Wie hoch sind die Erschließungskosten für ein Baugrundstück?

Wer ein Haus auf einem bisher unbebauten Grundstück errichten möchte, muss zunächst für die Erschließung des Grundstücks sorgen. Dazu zählt unter anderem der Anschluss an das Straßen-, Strom- und Wassernetz. Wie hoch die Erschließungskosten sind und welche Besonderheiten bei den einzelnen Erschließungsmaßnahmen zu beachten sind, erfahren Sie im Folgenden.

Definition: Grundstück erschließen

Die Erschließung ist die „Zugänglichmachung“ des Grundstücks. Dies ist die Voraussetzung, um eine Baugenehmigung zu erhalten und auf dem Grundstück überhaupt bauen zu können. Die Erschließungskosten sind ein Teil der Baunebenkosten und können durch einen Baukredit mitfinanziert werden.

Was genau zur Erschließung gehört und wie hoch die jeweiligen Kosten sind, lässt sich am besten erfassen, wenn man die unterschiedlichen Aspekte einer Erschließung gesondert betrachtet.

Öffentliche Erschließung

Die öffentliche Erschließung beschreibt alle Erschließungsmaßnahmen, die bis zur Grundstücksgrenze vorgenommen werden müssen. Beispiele hierfür sind:

• Anbindung an das Straßennetz
• Bau von Straßenlaternen bis zur Grundstücksgrenze
• Verlegung von Wasser- und Abwasserleitungen
• Bau von Strommasten

Die öffentliche Erschließung wird von der jeweiligen Kommune organisiert und durchgeführt. Als Bauherr stellen Sie lediglich den Antrag auf Erschließung des Grundstücks und erhalten die Rechnung. Inwieweit die Kosten mit der öffentlichen Hand geteilt werden können, hängt von der jeweiligen Gemeinde ab.

Private Erschließung

Die private Erschließung wird auch als innere Erschließung bezeichnet, da sie innerhalb der Grundstücksgrenzen stattfindet. Konkret geht es um die Verlegung von Leitungen und Rohren ab der Grundstücksgrenze bis zum Haus.

Die Verantwortung für diese Tätigkeiten liegt in der Hand des Bauherrn. Er entscheidet, welches Unternehmen für die Arbeiten beauftragt wird, verhandelt den Preis und bezahlt die Kosten schlussendlich aus eigener Tasche.

Verkehrsmäßige Erschließung

Im Gegensatz zur räumlichen Unterscheidung zwischen öffentlicher und privater Erschließung zielt die Differenzierung zwischen verkehrsmäßiger und technischer Erschließung auf den Inhalt der Erschließungstätigkeit ab.

Zur verkehrsmäßigen Erschließung gehören etwa:

• Bau von Straßen und Gehwegen samt Beleuchtung
• Errichtung von Parkplätzen
• Bauliche Anbindung an Parks, Grünanlagen und andere Plätze

Technische Erschließung

Die technische Seite der Erschließung eines Grundstücks umfasst den Anschluss an beispielsweise folgende Versorgungsnetze:

• Stromnetz
• Gasnetz
• Wasser- und Abwassernetz
• Telefon- und Kabelfernsehnetz
• Internet

Erschließungskosten: Wer zahlt die Erschließung eines Grundstücks?

Bei allen Tätigkeiten im Zusammenhang mit der privaten Erschließung ist die Kostenfrage eindeutig und schnell geklärt: Der Bauherr hat hier alle anfallenden Kosten selbst zu tragen.

Im Zusammenhang mit den öffentlichen Erschließungskosten kann die Frage nicht derart pauschal beantwortet werden. Generell gilt: Die Kommunen können bis zu 70 Prozent der verkehrsmäßigen und bis zu 90 Prozent der technischen Erschließungskosten in Form eines Erschließungsbeitrags verlangen.

In vielen Fällen zahlt der Bauherr also auch den größten Anteil der öffentlichen Erschließungskosten. Genaue Informationen über die Aufteilung können der jeweiligen Gemeindesatzung entnommen werden. Außerdem ist in der Bodenrichtwertkarte aufgeführt, ob ein Grundstück erschließungsbeitragsfrei (ebf) oder erschließungsbeitragspflichtig (ebp) ist.

Auch die in der Karte genutzten Bezeichnungen geben Aufschluss über die Notwendigkeit einer Erschließung:

• Bauerwartungsland: Es kann noch nicht erschlossen werden, da noch unklar ist, wann und ob es zum Bauland wird.
• Rohbauland: Hierauf darf gebaut werden, es ist jedoch noch nicht erschlossen. Die Erschließung ist Voraussetzung für den Baubeginn.
• Baureifes Land: Dieses Grundstück ist bereits erschlossen und der Käufer kann direkt mit dem Bau beginnen.

