Alles über Grundsteuer, Grundsteuermessbetrag und Grundsteuermesszahl

Jeder Grundstückseigentümer in Deutschland muss jährlich die Grundsteuer bezahlen. Es handelt sich dabei sozusagen um die laufenden Kosten dafür, in Deutschland ein Stück Land zu besitzen. Je nach Gemeinde gelten andere Sätze, wodurch die jährliche Steuerbelastung für Eigentümer regional stark schwankt.

Wie die Grundsteuer aktuell und in Zukunft berechnet wird, erfahren Sie in diesem Artikel.

Grundsteuer und Grundsteuermessbetrag – wo liegt der Unterschied?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten direkten Steuern der Welt. Zunächst wurde sie von Kirchen als Grundzehnt eingetrieben. Im 18. Jahrhundert entstanden dann die ersten Gesetze, welche die Grundbesitzabgaben regelten.

Wird heute von der Grundsteuer gesprochen, so ist damit ganz allgemein gesprochen die Steuer gemeint, die für Grundbesitz fällig wird. Weil sich die Steuer nicht auf eine natürliche Person oder ein Unternehmen bezieht wie beispielsweise Einkommen- und Körperschaftsteuer, fällt sie unter die Kategorie der Objekt- beziehungsweise Sachsteuern.

Sie ist einmal im Jahr fällig und wird unmittelbar beim Eigentümer erhoben, weshalb auch von einer direkten Steuer gesprochen wird. Da die Steuerbeträge zur Gemeinde fließen, handelt es sich gleichzeitig um eine Gemeindesteuer.

Die Grundsteuer ist im Grundsteuergesetz geregelt. Es unterscheidet aktuell 2, ab 2025 3 Arten von Grundbesitzabgaben:

• Grundsteuer A: Realsteuer auf land- und forstwirtschaftliches Vermögen
• Grundsteuer B: Realsteuer auf unbebaute und bebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zuzuordnen sind
• Grundsteuer C: wird mit der Grundsteuerreform eingeführt und gilt für baureife Grundstücke

Im Gegensatz zu den Grundsteuern A und B kann jede Gemeinde selbst entscheiden, ob sie die Grundsteuer C als dritte Kategorie einführt.

Der Grundsteuermessbetrag hingegen ist ein Wert, der von den Finanzämtern der Bundesländer festgestellt wird. Er dient zur Berechnung der Grundsteuer.

Denn obwohl im gesamten Bundesgebiet Grundbesitzabgaben gezahlt werden müssen, unterscheidet sich die Höhe je nach Stadt und Gemeinde.

Wie die Grundsteuer genau berechnet wird, lesen Sie weiter unten.

Wer muss Grundsteuer zahlen?

Jeder, der Grundeigentum in Deutschland besitzt, muss Grundsteuer an die Kommune bezahlen. Dabei ist es unerheblich, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist.

Sollten mehrere Personen Eigentümer eines Grundstücks sein, so schulden sie den Steuerbetrag gesamtschuldnerisch. Dies bedeutet, dass das Finanzamt den vollen Betrag von jedem Miteigentümer verlangen kann. In der Summe wird die Grundsteuer aber nur einmal geschuldet. Vermieter können die Grundsteuer per Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Bezogen auf das Jahr 2021 musste für ein Einfamilienhaus in den 100 größten Städten Deutschlands eine durchschnittliche Jahresgrundsteuer von 478 Euro gezahlt werden.

Wer erhält die Grundsteuer?

Die Grundsteuer fließt direkt den Gemeinden und Städten zu. Für sie ist die Steuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Es werden davon zum Beispiel Schulen gebaut oder Straßen erneuert.

Diese Beträge haben die Gemeinden deutschlandweit im Jahr 2020 eingenommen:

• Grundsteuer A: rund 0,4 Milliarden Euro, 0,8 % mehr als in 2019
• Grundsteuer B: rund 14,3 Milliarden Euro, 1,7 % mehr als in 2019

Die Grundsteuerreform

Am 10.04.2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die aktuelle Berechnungsweise der Grundsteuer für verfassungswidrig. Das Urteil war wenig überraschend, da für die Berechnung in den alten Bundesländern noch immer der Grundstückswert aus dem Jahr 1964 herangezogen wird. Für die neuen Bundesländer gelten sogar die Werte von 1935. Diese veraltete Berechnungsgrundlage wird „Einheitswert“ genannt.

Am 08.11.2019 verabschiedete der Bundesrat das Grundsteuer-Reformgesetz und legte damit den folgenden Zeitplan fest:

• 01.01.2022: Zu diesem Stichtag werden alle rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Die Finanzämter haben 3 Jahre Zeit, diese sogenannte „Hauptfeststellung“ durchzuführen.
• 31.12.2024: Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die Gemeinden die Grundsteuer noch nach der alten Berechnungsmethode ermitteln.
• 01.01.2025: Ab diesem Datum müssen der neu ermittelte Grundsteuerwert sowie die neuen Grundsteuermesszahlen verwendet werden.
• 01.01.2029: Zu diesem Stichtag findet die nächste Hauptfeststellung statt.

