Alles Wichtige zur Eigentümergemeinschaft

Falls Sie mit dem Gedanken spielen, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen, sollten Sie sich auch mit der Eigentümergemeinschaft des entsprechenden Hauses beschäftigen. Auch beim Erwerb eines Reihenhauses kann dieses Thema unter bestimmten Umständen eine Rolle spielen.

Bei der Eigentümergemeinschaft handelt es sich um „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“. Nach dem Kauf werden Sie daher ebenfalls ein Teil dieser Gemeinschaft sein. Sie wird auch als Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet und mit WEG abgekürzt. Bitte nicht verwechseln: Auch das Wohnungseigentumsgesetz wird auf diese Weise abgekürzt.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie eine Eigentümergemeinschaft entsteht und welche Rechte und Pflichten damit einhergehen.

So werden Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaft aller Eigentümer bildet die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sobald Sie also eine Eigentumswohnung erwerben, werden Sie automatisch auch Teil der entsprechenden Eigentümergemeinschaft. Ihnen gehört jetzt nicht nur Ihre Wohnung beziehungsweise Ihr Reihenhaus, sondern auch ein Teil des gesamten Gebäudes oder gesamten Grundstückes, auf dem das Haus steht. Dieses teilen Sie sich mit den anderen Eigentümern.

Für Reihenhäuser gilt das allerdings nur, wenn deren Grundstücke ideell geteilt wurden. Das erfolgt häufig vor allem aus Kostengründen. Wurden die Grundstücke jedoch real geteilt, ist jeder Hauseigner alleiniger Eigentümer des Grundstückes, auf dem sein Reihenhaus steht. In diesem Fall entsteht keine Wohnungseigentümergemeinschaft.

Diese Aufgabe hat eine Eigentümergemeinschaft

Die Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht darin, gemeinschaftlich über all jene Teile des Gebäudes zu entscheiden, die von allen Eigentümern genutzt werden. Man spricht hierbei auch vom Gemeinschaftseigentum.

So gehört das Dach beispielsweise nicht den Eigentümern der Dachgeschosswohnungen, sondern es wird als wesentlicher Bestandteil des gesamten Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gezählt.

Das gehört zum Gemeinschaftseigentum

Alle Bereiche des Wohnobjektes, die von jedem Eigentümer genutzt werden können beziehungsweise allgemein zugänglich sind, zählen zum Gemeinschaftseigentum. Das betrifft insbesondere die folgenden:

• Dach
• Treppenhaus
• Wohnungstüren
• Aufzüge
• Fassaden
• Heizungsanlagen
• tragende Wände (auch innerhalb einer Wohnung)
• Außenseiten der Fenster
• Leitungen (bis zum Eintritt in die Wohnung)

Gemeinschaftseigentum darf nicht eigenmächtig ausgetauscht oder verändert werden. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet gemeinsam, wann beispielsweise das Dach saniert werden soll. Die Kosten werden anschließend anteilig unter den Eigentümern aufgeteilt. Jeder muss sich entsprechend der Wohnungsgröße an den Kosten beteiligen.

Dem Gemeinschaftseigentum steht das Sondereigentum gegenüber: Hier darf der jeweilige Eigentümer allein entscheiden, ob etwas renoviert oder ausgetauscht werden soll.

Das gehört zum Sondereigentum

Das Sondereigentum besteht aus dem Wohnungseigentum und dem Teileigentum. Darüber kann der Eigentümer frei verfügen, muss jedoch auch alleine für die Kosten aufkommen.

Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum beginnt hinter der Wohnungstür und umfasst die zu Wohnzwecken dienenden Räume. Welche Fliesen im Bad verwendet werden, wie modern die Küche sein soll und ob Laminat oder Parkett verlegt werden soll, entscheidet der Eigentümer eigenständig. Die Eigentümergemeinschaft darf hier nicht mitreden oder gar ihr Veto einlegen.

Zum Wohnungseigentum gehören:

• Einbauküchen
• innenliegende Türen
• Innenseiten der Fenster
• Bodenbeläge wie Teppich, Laminat oder Parkett
• Wandbeläge wie Tapeten oder Fliesen
• nicht tragende Wände
• sanitäre Einrichtungen
• Leitungen (innerhalb der Wohnung)

Teileigentum

Das Teileigentum umfasst die Räume, die nicht bewohnt werden, aber eindeutig zu der Eigentumswohnung oder dem Reihenhaus gehören. Auch hierzu kann der Eigentümer eigenständige Entscheidungen treffen, da auch diese Räume Bestandteil seines Sondereigentums sind.

Zum Teileigentum gehören zum Beispiel:

• Kellerräume
• Garagen
• Werkstätten
• Geschäftsräume
• Praxen

Wie entscheidet eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Die Eigentümer treffen sich mindestens einmal im Jahr zur Eigentümerversammlung. Hier werden aktuelle Themen besprochen, Probleme diskutiert und Beschlüsse gefasst. Es geht dabei sehr oft um die Instandhaltung und Modernisierung des Gebäudes, wie um die Erneuerung der Heizungsanlage oder um den Einbau neuer Fenster.

