Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile

In den vergangenen Jahren ist das Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien stetig gestiegen. Dabei ist der Markt nicht länger allein in der Hand von Großinvestoren: Auch Privatleute, die sich aus der Verpachtung eine zusätzliche Einnahmequelle erhoffen, setzen immer mehr auf gewerbliche Immobilien.

Gewerbeimmobilie: Definition

Eine Gewerbeimmobilie zeichnet sich dadurch aus, dass sie vorrangig zu kommerziellen Zwecken genutzt wird. Sie unterscheidet sich also dahingehend von Wohnimmobilien, dass die Gewinnerzielungsabsicht im Vordergrund steht. Zu den häufigsten Arten von Gewerbeimmobilien zählen:

• Büroräume
• Arztpraxen
• Kanzleien
• Einzelhandelsflächen
• Lagerflächen
• Produktionshallen
• Gastronomie
• Sonder- und Spezialimmobilien (z. B. Bahnhöfe und Hotels)

Pro und Contra: Lohnt sich eine Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage?

Immobilien gelten grundsätzlich als wertstabile und sichere Kapitalanlage. Zusätzlich tragen auch die momentan (Stand: Mai 2021) günstigen Bauzinsen dazu bei, dass immer mehr Menschen bei der privaten Altersvorsorge auf Immobilien setzen. Sind auch Sie gerade dabei, sich nach dem passenden Objekt umzusehen, sollten Sie Gewerbeimmobilien nicht direkt ausklammern. Zwar gehen diese häufiger mit einem höheren Anfangsinvestment einher, doch wird dies ebenso häufig mit einer höheren Rendite belohnt.

Vorteile einer Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage

Oft versprechen sich Investoren von einer Gewerbeimmobilie eine deutlich höhere Rendite als bei einer Wohnimmobilie. Das liegt vor allem daran, dass das Angebot knapp ist und gerade in stark nachgefragten Gegenden auch immer knapper wird. Haben Sie beispielsweise die Möglichkeit, bezahlbare Büroräume in einem Berliner Szeneviertel zu kaufen, kann sich das Investment als sehr renditeträchtig erweisen. Vermutlich werden Sie bei dieser Lage nicht lange nach einem geeigneten Mieter suchen müssen. Auch die äußeren Einflüsse machen sich bei Gewerbeimmobilien weniger stark bemerkbar als bei Wohnimmobilien: Wird direkt vor der Tür beispielsweise eine neue Straßenbahnhaltestelle eröffnet, werden sich Ihre Gewerbemieter vermutlich weniger über den Lärm beschweren, sondern vielmehr die bessere Anbindung an den Arbeitsplatz zu schätzen wissen.

Ein weiterer Vorteil von Gewerbeimmobilien besteht darin, dass die mietrechtlichen Rahmenbedingungen sehr viel lockerer sind als bei Wohnimmobilien. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Sie mit Ihrem Gewerbemieter auf Augenhöhe kommunizieren, weshalb das Gesetz diesen als weniger schützenswert als einen regulären Mieter erachtet. Aufgrund dessen haben Sie bei der Gestaltung des Mietvertrags wesentlich mehr Freiheiten. So müssen Sie sich beispielsweise nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und auch bei der Höhe der Kaution haben Sie nahezu freie Hand.

Gewerbemietverhältnisse werden häufig als befristete Mietverhältnisse für 10 Jahre geschlossen. Im Regelfall gesteht der Mietvertrag dem Mieter eine Option auf Verlängerung zu. Für Sie als Investor und Vermieter bedeutet das, dass Sie sich entspannt zurücklehnen können. Ein Gewerbemietvertrag kann im Normalfall nicht einfach so mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden, weshalb die Mieterfluktuation überschaubar ist. Das geht für Vermieter mit langfristiger Planbarkeit und wenig Ärger einher.

Wie bei anderen Immobilienarten auch, kommen Sie als Gewerbevermieter in den Genuss von Steuervorteilen. So können Sie unter anderem die Instandhaltungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen und so Ihr zu versteuerndes Einkommen senken.

