Eigentümerversammlung: die 15 wichtigsten Fragen und Antworten

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt damit automatisch auch immer einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen beispielsweise Fassade, Dach und Treppenhaus. Mit diesem Miteigentum gehen jede Menge Rechte und Pflichten einher, die im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt werden.

Was ist die Eigentümerversammlung?

Immer wenn die einzelnen Wohnungen in einem Mehrparteienhaus unterschiedlichen Eigentümern gehören, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese muss gemeinsam wichtige Entscheidungen rund um die Immobilie treffen. So muss sie etwa die Höhe des monatlichen Wohngelds festlegen, eine geeignete Hausverwaltung bestimmen oder sich auf anstehende Instandhaltungsmaßnahmen einigen. All diese Beschlüsse werden im Rahmen der Eigentümerversammlung gefällt. Als gesetzliche Grundlage dient das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Womit sich die Eigentümerversammlung unter anderem beschäftigt:

• Auswahl der Hausverwaltung
• Höhe des Wohngelds
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
• Instandhaltungsmaßnahmen
• Reparaturen
• Bauliche Veränderungen
• Hausordnung

Wann und wie oft findet eine Eigentümerversammlung statt?

Gemäß WEG findet die Eigentümerversammlung mindestens einmal pro Jahr statt. Nichtsdestotrotz kann es auch vorkommen, dass außerplanmäßige Eigentümerversammlungen nötig oder erwünscht sind. Steht beispielsweise eine dringende Sanierungsmaßnahme an, die nicht aufgeschoben werden kann, so kann der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Wünschen sich mehr als ein Viertel der Eigentümer eine spontane Versammlung, so muss der Verwalter diese gemäß Paragraf 24 Absatz 2 WEG ebenfalls einberufen.

Wer wird zur Eigentümerversammlung eingeladen?

Der Verwalter muss dafür sorgen, dass alle Eigentümer eine Einladung erhalten. Teilen sich 2 Eigentümer eine Wohnung, so müssen beide eingeladen werden. Die ordnungsgemäße Einladung ist vor allem deshalb wichtig, da die Versammlung ansonsten nicht beschlussfähig ist. Das bedeutet: Erhalten einzelne Eigentümer keine Einladung, können Beschlüsse aus der jeweiligen Versammlung aufgrund des Formfehlers nachträglich angefochten werden.

Herrscht bei einer Eigentümerversammlung Anwesenheitspflicht?

Anwesenheitspflicht besteht bei der Eigentümerversammlung nicht. Nichtsdestotrotz sollten Sie als Wohnungseigentümer der Einladung des Verwalters nachkommen, um von Ihrem Stimmrecht Gebrauch zu machen. Bedenken Sie immer, dass bei der Eigentümerversammlung auch Dinge besprochen werden, die Sie betreffen. Beschließt die Gemeinschaft etwa, dass das Treppenhaus renoviert werden muss, so müssen Sie sich an den Kosten beteiligen. Auch eine Erhöhung des Wohngelds hat natürlich Konsequenzen für Sie. Zwar erhalten Sie im Anschluss an jede Eigentümerversammlung ein Protokoll, in dem Sie die Beschlüsse nachlesen können, es ist jedoch immer besser, wenn Sie sich selbst an der Diskussion beteiligen und so Ihren Standpunkt vertreten.

Wie wird zur Eigentümerversammlung eingeladen?

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, die im Dezember 2020 in Kraft getreten ist, muss die Einladung nicht länger der Schriftform entsprechen. Stattdessen genügt die Textform, was bedeutet, dass nun grundsätzlich auch Einladungen per E-Mail in Ordnung sind.

Bis Dezember 2020 betrug die Einladungsfrist noch 2 Wochen. Um den Eigentümern jedoch mehr Zeit für die Vorbereitung einzuräumen, muss die Einladung seit WEG-Reform mindestens 3 Wochen vor der jeweiligen Eigentümerversammlung vorliegen. Außerdem muss der Einladung bereits eine Tagesordnung mit entsprechenden Anmerkungen und Beschreibungen beiliegen.

Die Einladung sollte die folgenden Informationen enthalten:

• Name und Anschrift des Eigentümers
• Name und Anschrift des Verwalters
• Adresse und Bezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Angabe über den Versammlungsort
• Datum und Uhrzeit
• Tagesordnung

Wo und wann findet die Eigentümerversammlung statt?

Der Verwalter ist dazu verpflichtet, die Eigentümerversammlung so zu planen, dass möglichst viele Eigentümer daran teilnehmen können. So darf die Versammlung beispielsweise nicht auf eine Zeit gelegt werden, zu der die meisten Eigentümer arbeiten. Auch ein Termin am Sonntagvormittag – wenn potenziell einige Eigentümer die Kirche besuchen – sollte vermieden werden.