Beschlussfähig ist die Versammlung dann, wenn die anwesenden Eigentümer mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile repräsentieren. Außerdem kann nur zu den Themen ein rechtskräftiger Beschluss gefasst werden, die auf der Tagesordnung stehen. Die Tagesordnung wird vom Hausverwalter erstellt – und zwar mit allen Themenvorschlägen, die im Vorfeld an ihn herangetragen werden. Auch die Einladung und Durchführung der Eigentümerversammlung wird von dem Verwalter organisiert.

Gleichzeitig schreibt er das Protokoll und ist anschließend dafür verantwortlich, dass die nötigen Schritte eingeleitet werden, um die Beschlüsse umzusetzen.

Der Verwalter und die Eigentümergemeinschaft

Laut Wohnungseigentumsgesetz muss jede Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellen.

Die Hausverwaltung ist für ganz unterschiedliche Dinge verantwortlich:

• gerichtliche und außergerichtliche Vertretung der Gemeinschaft
• Hausmeisterservice
• Beauftragung und Überwachung von Reparaturen
• Beratung der Eigentümer hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums
• Vermittlung bei unterschiedlichen Interessen
• Organisation der Eigentümerversammlung
• Umsetzung der gefassten Beschlüsse
• Erstellung von Wirtschaftsplan und Wohngeldabrechnung

Nicht in das Aufgabengebiet des Verwalters fällt jegliches Sondereigentum. Sowohl organisatorisch als auch finanziell ist jeder Eigentümer für sein Sondereigentum selbst verantwortlich.

Wenn eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter bleiben möchte, kann sie dies über einen Umweg erreichen. Indem sie einen Miteigentümer zum Verwalter bestellt, der die Gemeinschaft nach außen vertritt, kann sie sich selbst verwalten. Eine Selbstverwaltung ist jedoch die Ausnahme, da weitreichende Fachkenntnisse für diese Tätigkeit in der Regel unabdingbar sind.

Rechte und Pflichten der Eigentümer

Die Rechte und Pflichten der Eigentümer werden vor allem in 2 Dokumenten festgehalten.

Gemeinschaftsordnung

Alle Vorschriften, die für eine Wohnanlage relevant sind, werden in der Gemeinschaftsordnung aufgeführt. Dazu zählen unter anderem diese:

• Verteilung der Stimmrechte und Kosten
• Regelungen zur Nutzung, etwa ob ein Gewerbe angemeldet werden darf
• Vorschriften zur Haltung von Haustieren
• Regelungen in Bezug auf den Verwalter
• Regelungen zur Nutzung von Garten, Spielplätzen und weiteren Gemeinschaftsflächen

Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung bedarf der Zustimmung aller Eigentümer und ist entsprechend schwierig umzusetzen.

Hausordnung

Auch die Hausordnung gibt vor, was im Haus und auf den zugehörigen Flächen erlaubt ist und was nicht. Sie geht dabei jedoch noch mehr ins Detail und regelt das alltägliche Zusammenleben.

Zu den wichtigsten Punkten, die in der Hausordnung geregelt werden, zählen:

• Ruhezeiten (Mittagsruhe und Nachtruhe)
• Vorgaben zu Sauberkeit und Ordnung
• Regelungen im Hinblick auf Lärm
• Vorschriften zur Wahrung der Sicherheit
• Regelungen zum Heizen und Lüften

Nicht nur die Eigentümer selbst müssen sich an die Hausordnung halten, sondern alle Personen in dem Gebäude. Dazu zählen also auch Mieter und Besucher.

Fazit: Die Eigentümergemeinschaft ist ein wichtiges Kaufkriterium

Wenn mehrere Menschen gemeinsam ein Haus besitzen, dann müssen sie sich regelmäßig und gemeinschaftlich auf bestimmte Dinge einigen. Dazu ist das Institut der Wohneigentümergemeinschaft eingerichtet worden. Die Eigentümergemeinschaft besteht aus der Gesamtheit der Eigentümer und ist dafür verantwortlich, Regeln aufzustellen und Beschlüsse zu fassen, die für die Mehrheit der Eigentümer tragbar und sinnvoll sind.

Vor einem Kauf sollten Sie daher unbedingt die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen lesen. Denn auf diese Weise wird schnell ersichtlich, welche Beschlüsse bereits gefasst wurden und ob hier ein harmonisches Zusammenleben möglich ist oder ob die Eigentümer sich oft uneinig sind. Stehen die Zeichen regelmäßig auf Streit zwischen den Eigentümern, sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie die Immobilie wirklich kaufen möchten.

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