So ist das Gemeinschaftseigentum geregelt

Der Begriff des Gemeinschaftseigentums kommt insbesondere in Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen, aber bisweilen auch in Reihenhaussiedlungen zum Tragen. Er lässt bereits anklingen, dass es sich dabei um die Bereiche, Anlagen oder Räume von Gebäuden handelt, die als gemeinschaftliches Eigentum deklariert werden. Sie gehören also nicht einem Einzelnen. Damit sind Rechte und Pflichten verbunden. Welche das konkret sind, wie Gemeinschaftseigentum definiert wird und alles weitere Wichtige liefert dieser Text.

Was als Gemeinschaftseigentum gilt und wie es abzugrenzen ist

Zum besseren Verständnis ist zunächst eine Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu treffen. Dadurch wird das Eigentum einer einzelnen Partei von dem des Kollektivs abgegrenzt. Ein besonders plakatives Beispiel: Die Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses lassen sich jeweils ihren Eigentümern zuordnen. Andere Bereiche wie das Treppenhaus oder ein Fahrradkeller gehören der Gemeinschaft. Der Sachverhalt gestaltet sich aber erwartungsgemäß etwas komplexer.

Die rechtliche Grundlage bildet das Wohneigentumsgesetz (WEG). Gemeinschaftseigentum definiert es als die Anlagen, Einrichtungen und Elemente, die eindeutig nicht als Sondereigentum gelten oder Eigentum eines Dritten sind. Sie dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer. Des Weiteren kann es sich dabei auch um Teile handeln, die eine wichtige Rolle für die Sicherheit oder den Bestand des Gebäudes spielen.

Vor allem die folgenden Komponenten gehören in einem Mehrfamilienhaus zum Gemeinschaftseigentum:

Die Eigentümergemeinschaft ist dafür zuständig, das Gemeinschaftseigentum zu verwalten und es instand zu halten. Oftmals übertragen die Eigentümer diese Verantwortung auf einen Hausverwalter, der in ihrem Sinne handeln soll. Er betreut dann unter anderem die Finanzen und erteilt Aufträge an Handwerker oder andere Dienstleister – in aller Regel geht dem aber zunächst ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft voraus.

Über das Sondereigentum verfügt der Einzelne wiederum selbst. Demnach hat er beispielsweise die Freiheit, seine Wohnung zu vermieten, sie selbst zu bewohnen oder sie jederzeit zu renovieren. Entscheidend ist dabei nur, dass er grundsätzlich nicht gegen bestehende Gesetze verstößt und keine Rechte Dritter beschneidet.

Balkon, Türen und Fenster: Gemeinschaftseigentum und Sonderfälle

Bei bestimmten Bereichen muss genauer hingesehen werden, da womöglich besondere Regelungen bestehen. So gelten zwar Fenster als Gemeinschaftseigentum, allerdings nicht uneingeschränkt. Ein vollständiger Austausch im kompletten Gebäude kann unter Umständen ein großes Loch in die Instandhaltungsrücklage reißen. Deswegen sind Beschlüsse denkbar, bei denen den Eigentümern die Verantwortung für die Sanierung übertragen wird. Sie unterliegen dabei aber der Pflicht, keinen Einfluss auf das äußere Erscheinungsbild des Hauses zu nehmen. Farbe und Material dürfen sich daher nicht von den Originalfenstern unterscheiden.

Balkone sind sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum. Bestandteile wie die Außenwände, die Balkondecke oder der Brüstungsbelag zählen als Gemeinschaftseigentum. Der Balkonraum oder auch der Innenanstrich der Brüstung fallen wiederum unter das Sondereigentum. Unterdessen ist beim Bodenbelag keine so eindeutige Zuordnung möglich – hier sind die für das Haus getroffenen, konkreten Bestimmungen entscheidend.

In dieser Auflistung dürfen Außenanlagen nicht fehlen. Grundsätzlich ist ein Garten nicht als Sondereigentum vorgesehen, da diese Regelung nur für abgeschlossene Räume greift. Es kann aber unter Umständen ein Sondernutzungsrecht bestimmt werden. Das Anlegen eines Beetes mag an dieser Stelle als Beispiel dienen. Stellplätze im Freien sind nur dann Sondereigentum, wenn dies im Grundbuch eintragen ist und sich eine Zuordnung erkennen lässt.

