Wie viel Eigenkapitalrendite bringt meine Anlageimmobilie?

Immobilien sind eine sehr beliebte Anlageform in Deutschland. Im Gegensatz zu Aktienmärkten schwanken die Erträge nicht so stark. Gleichzeitig nutzen viele Anleger die langfristige Ausrichtung dieses Investments, um planbare Renditen über eine lange Zeit zu erzielen. Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, die Rendite von Anlageimmobilien zu ermitteln. Dabei legt jede einen jeweils anderen Fokus auf das Investment.

Die Eigenkapitalrendite setzt die erwarteten Mieteinnahmen ins Verhältnis zum investierten Eigenkapital. Sie berücksichtigt dabei auch weitere Kosten, Steuern und Zinszahlungen, die für die Finanzierung fällig werden. Weil Investoren mit diesem Prozentwert genau erkennen können, wie viel sie für ihr Geld bekommen, können sie mithilfe der Eigenkapitalrendite Immobilien-Investments mit anderen Anlagemöglichkeiten vergleichen.

Wie Sie die Eigenkapitalrentabilität einer Immobilie berechnen und worauf Sie dabei achten sollten, erfahren Sie im Folgenden.

Was ist die Eigenkapitalrentabilität bei Anlageimmobilien?

Die Eigenkapitalrendite oder auch Eigenkapitalrentabilität einer Immobilie gibt Antwort auf die folgende Frage:

Wie viel Prozent meines eingesetzten Eigenkapitals erhalte ich pro Jahr zurück, wenn ich es in diese Immobilie investiere?

Maßgeblich für diese Rendite sind die durchschnittlichen Jahreserträge, die mit der Anlageimmobilie erwirtschaftet werden können.

Weil die meisten Immobilien zu einem großen Teil mit Fremdkapital, also einem Darlehen von der Bank, finanziert werden, ist diese Betrachtungsweise besonders aufschlussreich. Denn anhand der Eigenkapitalrendite können Investoren erkennen, wie sich ein höherer oder niedrigerer Fremdkapitalanteil auf das Risiko-Rendite-Verhältnis auswirkt. Auch der englische Begriff „Return on Equity“ (ROE) wird in der deutschen Immobilienwirtschaft häufig genutzt.

Nicht zu verwechseln ist die Eigenkapitalrendite mit anderen Renditearten. So beschreibt beispielsweise die Brutto- oder Nettomietrendite den Ertrag unabhängig von dem Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital. Die Objektrendite hingegen gibt sogar einen genauen Prozentwert vor, ab wann sich mehr Fremdkapital lohnt. Sie wird bestimmt durch das Verhältnis von Jahresnettomiete zu Anschaffungskosten einer Immobilie.

Wie wird die Eigenkapitalrendite ermittelt?

Es sind 3 Schritte notwendig, um die Eigenkapitalrentabilität zu ermitteln.

Schritt 1: Jahresnettokaltmiete berechnen

Im ersten Schritt wird ermittelt, was die Immobilie auf ein Jahr gesehen einbringt. Dazu werden die Mieteingänge um die Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten reduziert.

Schritt 2: Kosten und Steuern abziehen

Im Anschluss werden weitere Kosten abgezogen, die im Zusammenhang mit dem Immobilieninvestment auftreten. Hierbei handelt es sich vor allem um Rücklagen, Steuern und Zinskosten. Dies ergibt den Jahresreinertrag.

Schritt 3: Ertrag und Eigenkapital in Relation setzen

Der ermittelte Jahresreinertrag wird nun in ein Verhältnis zum investierten Eigenkapital gesetzt. Auf diese Weise erhält man die Eigenkapitalrendite pro Jahr.

Eigenkapitalrentabilität: Formel zur Berechnung

Fasst man diese 3 Schritte zusammen, so ergibt sich die folgende Formel, die für die Berechnung der Eigenkapitalrentabilität von Anlageimmobilien verwendet werden kann.

Vereinfachte Formel für die Berechnung der Eigenkapitalrendite:

Eigenkapitalrendite = Jahresreinertrag x 100 % / investiertes Eigenkapital

Ausführliche Formel zur Ermittlung der Eigenkapitalrentabilität:

Eigenkapitalrendite = (Jahresnettokaltmiete – nicht umlegbare Kosten p. a. – Steuern p. a. – Zinskosten p. a.) x 100 % / investiertes Eigenkapital

Beispiel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite

Die Berechnung soll an einem Beispiel verdeutlicht werden. Wir gehen von folgenden Rahmendaten aus:

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
• Erwerbsnebenkosten: 35.000 €
• Jahresnettokaltmiete: 18.000 €
• Nicht umlegbare Kosten p. a.: 1.200 €
• Steuern p. a.: 3.800 €
• Zinssatz für Baufinanzierung: 1,5 %

Das gesamte Investment liegt also bei 335.000 Euro (Kaufpreis + Nebenkosten).

