Grunddienstbarkeiten: Das sollten Sie als Hauskäufer wissen

Wer ein Grundstück kauft, erwirbt damit auch immer bestimmte Rechte und Pflichten. Ein wenig weiter gehen diese, wenn im Grundbuch eine sogenannte Grunddienstbarkeit eingetragen ist. Diese räumt einem Dritten – meist dem direkten Nachbarn – Nutzungsrechte am eigenen Grundstück ein. Erfahren Sie hier, was sich genau hinter einer Grunddienstbarkeit verbirgt, wie sie eingetragen wird und welche Konsequenzen das für Sie als Hauskäufer oder -eigentümer hat.

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Eine Grunddienstbarkeit räumt einer anderen Person Rechte am eigenen Grundstück ein. Die wohl bekannteste und am weitesten verbreitete Grunddienstbarkeit ist das Wegerecht, das es dem direkten Nachbarn erlaubt, das unmittelbar angrenzende Grundstück zu passieren. Beim Wegerecht handelt es sich um eine klassische Nutzungsdienstbarkeit. Es gibt jedoch auch Grunddienstbarkeiten, welche die Rechte des Grundstückseigentümers einschränken, etwa weil er sich an bestimmte Bauvorgaben des Nachbarn halten muss. Hier ist von einer sogenannten Unterlassungsdienstbarkeit die Rede.

Das Grundstück mit der eingetragenen Grunddienstbarkeit wird als dienendes Grundstück bezeichnet. Das Grundstück des Nachbarn, der das jeweils andere Grundstück auf bestimmte Art und Weise nutzen darf, nennt sich herrschendes Grundstück.

Die Grunddienstbarkeit wird immer ins Grundbuch – genauer gesagt in Abteilung 2 – des dienenden Grundstücks eingetragen. Sie ist somit nicht personengebunden, sondern direkt Bestandteil des jeweiligen Grundstücks. So steht es in Paragraf 96 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das bedeutet: Wird das Grundstück verkauft, bleibt die Grunddienstbarkeit bestehen. Haben Sie vor, ein Haus zu kaufen, sollten Sie das Grundbuch daher genau unter die Lupe nehmen. Eine Grunddienstbarkeit und die damit verbundenen Rechte von Dritten senken meist den Wert des Grundstücks.

Vorsicht: In seltenen Einzelfällen sind Grunddienstbarkeiten auch an anderen Orten eingetragen. So kann ein Wegerecht beispielsweise auch im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens vereinbart worden sein. Dann informiert nur der Flurbereinigungsplan darüber, nicht aber das Grundbuch.

Welche Arten von Grunddienstbarkeiten gibt es?

Es gibt zahlreiche verschiedene Arten von Grunddienstbarkeiten, die einem Dritten Rechte oder Nutzungsansprüche an Ihrem Grundstück gewähren. Zu den bekanntesten zählen:

• Wegerecht / Durchfahrtsrecht: Das Wege- oder Durchfahrtsrecht erlaubt es Ihrem Nachbarn, Ihr eigenes Grundstück zu passieren, um auf sein Grundstück zu gelangen. Ist das Grundstück des Nachbarn nicht an die Straße angeschlossen und hat er keine andere Möglichkeit, sein Grundstück zu erreichen, so hat er einen gesetzlichen Anspruch auf ein Notwegerecht.
• Leitungsrecht: Ist ein Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen, dann darf Ihr Nachbar Versorgungsleitungen unter Ihrem Grundstück verlegen. Dazu zählen unter anderem Strom-, Wasser- und Telekommunikationsleitungen.
• Überbaurecht: Mit dem Überbaurecht erlauben Sie Ihrem Nachbarn, dass ein Teil seines Hauses auf Ihr Grundstück ragen darf.
• Bebauungsbeschränkung: Mit einer eingetragenen Bebauungsbeschränkung stimmen Sie zu, sich an gewisse bauliche Vorgaben Ihres Nachbarn zu halten. Beispielsweise kann eingetragen sein, dass Ihr Haus nur eine gewisse Maximalhöhe erreichen darf. So kann der Nachbar sicherstellen, dass Sie ihm nicht die Aussicht verbauen.
• Immissionsduldung: Mit einer eingetragenen Immissionsduldung sichert sich Ihr Nachbar gegen etwaige Unterlassungsansprüche Ihrerseits ab. Hier stimmen Sie vorab zu, dass Sie erhöhte Schmutz- und Lärmimmissionen in Kauf nehmen. Eine Immissionsduldung wird häufig eingetragen, wenn auf dem Nachbargrundstück ein landwirtschaftlicher Betrieb ansässig ist und es so zwangsläufig zu vermehrtem Schmutz und Lärm kommt.
• Hammerschlags- und Leiterrecht: Ist ein Hammerschlags- und Leiterrecht eingetragen, darf Ihr Nachbar Ihr Grundstück betreten, um Reparaturarbeiten an seiner eigenen Immobilie durchzuführen. Eine Voraussetzung dafür ist jedoch meist, dass die Arbeiten anderweitig mit sehr großem Mehraufwand einhergehen würden.