So wird das Gemeinschaftseigentum definiert

Nun stellt sich die Frage, wie die Vorgaben für das Gemeinschaftseigentum überhaupt zustande kommen. Ein Großteil der Regeln leitet sich schon eindeutig aus dem WEG ab. An manchen Punkten lassen sich jedoch noch Entscheidungen treffen. Zunächst einmal wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Das kann auf 2 verschiedenen Wegen geschehen. Seltener kommt es vor, dass mehrere Miteigentümer diesen Schritt vollziehen. Es ist dann von einer Teilungsvereinbarung die Rede. Die gängigere Variante besteht darin, dass dies vom Eigentümer ausgeht – so zum Beispiel vom Bauträger. In diesem Fall wird von einer Teilungserklärung gesprochen.

Unabhängig von der Bezeichnung bleibt die rechtliche Bedeutung die gleiche. Die Bestimmungen werden jeweils urkundlich festgehalten. Daraus lässt sich entnehmen, welche Bereiche der Immobilie Sonder- und welche Gemeinschaftseigentum sind. Es ist auch möglich, Sondernutzungsrechte zu hinterlegen.

Die Gemeinschaftsordnung gehört zu den weiteren wichtigen Dokumenten. Gesetzlich vorgeschrieben ist sie nicht, aber Wohnungseigentümer haben die Gelegenheit, darin zusätzliche Vereinbarungen zu treffen. Oftmals sind das etwa diese:

• In welcher Art und Weise das Sondereigentum genutzt werden kann
• In welcher Art und Weise das Gemeinschaftseigentum genutzt werden kann
• Regelungen für Umbau- und Sanierungsmaßnahmen
• Verteilung von Kosten und Lasten
• Duldungspflichten
• Tierhaltung
• Vorgaben zu Stimmrechten
• Vertretungsmöglichkeiten für Eigentümerversammlungen
• Notwendigkeit einer Zustimmung des Verwalters bei Verkauf von Sondereigentum

Nicht zulässig ist es allerdings, etwas festzulegen, das im Widerspruch zu den rechtlichen Bestimmungen steht. Um ein Beispiel zu geben: Stets sind Fenster Gemeinschaftseigentum – sie könnten dementsprechend nicht als Sondereigentum ausgewiesen werden. Die Entscheidungen, Modernisierungen vorzunehmen, einen Verwalter zu bestellen oder auch die Kostenverteilung zu ändern, darf die Gemeinschaftsordnung ebenfalls nicht beschneiden.

Alles zur Zufriedenheit? Die Abnahme von Gemeinschaftseigentum

In aller Regel ist ein Bauträger für die Realisierung eines Mehrfamilienhauses mit Eigentumswohnungen zuständig. Er befindet sich mit jeder Partei der Eigentümergemeinschaft in einem vertraglichen Verhältnis. Ist die Immobilie fertiggestellt, folgt die Abnahme von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Wer eine Wohnung erwirbt, ist zugleich Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums. Zumeist kommt es zu einer sogenannten Teilabnahme. Das bedeutet, dass zunächst das Sondereigentum geprüft wird. Bauträger setzen dann für gewöhnlich eine Frist. Innerhalb dieser muss der Eigentümer die Wohnung auf eventuelle Mängel untersuchen, um Ansprüche geltend zu machen.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums gestaltet sich etwas komplexer. Die Eigentümergemeinschaft kann keinen wirksamen Beschluss darüber fassen. Jeder Eigentümer tritt als Vertragspartner des Bauträgers auf und somit müsste in der Konsequenz auch die Abnahme durch jeden einzelnen erfolgen. Eine sogenannte höchstpersönliche Pflicht besteht jedoch nicht. Das bedeutet: Der Eigentümer darf auch eine Vollmacht ausstellen und somit einen Dritten beauftragen.

