Grundbegriffe der Baufinanzierung von A – Z

Von A wie Annuität bis Z wie Zinsbindung: Wenn Sie sich zum ersten Mal mit dem Thema Baufinanzierung beschäftigen, werden Sie mit vielen neuen Begrifflichkeiten konfrontiert. Um den Ablauf, die Kosten und viele weitere Punkte rund um die Baufinanzierung richtig verstehen zu können, ist es wichtig zu wissen, was sich hinter den Fachbegriffen verbirgt. Im Folgenden erfahren Sie daher, was die wichtigsten Begriffe der Baufinanzierung bedeuten.

Annuität und Annuitätendarlehen

Als Annuität wird der Betrag bezeichnet, den ein Kreditnehmer jährlich an die Bank zu zahlen hat. Sie setzt sich aus Zinsleistungen und Tilgungsleistungen zusammen. Im Rahmen eines Annuitätendarlehens bleibt die Annuität über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg gleich hoch. Lediglich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil verändert sich. Zu Beginn ist der Zinsanteil höher, sinkt über die Laufzeit hinweg jedoch. Für den Kreditnehmer dabei vorteilhaft: Aufgrund der gleichbleibenden Annuität ist die finanzielle Belastung durch das Annuitätendarlehen sicher und langfristig planbar.

Anschlussfinanzierung

Von einer Anschlussfinanzierung ist dann die Rede, wenn ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst wird. Im Zusammenhang mit Baufinanzierungen wird das besonders oft zum Ende der Zinsbindungsfrist relevant. Wird das neue Darlehen bei der Bank abgeschlossen, von der auch das Altdarlehen gewährt wurde, spricht man von einer Prolongation, also einer Verlängerung.

Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Der Beleihungswert einer Immobilie gibt an, mit welchem Erlös eine Bank rechnen kann, wenn sie die Immobilie verkauft. Dies kann relevant werden, wenn der Kreditnehmer die Kreditraten nicht mehr bezahlt.

Es handelt sich dabei um einen Schätzwert, der durch einen Gutachter festgelegt wird. Weil die Bank die finanzierte Immobilie als Sicherheit erhält, ist der Beleihungswert für sie sehr wichtig, da sie nur so weiß, wie viel diese Sicherheit wert ist.

Der maximale Kreditbetrag richtet sich nach einem zweiten Wert, der Beleihungsgrenze. Diese beträgt zwischen 40 und 80 Prozent des Beleihungswerts und kann von der Bank frei gewählt werden.

Es kann also sein, dass der Kaufpreis einer Immobilie 300.000 Euro beträgt, der Beleihungswert jedoch bei nur 250.000 Euro liegt. Wenn die Beleihungsgrenze mit 80 Prozent festgelegt wird, so wird die Bank maximal einen Kredit in Höhe von 200.000 Euro vergeben. Die restlichen 100.000 Euro müssen dann also in Form von Eigenkapital eingebracht werden oder es müssen weitere Sicherheiten gestellt werden.

Effektivzins

Als Effektivzins werden die jährlich anfallenden Gesamtkosten eines Darlehens bezeichnet. Sie werden in Prozent ausgedrückt. Anders als der Sollzins geben sie nicht lediglich die Höhe der Verzinsung an. Vielmehr berücksichtigt der Effektivzins auch weitere Kosten wie etwa Bearbeitungsgebühren.

Eigenkapital

Als Eigenkapital wird das eigene Vermögen des Immobilienkäufers oder des Bauherren verstanden, das dieser bei einer Immobilienfinanzierung einsetzt. Zum Eigenkapital zählen vorhandenes Sparguthaben, Bargeld, die zuteilungsreife Bausparsumme und Aktien. Außerdem können weitere schuldenfreie Immobilien und Grundstücke als Sicherheit dienen.

Je höher das eingebrachte Eigenkapital ausfällt, desto günstiger sind üblicherweise die Kreditkonditionen.

Grundschuld

Im Rahmen einer Grundschuldeintragung in das Grundbuch wird einer Bank das Recht eingeräumt, durch Verkauf oder Versteigerung eine bestimmte Geldsumme aus einer Immobilie zu generieren.

Eine Grundschuld stellt also eine Möglichkeit für Banken dar, ein Immobiliendarlehen abzusichern. Denn im Falle eines Zahlungsausfalls ist die Bank dazu berechtigt, die Immobilie oder das Grundstück zu versteigern. Man spricht dann auch von einer Zwangsversteigerung.

Ist der Erlös größer als der offene Kreditbetrag, erhält der ehemalige Immobilienbesitzer den überschüssigen Betrag.