Wie wird eine Grunddienstbarkeit eingetragen?

Um eine Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen, benötigen Sie einen Notar. Dieser formuliert die Grunddienstbarkeit für Sie aus und beglaubigt im Anschluss die Vertragsunterzeichnung. Ist der Vertrag in trockenen Tüchern, beantragt der Notar die Grundbuchänderung beim Grundbuchamt. Die Grunddienstbarkeit wird grundsätzlich nur ins Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen. Möchten Sie auch im Grundbuch des herrschenden Grundstücks einen Hinweis auf die zusätzlichen Rechte haben, so können Sie darin optional einen Herrschvermerk einfügen.

Sobald Sie den Formulierungsentwurf des Notars erhalten, sollten Sie diesen genau prüfen. Wie so oft bei rechtlichen Angelegenheiten gilt: je detaillierter die Formulierung, desto geringer das Konfliktpotenzial. Bei einem Wegerecht können Sie beispielsweise vereinbaren, dass Ihr Nachbar das Grundstück nur mit seinem privaten Pkw und nicht mit Schwerlastfahrzeugen befahren darf. Auch das Parken und Halten auf dem Zufahrtsweg – was als Abstellrecht bezeichnet wird – können Sie Ihrem Nachbarn untersagen.

Bedenken Sie dabei, dass der Notar neutral ist und Sie nicht rechtlich beraten darf. Möchten Sie also in Erfahrung bringen, welche Formulierungen wirklich vorteilhaft für Sie sind, sollten Sie einen Anwalt beauftragen und den Notar gegebenenfalls auffordern, den Wortlaut abzuändern.

Was kostet die Eintragung einer Grunddienstbarkeit?

Obwohl ein Notar im Spiel ist, sind die Kosten für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit verhältnismäßig gering. Ausschlaggebend für die Gebühren ist immer der Wert der Grunddienstbarkeit. Bei einem Wegerecht liegt dieser beispielsweise häufig im mittleren vierstelligen Bereich, was Notarkosten von rund 30 Euro bedeutet. Hinzu kommen Mehrwertsteuer sowie gegebenenfalls Nebenkosten für Auslagen und Porto. Insgesamt dürften sich die Kosten so bei etwa 40 bis 50 Euro einpendeln.

Grunddienstbarkeit ohne Grundbucheintrag: Geht das?

Der Grundbucheintrag, der mit der Grunddienstbarkeit verbunden ist, bereitet vielen Immobilienbesitzern Sorgen. Muss dem Nachbarn beispielsweise ein Notwegerecht eingeräumt werden, könnte dies dem gewinnbringenden Verkauf der Immobilie im Weg stehen. Nur wenige Käufer lassen sich auf eine Immobilie ein, wenn das Grundstück von einer unbekannten Person mitbenutzt werden kann.

Grundsätzlich können Sie Rechte aus Grunddienstbarkeiten auch über einen privatrechtlichen Vertrag klären. Dies geht jedoch mit signifikanten Nachteilen für den Eigentümer des herrschenden Grundstücks einher, denn Verträge sind immer an bestimmte Personen und nicht an das Grundstück selbst gebunden. Das bedeutet: Verkaufen Sie Ihr Grundstück, erlischt der Vertrag automatisch. Unter Umständen lässt sich der neue Eigentümer dann nicht auf einen neuen Vertrag ein. Aufgrund dieser Unsicherheit dürften nur wenige Nachbarn dieser Alternative zustimmen.

Welche Rechte haben Grundstückseigentümer bei Grunddienstbarkeiten?