Vorteile der Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage

Nachteile einer Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage

Der größte Nachteil von Gewerbeimmobilien liegt auf der Hand: Wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie an ein Unternehmen vermieten, machen Sie sich ein Stück weit von dessen Erfolg abhängig. Ist das Unternehmen weniger erfolgreich als erhofft, sind Zahlungsausfälle wahrscheinlich. Zwar können Sie dem in gewisser Weise vorbeugen, indem Sie sich von potenziellen Mietern bisherige Bilanzen und andere Zahlen vorlegen lassen, doch sind Sie nie vollständig vor einem geschäftlichen Misserfolg oder gar Bankrott Ihres Gewerbemieters gefeit.

Auch die Mietersuche kann sich mitunter schwieriger als gedacht gestalten: Gewerbemieter sind wählerisch und meist dauert die Suche entsprechend länger als bei Wohnungsmietern. Besonders problematisch wird das, wenn für Ihr Objekt strenge Bebauungs- und Nutzungsvorschriften gelten. So kann es durchaus sein, dass Ihre Immobilie sich zwar hervorragend als Anwaltskanzlei eignen würde, Sie jedoch nur den Einzelhandel darin unterbringen dürfen. Prüfen Sie daher bereits vor dem Kauf genau, welche Einschränkungen greifen. Als Faustregel gilt: Je vielseitiger Sie die Immobilie nutzen können, desto größer ist die Auswahl an geeigneten Mietern.

Entscheiden Sie sich für ein größeres Investment mit mehreren Verkaufsflächen oder Büroräumen, sollten Sie die Auslastung gerade anfangs nicht zu optimistisch einschätzen. Erwerben Sie etwa ein ganzes Stockwerk mit zahlreichen Büros und können Sie nur 30 Prozent davon an den Mann bringen, kann die gesamte Finanzierung ins Wanken geraten. Immerhin müssen Sie Ihre Kreditraten auch dann begleichen, wenn die Räumlichkeiten nicht vermietet sind.

Nachteile der Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage

Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage kaufen: Worauf muss ich achten?

Zwar versprechen Gewerbeimmobilien oft eine hohe Rendite, doch gehen sie in der Regel auch mit einem erhöhten Risiko einher. Sie sollten daher bei der Auswahl des Objekts, aber auch später bei der Mietersuche ganz besondere Vorsicht walten lassen. Ihr Risiko können Sie jedoch reduzieren, wenn Sie die folgenden Tipps beherzigen.

Das passende Objekt am richtigen Standort

Objekt und Lage entscheiden maßgeblich darüber, ob sich Ihr Immobilieninvestment am Ende auszahlt. Gerade bei Gewerbeimmobilien sollten Sie den Markt daher genau prüfen: Wie groß ist die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien unterschiedlicher Art? Wie haben sich diese in den vergangenen Jahren entwickelt? Wie attraktiv ist das Objekt für potenzielle Mieter?

Gewerbeimmobilien in Wachstumsregionen sind weiterhin stark nachgefragt. Als Kapitalinvestor profitieren Sie hier von der konstanten Knappheit an verfügbaren Immobilien. Von Gewerbeimmobilien in ländlichen Regionen sollten gerade unerfahrene Investoren hingegen besser die Finger lassen. Zeichnet sich dann noch ab, dass immer mehr Menschen aus der Region wegziehen, ist Ihr Vorhaben nahezu zum Scheitern verurteilt.

Neben dem Standort sollten Sie auch die Immobilie an sich kritisch beleuchten. Versuchen Sie sich dafür in Ihre potenziellen Mieter hineinzuversetzen: Würden Sie eine Arztpraxis im dritten Stock ohne Aufzug mieten, wenn Ihre Patienten im Durchschnitt eher fortgeschrittenen Alters sind? Oder halten Sie ein Bürogebäude mit schlechter Anbindung und wenigen Parkplätzen für attraktiv? Vermutlich eher nicht.