Es ist bereits heute abzusehen, dass der neu ermittelte Grundsteuerwert eines Grundstücks deutlich über dem veralteten Einheitswert liegen wird. Gleichzeitig möchte die Politik mit der Reform keine strukturelle Erhöhung des Grundsteueraufkommens bewirken. Eigentümer sollen also nach der Reform in etwa genauso viele Grundsteuern zahlen wie davor.

Um dies zu erreichen, soll folgendermaßen vorgegangen werden:

1. Deutliche Senkung der Grundsteuermesszahlen ab 2025, etwa auf 10 % der aktuell gültigen Messzahlen
2. Ausgleich etwaiger Steuererhöhungen seitens der Gemeinden durch entsprechende Reduzierung des Hebesatzes

Änderungen bei der Grundsteuerberechnung

Die folgenden Anpassungen sind bei der neuen Grundsteuerberechnung zu beachten:

• Der Wert eines Grundstücks wird nun nicht mehr Einheitswert, sondern Grundsteuerwert genannt.
• Die Grundsteuermesszahlen ändern sich ab 2025 und gelten ab dann einheitlich für die alten und neuen Bundesländer.
• Das im folgenden Absatz vorgestellte Berechnungsmodell ist das sogenannte „Bundesmodell“. Die Reform sieht jedoch eine Öffnungsklausel vor, nach der einzelne Bundesländer von diesem Vorgehen abweichen können.

Grundsteuer berechnen in 3 Schritten

An der Berechnungsweise der Grundsteuer ändert die Grundsteuerreform prinzipiell nichts. Nach wie vor handelt es sich um ein Verfahren, das aus 3 Schritten besteht und dazu führt, dass je nach Bundesland und Gemeinde die Steuerbelastung unterschiedlich hoch ausfällt.

Schritt 1: Berechnung des Grundsteuerwerts durch die Finanzämter

Bis Ende 2024 dürfen die Finanzämter noch den enorm veralteten Einheitswert als Grundlage für die Grundsteuerberechnung verwenden.

Ab 2025 ist dies nicht mehr zulässig. Aus diesem Grund ermitteln sie mit einer sogenannten „Hauptfeststellung“ zum Stichtag 01.01.2022 den neuen „Grundsteuerwert“ jedes Grundstücks anhand bestimmter Bewertungsmethoden:

• Bei bebauten Grundstücken kommt das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz.
• Bei unbebauten Grundstücken werden die Bodenrichtwerte herangezogen, die regelmäßig von Gutachterausschüssen ermittelt werden.

In Zukunft wird alle 7 Jahre eine Hauptfeststellung stattfinden.

Schritt 2: Multiplikation von Grundsteuerwert und Grundsteuermesszahl

Im zweiten Schritt wird der ermittelte Grundsteuerwert mit einer bestimmten Bewertungsgröße multipliziert, der Grundsteuermesszahl.

Diese Zahl ist bis Ende 2024 festgelegt. Sie unterscheidet sich je nach Art und Lage des Grundstücks – ob es sich in einem alten oder einem neuen Bundesland befindet.

Grundsteuermesszahlen für die alten Bundesländer bis 2024

Art der Immobilie
Einfamilienhäuser bis zu 38.346,89 € Einheitswert	2,6 ‰
Darüber hinausgehende Einheitswerte	3,5 ‰
Zweifamilienhäuser	3,1 ‰
Land- und Forstwirtschaft	6 ‰
Andere Wohnimmobilien	3,5 ‰

Grundsteuermesszahlen für die neuen Bundesländer bis 2024

Art der Immobilie	Gemeinden bis 25.000 Einwohner	Gemeinden zwischen 25.000 und 1.000.000 Einwohner	Gemeinden über 1.000.000 Einwohner
Altbauten ohne Einfamilienhäuser	10 ‰	10 ‰	10 ‰
Neubauten ohne Einfamilienhäuser	8 ‰	7 ‰	6 ‰
Einfamilienhäuser, Altbauten bis 15.338,76 € Einheitswert	10 ‰	8 ‰	6 ‰
Bei übersteigendem Einheitswert	10 ‰	10 ‰	10 ‰
Einfamilienhäuser, Neubauten bis 15.338,76 € Einheitswert	8 ‰	6 ‰	5 ‰
Bei übersteigendem Einheitswert	8 ‰	7 ‰	6 ‰
Unbebaute Grundstücke	10 ‰	10 ‰	10 ‰

Grundsteuermesszahlen für alte und neue Bundesländer ab 2025

Art der Immobilie
Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum	0,31 ‰
Unbebaute Grundstücke	0,34 ‰
Betriebe der Land- und Forstwirtschaft	0,55 ‰
Sonstige bebaute Grundstücke, Teileigentum und Geschäftsgrundstücke	0,34 ‰

Die Messzahl sinkt also stark. Das hängt mit der Neubewertung im Zuge der Grundsteuerreform zusammen, die deutlich höhere Grundstückswerte ergeben wird. Die Anpassung der Grundsteuermesszahl erfolgt, um eine übermäßige Steuerbelastung der Eigentümer durch die Reform zu vermeiden.