Nur weil der Nachbar ein Wegerecht besitzt, darf dieser nicht willkürlich auf- und abfahren. Auch das Abstellen des Fahrzeugs auf Ihrem Grundstück ist nicht zwangsläufig gestattet. Als Eigentümer des dienenden Grundstücks haben Sie gewisse Rechte:

Schonende Rechteausübung

In Paragraf 1020 Bürgerliches Gesetzbuch steht, dass der Inhaber der Grunddienstbarkeit „das Interesse des Eigentümers des belastenden Grundstücks tunlichst zu schonen“ hat. Das bedeutet: Ihr Nachbar muss sein Recht so ausüben, dass Ihnen dadurch möglichst kein Schaden entsteht. Ist etwa eine Immissionsduldung vereinbart, so muss der Nachbar dennoch darauf achten, die Lärm- und Schmutzbelastung möglichst gering zu halten.

Unterhalt und Instandsetzung

Steht Ihrem Nachbarn ein Wegerecht zu, so nutzt sich der Zufahrtsweg durch den vermehrten Gebrauch naturgemäß schneller ab. Muss dann beispielsweise ein Schlagloch ausgebessert werden, muss Ihr Nachbar mitzahlen. Im Idealfall haben Sie bei der Eintragung der Grunddienstbarkeit bereits vereinbart, wie die Kosten aufgeteilt werden. Ansonsten muss hier immer im Einzelfall entschieden und die tatsächliche Nutzung betrachtet werden. Nutzt Ihr Nachbar den Weg etwa nur einmal in der Woche, wird er wesentlich weniger zahlen müssen, als wenn er ihn mehrmals täglich passiert.

Nutzungsentgelt

Als Eigentümer des dienenden Grundstücks entsteht Ihnen durch die Grunddienstbarkeit ein entscheidender Nachteil. Nicht nur gestehen Sie einem Dritten Rechte an Ihrem Eigentum zu, sondern die Grunddienstbarkeit hat auch negative Auswirkungen auf den Wert Ihres Grundstücks. Um dies auszugleichen, wird meist ein Nutzungsentgelt vereinbart. Das Nutzungsentgelt kann dabei entweder als Einmalzahlung oder in Form einer Nutzungsrente in monatlichen oder jährlichen Beiträgen gezahlt werden. Das Nutzungsentgelt sollten Sie am besten direkt bei Eintragung der Grunddienstbarkeit vereinbaren. Später können Sie die finanzielle Entschädigung nur einfordern, wenn Ihr Gegenüber zustimmt. Eine Ausnahme besteht beim Notwegerecht: Hier haben Sie einen gesetzlichen Anspruch auf angemessenes Nutzungsentgelt, die sogenannte Notwegrente.

Mein Nachbar hält sich nicht an die Regeln: Welche Konsequenzen drohen bei Missachtung der Grunddienstbarkeit?

Egal welche Partei sich nicht an die Abmachung hält: Die Regeln der Grunddienstbarkeit sind verbindlich und können nur bei beiderseitigem Einverständnis verändert werden. Ist beispielsweise ein reines Durchfahrtsrecht vereinbart, doch missbraucht Ihr Nachbar die Zufahrt über Ihr Grundstück wiederholt als Parkplatz, so stehen Ihnen Unterlassungsansprüche zu. Notieren Sie die Verstöße und sammeln Sie Belege: Anschließend fordern Sie Ihren Nachbarn schriftlich dazu auf, das Auto nicht weiter auf Ihrem Grundstück zu parken. Bei weiterer Missachtung können Sie eine Unterlassungsklage anstreben und gegebenenfalls auf Schadensersatz klagen.

Dasselbe gilt natürlich aber auch für Sie: Sie können den Zufahrtsweg nicht regelmäßig mit sperrigen Gegenständen zustellen und Ihren Nachbarn so an der Durchfahrt hindern.

Wann endet eine Grunddienstbarkeit?

Im Normalfall wird eine unbegrenzte Grunddienstbarkeit eingetragen, die fest an das Grundstück geknüpft ist. Sie können die Eintragung nur dann löschen lassen, wenn der Begünstigte dem Vorhaben zustimmt. Hierzu benötigen Sie eine schriftliche Löschungsbewilligung, die Sie wiederum an Ihren Notar weiterleiten können. Dieser wendet sich dann erneut ans Grundbuchamt und gibt die Löschung in Auftrag.

