Grundbucheintrag: Ist er beim Hauskauf unbedingt notwendig?

Mit jedem vergebenen Immobilienkredit geht die Bank ein hohes Risiko ein: Kann der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bezahlen, droht der Verlust hoher Summen. Um dieses Risiko abzumildern, fordert die Bank die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Im Notfall kann das Kreditinstitut so die Zwangsversteigerung einleiten und zumindest einen Teil des Geldes zurückbekommen. Da dies für den Kreditnehmer mit zusätzlichen Kosten einhergeht, fragen sich viele: Ist ein Grundbucheintrag beim Hauskauf zwingend erforderlich?

Wozu dient der Grundbucheintrag bei der Immobilienfinanzierung?

Im Gegenzug für ein Immobiliendarlehen fordert die Bank Sicherheiten. So müssen Sie als Kreditnehmer unter anderem eine gute Bonität und ein gesichertes Einkommen nachweisen. Die Bank kann auf Grundlage dieser Informationen einschätzen, ob Sie die monatliche Rate langfristig stemmen können. Nichtsdestotrotz bleibt immer ein Restrisiko, denn Ihre Situation kann sich durch Jobverlust, eine teure Trennung oder andere Umstände schnell ändern. Dieses Restrisiko sichert die Bank mit der Grundschuld ab.

Die Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen und erlaubt es der Bank, die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie in die Wege zu leiten. Geraten Sie in Zahlungsverzug, kann die Bank sich aus dem Erlös der Versteigerung den ausstehenden Betrag zurückholen. Im Grundbuch können Grundschulden verschiedenen Ranges eingetragen werden: Wer als Kreditgeber die Grundschuld ersten Ranges besitzt, erhält als Erster sein Geld zurück. Da der Erlös aus der Zwangsversteigerung häufig nicht ausreicht, um auch die Gläubiger mit den nachrangigen Grundschulden auszuzahlen, besteht die Bank bei einer Baufinanzierung in der Regel auf die Grundschuld ersten Ranges.

Für den Kreditnehmer bedeutet der Grundbucheintrag vor allem eines: zusätzliche Kosten. Die Höhe der Grundbuchgebühren bemisst sich dabei maßgeblich am Kaufpreis sowie an der einzutragenden Grundschuld. Insgesamt belaufen sich die Kosten für den Grundbucheintrag auf etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Soll die Immobilie Ihrer Wahl beispielsweise 350.000 Euro kosten, so müssen Sie mit Gebühren in Höhe von 1.750 Euro rechnen.

Immobilienfinanzierung ohne Grundbucheintrag nahezu unmöglich

Der Grundbucheintrag ist die wichtigste Sicherheit für die Bank. Daher vergibt kaum eine Bank einen Immobilienkredit ohne Grundbucheintrag. Nichtsdestotrotz ist die Eintragung einer Grundschuld nicht gesetzlich vorgeschrieben, weshalb das Vorhaben nicht gänzlich aussichtslos ist. Sie müssen allerdings davon ausgehen, dass die Bank alternative Sicherheiten von Ihnen verlangen wird. Hierbei kann es sich beispielsweise um einen Bürgen handeln. Auch wenn Sie ein sehr hohes Privatvermögen sowie eine hervorragende Bonität und ein überdurchschnittliches Einkommen nachweisen können, könnten Sie die Bank mit etwas Glück davon überzeugen, auf den Grundbucheintrag zu verzichten. Dennoch bleibt es der Bank selbst überlassen, darüber zu entscheiden. Stellen Sie sich also darauf ein, dass das Kreditinstitut Ihren Wunsch trotz sehr guter Rahmenbedingungen wahrscheinlich ablehnen wird.

Möglichkeiten zum Hauskauf ohne Grundbucheintrag

Wenn Sie den Grundbucheintrag unbedingt vermeiden wollen, können Sie auf einige wenige Alternativen zurückgreifen.

Ratenkredit

Reguläre Ratenkredite werden ohne einen Grundbucheintrag als Sicherheit vergeben. Das liegt allerdings daran, dass es sich hierbei um wesentlich geringere Darlehensbeträge von weniger als 50.000 Euro handelt. Haben Sie so viel Eigenkapital angespart, dass Sie lediglich eine kleine Finanzspritze zur Finanzierung Ihrer Immobilie benötigen, können Sie den Grundbucheintrag mit einem Ratenkredit umgehen. Allerdings lohnt sich dies nur in den seltensten Fällen: Die hohe Flexibilität und die fehlenden Sicherheiten, die mit einem Ratenkredit einhergehen, lässt sich die Bank mit einem hohen Zinssatz bezahlen.

Privatkredit

Das Fremdkapital, das Sie zur Finanzierung Ihrer Immobilie benötigen, muss nicht unbedingt von einer Bank kommen. Selbstverständlich können Sie auch Freunde und Familie um den nötigen Betrag bitten. In diesem Fall können Sie die Konditionen für die Finanzierung frei festlegen. So können Sie sich einen größeren Geldbetrag auch ohne Grundbucheintrag leihen, ohne dabei einen Zinsaufschlag in Kauf nehmen zu müssen. Bedenken Sie jedoch, dass Ihr Gegenüber damit ein außerordentlich hohes Risiko eingeht: Sollten Sie zahlungsunfähig werden, ist hierbei zwar nicht Ihr Haus in Gefahr, dafür aber eine Freundschaft oder sogar die Familie.

Fazit: Kaum ein Immobilienkredit kommt ohne Grundbucheintrag aus

Der Grundbucheintrag dient der Bank dazu, das Ausfallrisiko abzusichern. Deshalb wird sich kaum eine Bank darauf einlassen, Immobilienkredite ohne Grundschuld zu vergeben. Das gilt im Regelfall selbst dann, wenn Sie eine hervorragende Bonität nachweisen können. Zwar gibt es ein paar Alternativen wie den Ratenkredit oder den Privatkredit, doch gehen diese entweder mit hohen Kosten oder mit hohen Risiken einher. Kalkulieren Sie daher besser die Kosten für den Grundbucheintrag mit ein, wenn Sie Ihren Finanzierungsplan erstellen.

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