Die Gemeinschaft hat die Möglichkeit, einen Sachverständigen einzusetzen, also zum Beispiel einen Architekten. Erfolgt ein solcher Schritt nicht, kann der Einzug als konkludente Abnahme aufgefasst werden. In der Praxis mag es jedoch zuweilen vorkommen, dass in einem Mehrfamilienhaus die letzten Wohnungen erst nach längerer Zeit – womöglich gar nach mehreren Jahren – verkauft sind. Wirklich abgeschlossen ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums, wenn auch die Nachzügler keine Beanstandungen vortragen.

Gemeinschaftseigentum: Welche Rechte und Pflichten sind damit verbunden?

Eigentum bringt erwartungsgemäß Rechte und Pflichten mit sich. Die Vorgaben beinhaltet das WEG, das Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum voneinander abgrenzt. Jedes Mitglied darf über sein Sondereigentum weitgehend frei entscheiden. Es gibt jedoch auch hier Ausnahmen. Ändert sich die Wohnungsnutzung, weil beispielsweise ein gewerblicher Zweck geplant ist, muss dafür zunächst das Einverständnis der Gemeinschaft eingeholt werden. Außerdem gehört die Instandhaltung des Sondereigentums zu den Verpflichtungen. Käme es aufgrund von Nachlässigkeiten bei anderen Parteien zu Schäden, könnten sie entsprechende Forderungen geltend machen.

Allen Eigentümern steht ein Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum zu. Das bedeutet, dass jeder die entsprechenden Bereiche des Gebäudes sowie das Grundstück nutzen darf. Naturgemäß sind so beispielsweise das Treppenhaus, ein Aufzug oder der Innenhof allen frei zugänglich. Jeder Miteigentümer genießt bei der Wahl des Hausverwalters ein Stimmrecht. Dessen Unterlagen zur Organisation und Abrechnung können auf Wunsch eingesehen werden. An finanziellen Entscheidungen mitzuwirken, ist ein weiteres Recht. Sie betreffen etwa Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen.

Damit in Verbindung steht die Pflicht, Hausgeld zu zahlen. Alle Eigentümer leisten darüber ihren Beitrag, um diese Maßnahmen oder eventuelle Reparaturen zu ermöglichen. Obligatorisch ist zudem ein rücksichtsvolles Miteinander. Neben dem Sondereigentum gilt es gleichermaßen, das Gemeinschaftseigentum sorgsam zu behandeln. Zu beachten ist außerdem, dass die anderen Bewohner nicht beeinträchtigt werden – etwa durch Ruhestörung oder Gerüche. Noch konkretere Vorgaben gehen aus der Hausordnung hervor, welche die Eigentümergemeinschaft festlegen kann.

Fazit: Abgrenzung des Gemeinschaftseigentums aus mehreren Gründen wichtig

Das WEG hat für Gemeinschaftseigentum eine wichtige Bedeutung, da es alle dafür relevanten rechtlichen Vorgaben beinhaltet. Üblicherweise einigt sich jede Eigentümergemeinschaft auf eine Gemeinschaftsordnung. Sie führt alle Rechte und Pflichten sowie gegebenenfalls weitere Regelungen auf, wofür die Hausordnung ein klassisches Beispiel ist. Die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum hat 2 wesentliche Gründe: Einerseits dient sie dazu, die Pflichten des Einzelnen sowie der Gemeinschaft zu definieren. Andererseits wird somit Klarheit bei Kostenfragen geschaffen. Sind Maßnahmen zur Modernisierung, Instandhaltung oder Reparatur zu tätigen, lässt sich sofort bestimmen, ob alle Eigentümer zuständig sind oder nur eine Partei sie zu tragen hat.

In der Praxis ist es oftmals nicht so eindeutig, wann es sich um Sonder- und wann es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Individuelle Regelungen sind denkbar, indem etwa einer Partei Sondernutzungsrechte eingeräumt werden oder einzelne Eigentümer von der Kostenbeteiligung bestimmter Bereiche befreit sind. Klarheit schafft hier die Teilungserklärung. Während Veränderungen am Sondereigentum weitgehend frei möglich sind, bedürfen sie beim Gemeinschaftseigentum der Zustimmung durch die anderen Mitglieder.

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