In Fällen des sozialen Wohnungsbaus oder wenn ein Förderbescheid nach dem Wohnraumförderungsgesetz vorliegt, wird die Steuermesszahl ab 2025 zudem um einen Abschlag in Höhe von 25 Prozent reduziert. Bei Baudenkmälern wird sie um 10 Prozent ermäßigt. Die Folge ist eine geringere Steuerschuld aus der Grundsteuer.

Beispiel Berechnung Grundsteuermessbetrag

Die Formel für die Berechnung des Grundsteuermessbetrags lautet:

Vor der Reform, bis 31.12.2024:

Einheitswert x Steuermesszahl (bis 2024) = Steuermessbetrag

Nach der Reform, ab 01.01.2025:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl (ab 2025) = Steuermessbetrag

Für ein Zweifamilienhaus mit einem Einheitswert von 30.000 Euro und einem Grundsteuerwert in Höhe von 300.000 Euro ergeben sich die folgenden Werte:

Vor der Reform, bis 31.12.2024:

30.000 € x 3,1 ‰ = 93 €

Nach der Reform, ab 01.01.2025:

300.000 € x 0,31 ‰ = 93 €

Trotz der nach der Grundsteuerreform wesentlich höheren und somit realistischeren Bewertung der Immobilie würde sich also keine Änderung des Grundsteuermessbetrags ergeben. In den meisten Fällen dürfte das praktisch allerdings nicht zutreffen.

Schritt 3: Anwendung des Hebesatzes der jeweiligen Gemeinde

Jede Kommune legt ihren eigenen Hebesatz fest. Weil dieser im letzten Schritt mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert wird, können sich selbst für Nachbargemeinden völlig unterschiedliche Grundsteuerbeträge ergeben.

Der Hebesatz kann jedes Jahr angepasst werden, wenn der entsprechende Beschluss bis zum 30.06. gefasst wird. Der neue Hebesatz gilt dann rückwirkend ab dem 01.01. des laufenden Jahres. Für Gemeinden ist er damit ein Werkzeug, um sich für Immobilienkäufer attraktiver zu machen.

Hebesatz Beispiele 2021 für Grundsteuer B

• Düsseldorf: 440 %
• Frankfurt am Main: 500 %
• Stuttgart: 520 %
• München: 535 %
• Hamburg: 540 %
• Hannover: 600 %
• Bremen: 695 %
• Berlin: 810 %

Beispiel Berechnung Grundsteuer mit Hebesatz

Sowohl vor als auch nach Inkrafttreten der Grundsteuerreform lautet die Formel für die Berechnung der jährlichen Grundsteuer wie folgt:

Steuermessbetrag x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Wir führen das obige Beispiel (Steuermessbetrag = 93 Euro) unter der Annahme fort, dass wir uns in einer Gemeinde befinden, in welcher der Hebesatz 600 Prozent beträgt. Dann gilt für die Grundsteuer pro Jahr:

93 € x 600 % = 558 €

Die in diesem Jahr zu zahlende Grundsteuer beträgt also 558 Euro und wird im Grundsteuerbescheid festgesetzt.

Der Grundsteuerbescheid

Im Zusammenhang mit der Grundsteuer wird zwischen folgenden Bescheiden differenziert:

Feststellungsbescheid: Hierin werden der Grundsteuerwert, die Steuermesszahl und der Steuermessbetrag festgestellt. Genau genommen handelt es sich also um 3 Feststellungen in einem Bescheid. Jede davon kann innerhalb der einmonatigen Einspruchsfrist angefochten werden.

Grundsteuerbescheid: In diesem Bescheid wird mitgeteilt, wie hoch die Grundsteuer ist, die für das entsprechende Jahr zu zahlen ist. Auch dieser Bescheid kann angefochten werden.

Fazit: Jeder Eigentümer sollte über die Grundsteuer und die anstehende Grundsteuerreform Bescheid wissen

Angehende Grundstückseigentümer sollten bei der Kalkulation unbedingt die jährlich anfallende Grundsteuer berücksichtigen. Je nach Grundstücksart und Gemeinde fällt diese unterschiedlich hoch aus.

Aufgrund der veralteten Berechnungsmethode werden alle Grundstücke in Deutschland zum Stichtag 01.01.2022 von den Finanzämtern neu bewertet. Da dieser Vorgang mehrere Jahre dauern wird, findet das neue Berechnungsmodell mit den aktualisierten Werten erst ab dem 01.01.2025 Anwendung. Die Politik hat angekündigt, dass die Reform zu keiner signifikanten Mehrbelastung der Eigentümer führen soll.

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