Was ist eigentlich ein Generalunternehmer?

Die Verantwortung beim Bau eines Eigenheims abgeben: Dank der Arbeit eines Generalunternehmers ist das möglich. Er veranlasst alle wichtigen Schritte bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Wie seine Tätigkeit ganz konkret aussieht, welche Vor- und Nachteile seine Leistungen haben und inwieweit sie sich von der eines Generalübernehmers unterscheiden, erfahren Sie im Folgenden.

Der Generalunternehmer beim Bau und seine Aufgaben

Sämtliche Aufgaben, die mit dem Hausbau verbunden sind, lassen sich einem Generalunternehmer übertragen. Die Voraussetzung besteht lediglich darin, dass bereits ein geeignetes Grundstück für die Immobilie vorhanden ist, denn die Suche nach Bauland fällt nicht in seinen Zuständigkeitsbereich. Auch die Planung leistet ein Generalunternehmen in aller Regel nicht – zumindest nicht, wenn der künftige Eigenheimbesitzer sehr individuelle Wünsche äußert. Einige Anbieter halten jedoch ein Portfolio mit standardisierten Projekten bereit. Geht es um das Umsetzen spezifischer Vorstellungen, ist ein Architekt die erste Anlaufstelle.

Der Generalunternehmer organisiert in erster Linie alle Bauleistungen und zeichnet demnach für die Umsetzung verantwortlich. Er tritt dabei zumeist nicht als Alleinunternehmer auf. Stattdessen gilt es als üblich, dass er für bestimmte Tätigkeiten Dritte beauftragt und einen Teil der Arbeiten selbst erbringt. Sogenannte Nachunternehmen oder Subunternehmen unterstützen ihn dabei, den Hausbau zu realisieren. Mit ihnen geht er vertragliche Beziehungen ein. Der Bauherr schließt unterdessen lediglich einen Vertrag mit dem Generalunternehmer, der für ihn der alleinige Ansprechpartner ist. Eine andere Option kann darin bestehen, nur einzelne Tätigkeiten vom Dienstleister ausführen zu lassen. In einem solchen Fall wird dieser dann als Teil-Generalunternehmer bezeichnet.

Ein detaillierter Blick auf den Generalunternehmervertrag

Ein Bauherr beauftragt einen Generalunternehmer, sein Eigenheim zu errichten. Die Grundlage dafür bildet ein Generalunternehmervertrag. Der Dienstleister verpflichtet sich damit, das Projekt wie vereinbart zu realisieren. Er kann Subunternehmen einbeziehen, die aber nicht mit dem künftigen Immobilieneigentümer in einem vertraglichen Verhältnis stehen. Unterlaufen ihnen Fehler, trägt der Generalunternehmer die Verantwortung dafür und haftet für eventuelle Mängel.

Ein Generalunternehmervertrag bedarf keiner notariellen Beurkundung. Eine rechtliche Prüfung ist aber vor der Unterschrift zu empfehlen. Einige Punkte sollten in jedem Fall darin enthalten sein. Diese gehören dazu:

• Aufstellung der einzelnen Kosten
• Zahlungsplan für die verschiedenen Summen
• Verabredete Leistungen im Detail
• Ausführliche Baubeschreibung
• Rechtliche Rahmenbedingungen
• Verbindlicher Termin für die Fertigstellung

Kann das Generalunternehmen den festgelegten Termin für den Abschluss des Bauprojekts nicht einhalten, ist eine Vertragsstrafe nicht unüblich. Deren Höhe gehört dann ebenfalls als Vermerk in den Generalunternehmervertrag.

Rechte und Pflichten eines Generalunternehmers

Für Bauherren, die gern die Verantwortung an einen Generalunternehmer abgeben möchten, stellt sich die Frage, wer diese Dienstleistung erbringt. Anbieter dieser Art sind im Baugewerbe tätig. Es kann sich beispielsweise um Zimmereien, Rohbau– oder Ausbaufirmen, gegebenenfalls auch um Fertighaushersteller handeln. Sie verfügen über die Kompetenz, einen Teil der Arbeiten selbst auszuführen. Andere Tätigkeiten überlassen sie ihren Vertragspartnern. Dazu gehören beispielsweise folgende Aufgaben:

• Holz- und Malerarbeiten
• Decken des Daches
• Verlegen der Fliesen
• Einsetzen der Fenster
• Elektroinstallation

Generalunternehmen sind dazu befugt, nach Belieben weitere Dienstleister auszuwählen, die sie beim Bau unterstützen. Sie haften aber allein gegenüber dem Auftraggeber. Demnach müssen sie sicherstellen, dass die Partnerfirmen sorgfältig arbeiten. Gewährleistungsansprüche des Bauherren nehmen sie entgegen und leiten diese an die zuständigen Subunternehmen weiter. Gleiches gilt für das Beseitigen von Mängeln.

Neben dieser Verantwortung trägt ein Generalunternehmer beim Hausbau auch verschiedene Risiken. Während der Arbeit am Projekt kann es bei Materialien zu Preiserhöhungen kommen – die anfangs vereinbarten Pauschalkosten sind aber bindend, sodass die Kalkulation auf sicheren Beinen stehen muss. Wird der geplante Fertigstellungstermin nicht eingehalten, droht dem Generalunternehmen zudem eine Vertragsstrafe.

