Geldbetrag erben werden, sollten Sie in der Familie offen darüber sprechen. Bitten Sie Ihr Gegenüber darum, Ihnen das Erbe oder einen Teil davon vorzeitig in Form einer Schenkung zukommen zu lassen, um das Geld in Ihre Immobilie investieren zu können. Der Vorteil: Bei höherwertigen Nachlässen können Sie so die Erbschaftssteuer umgehen. Schenkungen sind für nahe Verwandte mit hohen Freibeträgen verknüpft. So können Kinder bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten. Das Beste daran: Der Freibetrag kann – anders als bei der Erbschaftssteuer – alle 10 Jahre erneut ausgeschöpft werden.
• Arbeitgeberdarlehen: Auch der Gang zum Arbeitgeber kann zum gewünschten Ziel führen. Einige Unternehmen bieten sogenannte Arbeitgeberdarlehen an und investieren damit gerne in die Altersvorsorge ihrer Angestellten.
• KfW-Fördermittel: Möchten Sie Ihre Eigenkapitalquote ein wenig nach oben treiben, lohnt sich auch ein Beratungsgespräch bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese vergibt günstige Darlehen, die einige Banken als Eigenkapital anerkennen.

Fazit: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger das Darlehen

Bei der Immobilienfinanzierung gilt nach wie vor die goldene Regel: Je mehr Eigenkapital Sie investieren, desto günstiger ist der Kredit. Diesen Grundsatz sollten Sie sich vor allem dann vor Augen führen, wenn Sie planen, mehr als 80 Prozent des Kaufpreises durch Fremdkapital zu finanzieren. Ab dieser Schwelle steigen die Kreditzinsen stark an und Zinsaufschläge von bis zu 1 Prozent sind keine Seltenheit. In den meisten Fällen lohnt es sich daher, noch etwas zu warten und zuvor das nötige Eigenkapital anzusparen. Auch wenn kleinere Zinsaufschläge auf dem Papier oft unscheinbar wirken, können diese auf Dauer mit Mehrkosten im fünfstelligen Bereich einhergehen.