Darüber hinaus sollte die Lokalität so gewählt werden, dass sie von der betroffenen Immobilie aus möglichst gut zu erreichen ist. Viele Verwalter entscheiden sich für nahegelegene Restaurants und Cafés, doch sollte dies vorab mit dem dortigen Betreiber geklärt werden. Denn eine Eigentümerversammlung ist nur unter Ausschluss der Öffentlichkeit beschlussfähig. Es muss also ein gesonderter Raum zur Verfügung stehen, zu dem für die Zeit der Versammlung keine anderen Gäste Zugang haben. Auch das Servicepersonal sollte entsprechend instruiert werden und nur während der Pausen neue Bestellungen entgegennehmen.

Ich bin zum angegebenen Zeitpunkt verhindert: Kann ich trotzdem von meinem Stimmrecht Gebrauch machen?

Können Sie den Termin für die Eigentümerversammlung nicht persönlich wahrnehmen, so können Sie jemand anderen als Ihren Vertreter schicken. Hierzu ist eine Vollmacht nötig. Werfen Sie am besten einen Blick in die Gemeinschaftsordnung: Diese enthält häufig Hinweise dazu, wie die Vollmacht gestaltet sein muss. Zusätzlich sollten Sie auch den Verwalter vorab informieren, dass Sie nicht persönlich erscheinen werden, aber jemand anderen mit der Durchsetzung Ihrer Interessen beauftragt haben.

Bei Ihrem Vertreter kann es sich grundsätzlich um eine beliebige Person handeln. Verstehen Sie sich etwa gut mit Ihrem Mieter, können Sie auch diesen an Ihrer Stelle zur Eigentümerversammlung schicken. Problematisch kann es nur dann werden, wenn die Gemeinschaftsordnung bestimmte Ausschlüsse vorsieht. So sind häufig Experten wie Rechtsanwälte oder Architekten als Vertreter nicht zugelassen, da diese die Diskussion durch ihr Fachwissen zu sehr beeinflussen könnten.

Alternativ können Sie seit Kurzem auch online an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Dies muss vorher jedoch per Beschluss durch die Gemeinschaft genehmigt werden. Rein virtuelle Eigentümerversammlungen sind trotz WEG-Reform und fortschreitender Digitalisierung jedoch weiterhin nicht vorgesehen.

Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?

Eine Eigentümerversammlung kann nur dann wirksame Entscheidungen treffen, wenn sie beschlussfähig ist. Hierzu müssen alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sein. So müssen etwa alle Eigentümer rechtzeitig eine Einladung inklusive Tagesordnung erhalten haben. Außerdem muss die Versammlung unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden.

Bis zur WEG-Reform im Dezember 2020 galt außerdem, dass die Anwesenden mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile an der Immobilie halten müssen. Diese richten sich unter anderem nach Größe und Wert der einzelnen Einheit und sind im Grundbuch festgehalten. Waren Eigentümer mit insgesamt weniger als 50 Prozent der Miteigentumsanteile vertreten, konnte die Gemeinschaft keine wirksamen Beschlüsse fällen. Diese Regelung ist jedoch mittlerweile obsolet: Seit Dezember 2020 ist eine Eigentümerversammlung unabhängig von den anwesenden Eigentumsverhältnissen beschlussfähig.

Stimmrecht in der Eigentümerversammlung: Wer hat wie viel Mitspracherecht?

Grundsätzlich gibt es 3 verschiedene Stimmoptionen:

1. Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat exakt eine Stimme und pro Einheit gibt es maximal eine Stimme. Gehört eine Wohnung also 2 Eigentümern, so teilen sich diese eine Stimme.
2. Objektprinzip: Jede Einheit hat exakt eine Stimme. Besitzt ein Eigentümer mehrere Wohnungen im Gebäude, so hat er entsprechend auch mehrere Stimmen zur Verfügung.
3. Wertprinzip: Die Stimmen orientieren sich an den Miteigentumsanteilen, wie sie im Grundbuch stehen. Das führt etwa dazu, dass der Eigentümer der großen Penthouse-Wohnung mehr Mitspracherecht hat als der Eigentümer des kleinen Studentenapartments.

Welches Stimmprinzip gilt, ist immer in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Wurde dort keine explizite Vereinbarung getroffen, so gilt gemäß Paragraf 25 Absatz 2 WEG das Kopfprinzip.

Wie läuft eine Eigentümerversammlung ab?