Das passende Gewerbe

Gewerbe ist nicht gleich Gewerbe. So gehen einige mit einem geringeren Risiko einher als andere. In den vergangenen Jahren wurde beispielsweise immer häufiger in urbane Büroräume investiert, da diese knapp werden. Von der Gastronomie hingegen lassen immer mehr Investoren die Finger: Hier ist die Konkursquote am höchsten. Auch Investitionen in den Einzelhandel gehen eher zurück. Das liegt vor allem daran, dass der Onlinehandel nach wie vor wächst und gerade kleinere, unabhängige Geschäfte dadurch zu kämpfen haben.

Besonders begehrt sind hingegen Arztpraxen: Ärzte und Vertreter anderer Heilberufe sind weniger stark von wirtschaftlichen Schwankungen betroffen, weshalb Sie sich hier im Falle einer Rezession auch weniger um Ihre Einnahmen sorgen müssen.

Wichtig: Prüfen Sie vor dem Kauf, welche Art von Gewerbe Sie in Ihrer Immobilie unterbringen dürfen. Teils gelten hier strenge Nutzungsvorschriften, die verhindern, dass Sie die gewünschte Rendite erzielen.

Die passende Rechtsform

Ihr Risiko können Sie zusätzlich dadurch minimieren, dass Sie sich bewusst für Einzelfirmen, Personengesellschaften, Selbstständige oder Freiberufler entscheiden. Diese beziehungsweise ihre Inhaber haften im Fall der Fälle mit ihrem Privatvermögen. Anders verhält es sich bei Kapitalgesellschaften wie AG und GmbH: Da Unternehmen mit diesen Rechtsformen nur mit Ihrem Grund- beziehungsweise Stammkapital haften, könnte es bei ihnen leichter zu endgültigen Mietausfällen kommen.

Rendite einer Gewerbeimmobilie berechnen

Um herauszufinden, ob die Gewerbeimmobilie Ihrer Wahl ein erfolgversprechendes Renditeobjekt sein würde, können Sie den sogenannten Mietmultiplikator nutzen. Hierbei teilen Sie den Kaufpreis durch die zu erwartende Jahreskaltmiete. Sie wissen nun, wie viele Jahre Sie benötigen, um den Kaufpreis wieder zu erwirtschaften und mit Ihrer Immobilie schwarze Zahlen zu schreiben.

Für gebrauchte Gewerbeimmobilien gelten häufig Mietmultiplikatoren von 10 bis 15. Bei neuen Gewerbeobjekten ist ein Multiplikator von bis zu 20 keine Seltenheit. Übersteigt Ihr Objekt diese Werte, könnte es überteuert sein. Sie sollten dann genau nachrechnen, ob sich das Investment auszahlt.

Beim Mietmultiplikator handelt es sich um eine sehr einfache und oberflächliche Art der Renditeberechnung. Er sollte daher nur zu einer ersten Einschätzung herangezogen werden. Denn gerade bei der Beurteilung von Gewerbeimmobilien als Renditeobjekt spielen zahlreiche Kriterien eine Rolle, die ein Laie meist nicht bewerten kann. Aus diesem Grund ist es ratsam einen Gewerbemakler hinzuziehen, der nicht nur die Immobilie, sondern auch den Markt sehr gut kennt. Auch ein Sachverständigengutachten kann Aufschluss darüber geben, ob das Objekt Ihrer Wahl eine attraktive Anlagemöglichkeit ist oder ob Rendite und Risiko hier in einem günstigen Verhältnis zueinander stehen.

Fazit: Gewerbeimmobilien als Investment genau prüfen

Eine Gewerbeimmobilie kann den Mix Ihres persönlichen Anlageportfolios durchaus um eine attraktive Komponente bereichern: Die Mietverhältnisse werden häufig auf lange Zeit geschlossen und gerade in 1A-Lagen werden Sie nicht lange nach neuen Mietern suchen müssen. Allerdings wird zwar oft eine hohe Rendite in Aussicht gestellt, doch geht diese nicht selten mit einem ebenso hohen Risiko einher. Prüfen Sie deshalb vorab genau, ob das Objekt Ihrer Wahl sich wirklich gut als Investment eignet und entscheiden Sie sich im Anschluss nur für einen Mieter, wenn Sie von ihm und seinem Geschäftsmodell vollständig überzeugt sind. Immerhin ist Ihre Rendite von seinem wirtschaftlichen Erfolg abhängig.

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