Nichtsdestotrotz gibt es einige Ausnahmen, in denen die Grunddienstbarkeit endet:

• Befristete Grunddienstbarkeit: Eine Grunddienstbarkeit können Sie grundsätzlich auch befristet vereinbaren. Dann endet sie automatisch, wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt. Bei einem Wegerecht kann dies beispielsweise dann der Fall sein, wenn das ehemalige Hinterliegergrundstück Ihres Nachbarn einen eigenen Anschluss an die Straße bekommt und der Umweg über Ihr Grundstück nicht länger nötig ist.
• Wegfall der Vorteile: In seltenen Einzelfällen können die Vorteile der Grunddienstbarkeit nach gewisser Zeit wegfallen. Ist etwa ein Bodenabbaurecht eingetragen und ist nach einiger Zeit schlicht nichts mehr abzubauen, ist auch die Grunddienstbarkeit nicht länger nötig. Sie erlischt damit.
• Verjährung von Beseitigungsansprüchen: Gerade bei sehr alten Häusern wurden Grunddienstbarkeiten oft vor mehreren Jahrzehnten vereinbart und folgende Generationen haben kein Interesse mehr an ihrer Ausübung. Haben Sie etwa das Wegerecht Ihres Nachbarn unbewusst durch ein verschlossenes Tor eingeschränkt und nimmt dieser das stillschweigend hin, ohne auf sein Recht zu bestehen, so kann die Grunddienstbarkeit dadurch erlöschen. Die Fristen hierfür sind allerdings großzügig: Bei Nichtausübung der Rechte endet die Grunddienstbarkeit erst nach Ablauf von 30 Jahren.

Abgrenzung zu anderen Dienstbarkeiten

Wie der Name schon sagt, sind Grunddienstbarkeiten immer direkt an Grund geknüpft. Es gibt darüber hinaus jedoch noch einige andere Dienstbarkeiten, die Dritten sehr umfangreiche Rechte am eigenen Eigentum einräumen können. Dazu zählen:

• Wohnrecht: Ein eingetragenes Wohnrecht erlaubt es einem Dritten, das Gebäude oder Teile davon als Wohnung zu nutzen. Der eigentliche Immobilieneigentümer bleibt dabei außen vor. Oft wird das Wohnrecht dann vereinbart, wenn eine Immobilie innerhalb der Familie im Rahmen einer Schenkung übertragen wird, der ehemalige Eigentümer aber weiter darin leben will. Oft soll so die Erbschaftssteuer umgangen werden.
• Nießbrauchrecht: Das Nießbrauchrecht ist noch umfassender als das Wohnrecht. Hierbei hat eine andere Person nicht nur das Recht, Ihre Immobilie zu bewohnen, sondern diese auch zu vermieten und Einnahmen daraus zu erzielen. Auch das Nießbrauchrecht kommt häufig beim Immobilienübergang innerhalb einer Familie zum Tragen. Ein Beispiel: Ein Vater überschreibt seinem Sohn das Familienheim, behält sich jedoch ein Nießbrauchrecht vor. So kann der Vater durch die Mieteinnahmen etwaige Pflegekosten selbst bestreiten und länger finanziell unabhängig bleiben. Erst nach dem Tod des Vaters kann der Sohn die Immobilie nach seinen Wünschen nutzen.
• Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Bei der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit überträgt der Immobilieneigentümer einer dritten Person ein klar abgestecktes Nutzungsrecht an der eigenen Immobilie. Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit an eine bestimmte Person gebunden. Das bedeutet: Verstirbt die Person, erlischt auch das Nutzungsrecht. Eine Grunddienstbarkeit hingegen würde weiterhin bestehen bleiben. Auch beim Wohnrecht handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
• Baulasten: Die Grunddienstbarkeit ist dem Zivilrecht zugeordnet, weshalb sie für Vereinbarungen zwischen Privatpersonen und öffentlich-rechtlichen Institutionen nicht angewendet werden kann. Als Alternative können die Parteien in diesen Fällen eine Baulast eintragen lassen. Diese wird dann nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde hinterlegt.

Fazit: Vorsicht vor Grunddienstbarkeiten

Oft sind Grunddienstbarkeiten unumgänglich, etwa weil dem Nachbarn ein Notwegerecht zusteht oder weil sie bereits vor Jahrzehnten ins Grundbuch eingetragen wurden. Möchten Sie ein Grundstück erwerben, für das eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist, sollten Sie sich vorab gut mit den Konsequenzen auseinandersetzen. Ein stark eingeschränktes Wegerecht des Nachbarn mag noch akzeptabel sein, aber eine umfangreiche Bebauungsbeschränkung kann Ihre Träume vom lang ersehnten Dachausbau schnell zerplatzen lassen. Informieren Sie sich vor dem Kauf also gut, wem welche Rechte zustehen, und überlegen Sie sich, ob diese für Sie hinnehmbar sind oder nicht.

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