Eine Grundschuld ist nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden und bleibt in der Höhe immer gleich, auch wenn das Darlehen nach und nach zurückgezahlt wird. Auf diese Weise sind Grundschulden sehr flexibel einsetzbar und werden daher heutzutage viel häufiger verwendet als Hypotheken.

Hypothek

Wie die Grundschuld dient auch die Hypothek dazu, einen Kredit abzusichern. Sie wird ebenfalls ins Grundbuch eingetragen und kann die Bank dazu berechtigen, eine Zwangsversteigerung durchzuführen, um eine geschuldete Geldsumme zu erhalten.

Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek allerdings an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Das bedeutet: Sobald das zugrundeliegende Darlehen zurückgezahlt wurde, erlischt automatisch auch die Hypothek. Sie kann dann nicht als Sicherheit für einen anderen Kredit dienen, wie dies bei einer Grundschuld der Fall ist.

Restschuld

Der Begriff Restschuld bezeichnet den Teil des Darlehensbetrags, der noch nicht zurückgezahlt wurde. Durch regelmäßige Tilgung des Kredits wird die Restschuld also kontinuierlich kleiner.

Es kommt oft vor, dass am Ende der Zinsfestschreibung noch nicht der gesamte Kreditbetrag getilgt wurde. Kann der Darlehensnehmer diese Restschuld nicht in einer Summe begleichen, so benötigt er eine Anschlussfinanzierung.

Sondertilgung

Um sein Baudarlehen zu tilgen, hat der Kreditnehmer monatlich eine bestimmte Rate an die Bank zu zahlen. Diese setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Der Tilgungsanteil dient dazu, die eigentliche Kreditschuld abzutragen. Mit dem übrigen Ratenteil werden die Zinskosten finanziert.

Möchte der Kreditnehmer einen größeren Teil auf einmal tilgen, kann er eine zusätzliche Zahlung leisten: die Sondertilgung.

Das bedeutet: Er leistet eine oder mehrere zusätzliche Zahlungen, die seine Darlehensschuld unmittelbar verringern, da sie reine Tilgungszahlungen sind. So wird der Darlehensnehmer schneller schuldenfrei und spart sich Zinskosten.

Zu beachten ist allerdings, dass Sondertilgungen nicht nach Belieben vorgenommen werden können. Die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten, muss vertraglich vereinbart werden. Die Zahlungen sind zudem meist in Höhe und Anzahl begrenzt.

Tilgung

Unter dem Begriff der Tilgung sind die Leistungen eines Kreditnehmers zur Rückzahlung einer Geldschuld zu verstehen. Tilgungsleistungen werden im Zusammenhang mit Baufinanzierungen regelmäßig durch die Zahlung einer vereinbarten monatlichen Kreditrate vorgenommen. Allerdings kann nicht die gesamte Monatsrate zur Tilgung der Geldschuld verwendet werden. Vielmehr dient ein Teil der gezahlten Rate zur Zahlung der anfallenden Kreditzinsen.

Einmalige Tilgungsleistungen zusätzlich zur monatlichen Kreditrate werden Sondertilgung genannt.

Verkehrswert

Unter dem Verkehrswert einer Immobilie ist der geschätzte Geldwert zu verstehen, zu dem eine Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt am freien Immobilienmarkt verkauft werden kann. Er ist meist nicht mit dem realisierten Verkaufspreis identisch, da dieser auch von nicht vorab bestimmbaren Aspekten abhängt, wie beispielsweise dem jeweiligen Verhandlungsgeschick von Käufer und Verkäufer.

Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte ein Darlehensnehmer seine Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ablösen, so fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Diese „Strafzahlung“ entschädigt die Bank für entgangene Zinsgewinne, die ihr auf Grundlage des Kreditvertrags zustehen.

Nach Ablauf von 10 Jahren kann eine Baufinanzierung ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. Dies gilt unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung vertraglich vereinbart wurde.

Zinsbindung

Als Zinsbindung, Sollzinsbindung oder auch Zinsbindungsfrist wird der Zeitraum bezeichnet, für den die zu zahlenden Sollzinsen eines Kredits festgeschrieben sind. Die Länge des Zeitraums wird zwischen Bank und Kreditnehmer vertraglich vereinbart, üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre.

Die Sollzinsbindung stellt die Alternative zu einem variablen Zinssatz dar. Während die Zinsen und damit die monatliche Belastung bei der variablen Variante während der gesamten Laufzeit schwanken können, schafft die Zinsbindung Planungssicherheit für den Kreditnehmer.

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