Zu Beginn der Eigentümerversammlung wird der Verwalter zunächst die Anwesenheit prüfen und kontrollieren, ob jeder teilnahmeberechtigt ist. Nehmen Vertreter an der Sitzung teil, so prüft der Verwalter auch die entsprechenden Vollmachten. Anschließend wird noch die Beschlussfähigkeit festgestellt: Geht es beispielsweise um Beschlüsse, die eine Eigentümermehrheit erfordern, und sind weniger als 50 Prozent der Eigentümer anwesend, ergibt die Versammlung zu diesem Zeitpunkt keinen Sinn. Stattdessen muss dann ein Ersatztermin gefunden werden.

Sind die Formalien erledigt und ist die Versammlung beschlussfähig, eröffnet der Verwalter die Sitzung mit der Vorstellung der Tagesordnung. Dies mündet meist automatisch in einer Diskussion, die je nach Wohnungseigentümergemeinschaft mal mehr und mal weniger hitzig ausfallen kann. Aufgabe des Verwalters ist es hierbei, die Debatte in geordnete Bahnen zu lenken. So hat der Verwalter unter anderem Sorge dafür zu tragen, dass alle zu Wort kommen und dass Einzelnen nicht zu viel Redeanteil zufällt. Am Ende des jeweiligen Tagesordnungspunkts kommt es zur offiziellen Abstimmung.

Die Ergebnisse muss der Verwalter schließlich in einem Protokoll sowie in der Beschlusssammlung festhalten.

Wie fällt eine Eigentümerversammlung Beschlüsse?

Beschlüsse werden in aller Regel nach dem Mehrheitsprinzip gefällt. Etwas vereinfacht gesagt: Entfallen 51 Prozent der Stimmen auf „ja“, gilt ein Beschluss als angenommen.

Vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sah dies noch anders aus: Damals war das Mehrheitsprinzip stark abhängig von der Tragweite der jeweiligen Entscheidung. Sollte beispielsweise die Eingangstür gestrichen werden, genügte eine einfache Mehrheit. Ging es hingegen um die anstehende Dachsanierung oder die Anbringung von Solaranlagen, so musste teils sogar Einstimmigkeit erzielt werden. Das Problem dabei: Einzelne Eigentümer konnten wichtigen Entscheidungen einen Riegel vorschieben und so mitunter sinnvolle Sanierungen unnötig aufschieben. Die Bundesregierung machte dies mit dafür verantwortlich, dass Mehrparteienhäuser aufgrund der hohen Kosten nur selten energieeffizient saniert werden.

Seit Dezember 2020 genügt selbst bei weitreichenden Entscheidungen wie baulichen Veränderungen die einfache Mehrheit. Dann gilt jedoch, dass nur die Eigentümer die Kosten tragen müssen, die auch dafür gestimmt haben. Wird die Maßnahme hingegen mit einer Mehrheit von 2 Dritteln angenommen, die mehr als 51 Prozent der Miteigentumsanteile trägt, so werden die Kosten auf alle Eigentümer verteilt, und zwar entsprechend der Miteigentumsanteile. Das bedeutet, dass der Eigentümer der größten und teuersten Wohnung am meisten zahlen muss. Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn die Kosten für die baulichen Änderungen unverhältnismäßig sind. Wann dies der Fall ist, muss jedoch immer im Einzelfall entschieden werden.

Habe ich als Eigentümer einen Anspruch auf bauliche Veränderungen?

Wünschen Sie sich einen neuen Balkon oder zusätzliche Garagen, so muss dies regulär im Rahmen der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Einen Anspruch auf derartige Veränderungen haben Sie nicht. Anders sieht es seit WEG-Reform hingegen bei baulichen Änderungen aus, die mit erhöhter Barrierefreiheit oder Energieeffizienz einhergehen. So haben Sie als Eigentümer einen gesetzlichen Anspruch auf:

• Bauliche Änderungen zur Förderung der Barrierefreiheit (z. B. Rollstuhlrampen)
• Bauliche Änderungen zur Förderung von E-Mobilität (z. B. E-Auto-Ladestationen)
• Erhöhten Einbruchschutz
• Schnelleres Internet dank Glasfasernetz

Auch diese Änderungen müssen vorher jedoch in der Eigentümerversammlung besprochen werden. Zwar können sie nicht von anderen Eigentümern blockiert werden, doch müssen Sie die Kosten unter Umständen alleine tragen. Denn es gilt auch hier: Nur wer dafür stimmt, muss sich an den Kosten beteiligen. Dafür dürfen dann aber auch nur diese Eigentümer die Neuerungen – wie etwa die nagelneue Ladestation für E-Autos – nutzen.

Alle Eigentümer werden nur dann zur Kasse gebeten, wenn die Maßnahmen mit einer Mehrheit von 2 Dritteln angenommen werden und diese mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile trägt.