Wenn hiervon nur die Nebenkosten mit Eigenkapital finanziert werden und damit ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro benötigt wird, betragen die jährlichen Sollzinsen 4.500 Euro. Die Eigenkapitalrendite berechnet sich dann wie folgt:

• Eigenkapitalrendite = (18.000 € – 1.200 € – 3.800 € – 4.500 €) x 100 % / 35.000 €
• Eigenkapitalrendite = 24,29 %

Verändert man die Eigenkapitalquote, so ändert sich auch der Return on Equity, also die Eigenkapitalrendite:

	Eigenkapital	Fremdkapital	ROE (EK-Rendite)
Variante 1	35.000 €	300.000 €	24,29 %
Variante 2	67.000 €	268.000 €	13,40 %
Variante 3	100.500 €	234.500 €	9,44 %

Wie zu erkennen ist, fällt die Eigenkapitalrentabilität mit steigendem Eigenkapitalanteil.

Beachtenswertes bei der Berechnung des ROE

Die Eigenkapitalrendite soll eine Aussage über die durchschnittlich zu erwartende Rendite der Immobilie in den kommenden Jahren ermöglichen. Um dies zu erreichen, muss mit Schätzwerten gearbeitet werden, denn sowohl die Mieteinnahmen als auch die nicht umlegbaren Kosten können schwanken.

Auch die künftige Steuerlast kann nur ein Schätzwert sein, da sie von verschiedenen Parametern bezüglich der finanziellen Situation des Investors in der Zukunft abhängt. Der Einfachheit halber wurde im Beispiel von einer gleichbleibenden Steuerlast ausgegangen. Zudem sind in der Regel die Zinsen für das Bankdarlehen nicht über die komplette Laufzeit gleich hoch. Üblich ist die Nutzung eines Annuitätendarlehens, bei dem die Zinslast mit jeder Rate etwas sinkt und dafür der Tilgungsanteil steigt.

Um jedoch eine zu hohe Komplexität bei der Berechnung des ROE zu vermeiden, wird meist von einer gleichbleibenden Zinsbelastung ausgegangen, wie sie bei endfälligen Darlehen der Fall ist. Auch das obige Berechnungsbeispiel geht von gleich hohen Zinszahlungen aus.

Der Leverage-Effekt

Wie aus der Tabelle ersichtlich wird, steigt die Eigenkapitalrendite an, wenn das eingesetzte Kapital verringert wird. Dies wird als „Hebel-Effekt“ bezeichnet, wobei üblicherweise der Begriff „Leverage-Effekt“ verwendet wird. Solange die Objektrendite über den Darlehenszinsen liegt, kann durch eine Verringerung des Eigenkapitalanteils die Eigenkapitalrendite erhöht werden.

Dies hat jedoch auch ein erhöhtes Risiko zur Folge: je höher das Darlehen, umso höher die monatlichen Darlehensraten. Falls dann Mietzahlungen unerwartet ausfallen, kann dies schneller zu finanziellen Engpässen führen, als wenn die Darlehenssumme geringer ausfällt.

Eine Abwägung des Chance-Risiko-Verhältnisses unter Berücksichtigung der eigenen finanziellen Situation und des Ziels, das mit dem Investment verfolgt wird, ist also wie bei jedem Investment unerlässlich. Die Eigenkapitalrendite bietet hierfür wertvolle Erkenntnisse.

Wer ermittelt den ROE und was kostet dies?

Üblicherweise ist es Aufgabe des Investors, die Eigenkapitalrendite zu ermitteln. Das ist auch zu empfehlen, da er nur auf diese Weise sicherstellen kann, dass die Annahmen für die Berechnung korrekt und realistisch sind. Zur Unterstützung gibt es verschiedene Immobilienportale, die Online-Rechner zur Ermittlung der Eigenkapitalrendite anbieten.

Die einzelnen Werte für die erwarteten Mieterträge, Kosten, Zinsen und Steuern muss der Investor selbst bei diversen Stellen einholen. Das verursacht zwar einen gewissen Aufwand. Dieser sollte jedoch nicht gescheut werden, da nur mit umfassenden Informationen gewährleistet werden kann, dass das eigene Kapital in ein gewinnbringendes Objekt investiert wird.

Fazit: Die Eigenkapitalrendite ist ein wichtiges Kriterium bei einem Immobilieninvestment

Die Eigenkapitalrendite gibt an, mit wie viel Prozent jährlicher Verzinsung ein Investor rechnen kann. Grundlage für die Renditeberechnung ist dabei das investierte Eigenkapital. Auch bei Anlageimmobilien gilt der Investment-Grundsatz: Je höher die gewünschte Rendite sein soll, umso mehr Risiko muss akzeptiert werden.

Im Immobilienbereich wird das Risiko durch einen höheren Fremdkapitalanteil gesteigert. Dies führt im Gegenzug tendenziell zu einer höheren Eigenkapitalrendite. Durch verschiedene Eigenkapitalquoten ergeben sich also auch unterschiedliche Renditewerte.

Die Eigenkapitalrendite kann somit nicht nur genutzt werden, um ein Immobilieninvestment mit anderen Anlageformen zu vergleichen, sondern auch, um das Chance-Risiko-Verhältnis bei unterschiedlichem Eigenkapitaleinsatz sichtbar zu machen.

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