Beispiel: So hoch sind die Erschließungskosten für ein Grundstück

Im Allgemeinen lässt sich ein Grundstück für etwa 10 bis 35 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche voll erschließen. Für ein 1.000 Quadratmeter großes Grundstück muss demnach mit Kosten von etwa 10.000 bis 35.000 Euro gerechnet werden. Die Kosten variieren also stark und können in besonderen Fällen sogar doppelt so hoch ausfallen. Alle im Folgenden aufgeführten Werte stellen daher nur grobe Richtwerte dar.

Die Höhe der öffentlichen Erschließungskosten hängt vor allem davon ab, wie abgelegen das Grundstück ist. Je länger beispielsweise die Straße ist, die neu gebaut werden muss, umso teurer wird die Erschließung.

Beim Bau einer Straße spielt es zudem eine Rolle, wie viele weitere Grundstücke an der Straße liegen. Kostet der Straßenbau samt Gehwegen und Straßenlaternen beispielsweise 200.000 Euro und liegen Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 50.000 Quadratmeter an dieser neuen Straße, so beträgt der Preis 4 Euro pro Quadratmeter.

Für ein 1.000 Quadratmeter großes Grundstück fallen in diesem Beispiel also 4.000 Euro für die Straßenanbindung an. Verlangt die Kommune die vollen 70 Prozent für diese verkehrsmäßige Erschließungsmaßnahme, so muss der Bauherr sich mit 2.800 Euro beteiligen.

Bei den weiteren öffentlichen Erschließungsmaßnahmen werden unterschiedliche Formeln verwendet, für die besonders 2 Werte als Berechnungsbasis herangezogen werden:

• Geschossflächenzahl (GFZ): Sie beschreibt das Verhältnis der Geschossfläche aller Vollgeschosse der Immobilie zur Fläche des Baugrundstücks.
• Grundflächenzahl (GRZ): Sie sagt aus, welcher Flächenanteil des Baugrundstücks bebaut werden darf.

Die Höhe der privaten Erschließungskosten hängt hauptsächlich von der Bodenbeschaffenheit sowie der Entfernung zwischen Grundstücksgrenze und Gebäude ab.

Hier sollte mit Kosten in Höhe von etwa 1.000 Euro pro Meter Abstand gerechnet werden, was die Tiefbauarbeiten und die Verlegung unterschiedlicher Rohre und Leitungen beinhaltet. Falls das Gebäude also 10 Meter von der Grundstücksgrenze entfernt liegt, betragen die privaten Erschließungskosten ca. 10.000 Euro. Der Bauherr muss diese vollständig selbst bezahlen.

Ein weiterer Aspekt, der im Zusammenhang mit den Erschließungskosten gern übersehen wird, sind die Nebenkosten. In der Regel ist eine Vermessung des Grundstücks notwendig. Manchmal muss zudem ein Bodengutachten erstellt werden, das die Bodenbeschaffenheit analysiert und vor bösen Überraschungen während der Bauphase schützt. Diese Nebenkosten erreichen eine Höhe von etwa 2.000 bis 3.000 Euro.

Übersicht Erschließungskosten

Mit diesen Erschließungskosten müssen Bauherren ungefähr rechnen:

Erschließungsmaßnahme	Kann/Muss	Kosten in Euro
Straßenbau	Muss	2.000 – 15.000
Strom	Muss	2.000 – 3.000
Wasser und Abwasser	Muss	2.000 – 6.000
Vermessung	Muss	1.000 – 2.500
Gas	Kann	1.500 – 2.000
Telefon, Internet, Kabelfernsehen	Kann	500 – 1.000
Bodengutachten	Kann	500 – 1.000

Fazit: Die Höhe der Erschließungskosten darf nicht unterschätzt werden

Jedes Grundstück muss zunächst erschlossen, also zugänglich gemacht werden, bevor darauf ein Gebäude errichtet werden kann. Die Erschließungskosten für den Anschluss an das Straßen-, Strom-, Wasser-, Gas- und Telefonnetz müssen vom Bauherrn einkalkuliert werden.

Weil die Kosten je nach Gemeinde und Art des Grundstücks stark variieren können, empfiehlt es sich, vor dem Kauf eines unerschlossenen Grundstücks die voraussichtlichen Erschließungskosten in Erfahrung zu bringen.

Grundstücke in einem Neubaugebiet sind in der Regel baureifes Land, sie sind also bereits erschlossen und die Kosten für die Erschließung müssen nicht separat berücksichtigt werden.

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