Im Übrigen haben selbst Mieter nun einen gesetzlichen Anspruch auf die oben genannten baulichen Änderungen. Lediglich auf Glasfasernetz können Mieter nicht bestehen.

Was steht im Protokoll zur Eigentümerversammlung?

Nach jeder Eigentümerversammlung muss der Verwalter ein Protokoll anfertigen. Dieses muss er im Anschluss an die Versammlung unverzüglich – spätestens aber nach 3 Wochen – allen Eigentümern zukommen lassen. So können diese prüfen, ob die Beschlüsse wirksam sind, und vermeintlich unwirksame Beschlüsse gegebenenfalls anfechten.

Inhalt: Das muss im Protokoll der Eigentümerversammlung stehen

• Datum, Zeit und Ort der Versammlung
• Prüfung der ordnungsgemäßen Einladung/Einberufung
• Teilnehmerliste inklusive Angabe der Miteigentumsanteile
• Feststellung der Beschlussfähigkeit
• Tagesordnung ggf. mit Erläuterungen
• Ergebnisse der Abstimmungen
• Unterschriften von Verwalter, Beiratsvorsitzenden und Eigentümern

Wie kann ich einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten?

Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind in der Regel wirksam und entsprechend verbindlich. Anders sieht es hingegen aus, wenn dem Verwalter Formfehler unterlaufen sind. Wurden etwa nicht alle Eigentümer ordnungsgemäß eingeladen oder wurde über einen Punkt abgestimmt, der nicht auf der Tagesordnung stand, so können diese Beschlüsse grundsätzlich angefochten werden. Automatisch unwirksam sind solche Beschlüsse jedoch nicht.

Um einen Beschluss anzufechten, müssen Sie schnell sein. Die Anfechtungsfrist beträgt nur 4 Wochen ab dem Datum der Eigentümerversammlung. Mit der Anfechtung ist ein Beschluss jedoch noch nicht automatisch unwirksam – selbst dann nicht, wenn dem Verwalter tatsächlich Fehler unterlaufen sind. Das Amtsgericht wird auf die Anfechtungsklage hin prüfen, ob die Fehler so gravierend waren, dass unter anderen Umständen mit einem anderen Ergebnis hätte gerechnet werden können. Wurden etwa sehr viele und ausgewählte Eigentümer nicht eingeladen, kann ein Beschluss für unrechtmäßig erklärt werden. Wurde hingegen ein einzelner Eigentümer aus Versehen nicht eingeladen und wurde der Beschluss mit einer so deutlichen Mehrheit angenommen, dass die Stimme ohnehin keinen Unterschied gemacht hätte, so ist der Beschluss trotz Formfehler wirksam. Eine Anfechtung hat daher nur in den seltensten Fällen gute Aussichten auf Erfolg.

Was passiert, wenn ich mich gegen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung wehre?

Die Eigentümerversammlung hat eine teure Fassadenerneuerung beschlossen, doch Sie wollen sich nicht an den hohen Kosten beteiligen? In diesem Fall stehen Ihre Chancen sehr schlecht, denn die Beschlüsse der WEG sind bindend. Bleiben Sie beharrlich und verweigern Sie die Zahlung, so riskieren Sie im schlimmsten Fall sogar den Verlust Ihrer Eigentumswohnung. Denn wer sich nicht ordnungsgemäß an den Kosten beteiligt, dem drohen eine Entziehungsklage oder die Zwangsversteigerung.

Aus diesem Grund ist es wichtig, bereits vor dem Wohnungskauf nicht nur die Immobilie an sich, sondern auch alle damit verbundenen Rechte und Pflichten zu prüfen. Werfen Sie einen Blick in die Gemeinschaftsordnung und lassen Sie sich die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle zeigen. So bekommen Sie ein Gespür dafür, wie beschluss- und auch konfliktfreudig Ihre zukünftige Eigentümergemeinschaft ist.

Fazit: Machen Sie von Ihrem Stimmrecht als Wohnungseigentümer Gebrauch

Auch wenn Eigentümerversammlungen oft zäh und wenig unterhaltsam sind: Akzeptieren Sie die Einladung und nutzen Sie Ihr Stimmrecht. Immerhin werden auf der Eigentümerversammlung Dinge beschlossen, die Sie als Wohnungseigentümer betreffen. Dazu zählen beispielsweise die Höhe des Hausgelds, die Einberufung eines neuen Verwalters oder teure Sanierungsmaßnahmen. Vergessen Sie nicht, dass Wohnungseigentum immer auch mit Verpflichtungen einhergeht, und prüfen Sie schon vor dem Immobilienkauf, welche Regeln in Ihrer künftigen Eigentümergemeinschaft gelten.

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