Abgrenzung des Generalunternehmers vom Generalübernehmer

Im Gegensatz zu einem Generalunternehmer erbringt der Generalübernehmer keine eigenen Bauleistungen. Dementsprechend sind bei ihm keine Handwerker oder Bauarbeiter beschäftigt. Seine Aufgabe ist rein organisatorischer Natur. Er übernimmt dabei zusätzlich die Planung des Projekts. Für die einzelnen Schritte beauftragt er Subunternehmen – vom Architekten bis hin zum Installationsbetrieb. Er überwacht den Fortschritt und stellt sicher, dass die Ansprüche des künftigen Immobilieneigentümers erfüllt werden. Wie der Generalunternehmer tritt aber auch er als einziger Vertragspartner des Auftraggebers auf.

Ein großer Vorteil des Generalübernehmers ist darin zu sehen, dass der Bauherr eine Komplettbetreuung erhält, ohne dass es eine weitere Anlaufstation gibt. Der Einsatz eines Generalunternehmers setzt unterdessen voraus, dass ein Experte das Bauprojekt zunächst geplant hat. In beiden Fällen sind die Kosten sehr gut abschätzbar, da im Vorfeld ein Festpreis vereinbart wird. Obendrein bleibt dem Kunden jeweils ein enormer Aufwand erspart, was für ihn viel Komfort bedeutet.

Er braucht nicht nach geeigneten Firmen für die einzelnen Schritte von der Einrichtung der Baustelle bis hin zu den Installationsarbeiten zu suchen. Zugleich übergibt er die Verantwortung an den Dienstleister, der seine Vorstellungen vom Eigenheim realisiert. Da nur der Generalübernehmer oder der Generalunternehmer Ansprechpartner des Bauherrn ist, kann dieser den Handwerkern keine direkten Weisungen erteilen. Das mag unter Umständen als Nachteil aufzufassen sein.

Worin sich der Generalunternehmer von einem Bauträger unterscheidet

Noch weiter als bei einem Generalunternehmer reichen die Leistungen eines Bauträgers. Er erwirbt im Vorfeld bereits das Grundstück und errichtet anschließend darauf die Immobilie. Für den angehenden Eigentümer des Objekts ist es eine Komplettlösung. Selbst die Suche nach geeignetem Bauland entfällt für ihn. Das erfordert eine noch umfangreichere vertragliche Gestaltung.

Zwischen einem Generalunternehmen und einem Kunden wird ein privatwirtschaftlicher Vertrag geschlossen. Die Modalitäten mit einem Bauträger gestalten sich komplexer. Schon allein wegen des zusätzlichen Grundstückserwerbs bedarf es einer notariellen Beurkundung. Während die Immobilie entsteht, übernimmt der Bauträger sämtliche Risiken und Kosten – ein klarer Vorteil, der für seine Leistungen spricht. Auch hier herrscht für den künftigen Eigentümer Planungssicherheit, da der finanzielle Gesamtaufwand zumeist schon beim Vertragsabschluss feststeht.

Überhaupt kann der Preis als Vorteil betrachtet werden. Oftmals bieten Bauträger verschiedene standardisierte Objekte an. Das bedeutet zwar, dass der Gestaltungsspielraum stark limitiert ist – dafür fallen diese Häuser gegenüber einem individuell geplanten Projekt aber günstiger aus.

Was kostet ein Generalunternehmer und wer ist seine Zielgruppe?

Generalunternehmen erbringen einen umfassenden Service. Das lässt leicht den Verdacht entstehen, dass dies zu hohen Kosten führt. Tatsächlich ist ein Aufschlag von 10 bis 15 Prozent auf Rechnungen der beauftragten Subunternehmen üblich. Die Dienstleister rechtfertigen dies zum einen mit dem hohen Aufwand, um die Arbeit der Partnerfirmen zu koordinieren. Zum anderen deklarieren sie es als Risikoausgleich.

Das bedeutet aber nicht automatisch, dass es für den Bauherren günstiger ist, jedes Gewerk selbst auszuwählen und zu beauftragen. Generalunternehmer haben den Vorteil, dass sie ein großes Auftragsvolumen weitergeben und auf ein reichhaltiges Netzwerk an Partnerfirmen zurückgreifen können. Dadurch sind sie wiederum in der Lage, attraktivere Konditionen zu verhandeln, die einem privaten Bauherrn kaum gewährt werden. Insofern ist der besagte Kostenaufschlag relativiert zu betrachten. Den konkreten Preis beeinflussen viele Faktoren – von der Größe der Immobilie über die Materialwahl bis hin zur Inneneinrichtung.

Die Zielgruppe von Generalunternehmern sind in erster Linie Bauherren, die bereits ein Grundstück erworben und ihre Wunschimmobilie mit einem Architekten geplant haben. Sie möchten die Organisation des Baus und die Verantwortung gern in erfahrene Hände geben.

Fazit: Generalunternehmer machen Bauen komfortabel – sind aber nicht die einzige Lösung

Ins Eigenheim führen viele einzelne Schritte, die einen hohen Organisationsaufwand bedeuten. Ganz wesentlich entlastet den angehenden Immobilieneigentümer ein Generalunternehmer, indem er den kompletten Bau verantwortet. Er führt einige Arbeiten selbst durch und beauftragt Partnerfirmen für die übrigen Tätigkeiten. Dabei überwacht er zudem den Fortschritt und gewährleistet, dass der gewünschte Fertigstellungstermin eingehalten wird. Für Mängel oder Verzögerungen haftet er als alleiniger Vertragspartner seines Auftraggebers.

Generalunternehmer sind auf den Bau spezialisiert. Das Planen der Objekte gehört nicht zu ihrem Kompetenzbereich. Diese zusätzliche Leistung bieten stattdessen Generalübernehmer an. Wer einen vollumfänglichen Service wünscht, bei dem auch der Grundstückserwerb inbegriffen ist, kann die Dienste eines Bauträgers in Anspruch nehmen.

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