Grundstück finanzieren: So machen Sie es richtig

Guter Baugrund ist ein wenig wie die sprichwörtliche Nadel im Heuhaufen: Da nach wie vor viele Menschen ihr Haus selbst bauen möchten, herrscht anhaltender Mangel an geeigneten Grundstücken. Haben Sie Ihr perfektes Baugrundstück gefunden, sollten Sie daher schnell zuschlagen. Doch vergessen Sie nicht, vorher die Finanzierung zu klären!

Grundstück finanzieren mit Annuitätendarlehen

Baugrund ist nicht gerade günstig, weshalb nur wenige Menschen den Kaufpreis aus eigener Tasche zahlen können. Wesentlich häufiger wird zu einer Finanzierung gegriffen. Die meisten entscheiden sich hierbei für die klassische Immobilienfinanzierung über ein Annuitätendarlehen.

Das Annuitätendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass Sie während der gesamten Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate zahlen. Diese setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Während der Zinsanteil gemeinsam mit der Restschuld sinkt, steigt der Tilgungsanteil entsprechend. Der größte Vorteil, wenn Sie per Annuitätendarlehen ein Grundstück finanzieren, besteht in der guten Planbarkeit. Sie wissen genau, welche Kreditraten Sie über die nächsten Jahre zahlen müssen und wie hoch die Zinsen insgesamt ausfallen werden. Böse Überraschungen haben Sie nicht zu befürchten.

Welche Kosten fallen beim Grundstückskauf an?

Wie viel Sie für Ihr Grundstück zahlen müssen, hängt vorrangig von Größe und Lage ab. Der Quadratmeterpreis unterscheidet sich hierzulande von Region zu Region sehr stark. So bekommen Sie den Quadratmeter in ländlichen Gegenden in Ostdeutschland bereits ab etwa 50 Euro. In stark nachgefragten Gegenden – etwa im Speckgürtel größerer Metropolen – kann der Quadratmeterpreis durchaus auch über 500 Euro liegen. In München sind selbst Quadratmeterpreise von 1.500 Euro keine Seltenheit.

Was viele Menschen beim Grundstückskauf unterschätzen: Mit dem Kaufpreis ist es nicht getan. Wer ein Grundstück kaufen will, muss mit allerlei Nebenkosten rechnen. Standardmäßig fallen an:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises
• Maklerkosten: meist 3,5 % des Kaufpreises
• Notar- und Grundbuchgebühren: etwa 1,5 % des Kaufpreises

Doch auch das war es in vielen Fällen noch nicht. Ist das Grundstück etwa noch nicht erschlossen, fallen noch weitere Kosten für das Verlegen von Versorgungsleitungen – darunter für Wasser, Strom und Telefonie – an. Diese können gut und gern bis zu 10.000 Euro betragen. Darüber hinaus können auch Kosten anfallen für:

• Bodengutachten
• Baumfällarbeiten
• Altlastensanierung
• Grundstücksvermessung
• Abbruchkosten

Wichtig ist immer: Bevor Sie Ihr Grundstück finanzieren, sollten Sie möglichst genau wissen, wie viel Sie am Ende wirklich zahlen müssen. Unterschätzen Sie die Nebenkosten nicht und planen Sie stattdessen besser etwas Puffer ein.

Spartipp: Grunderwerbsteuer sparen bei separatem Kauf von Grundstück und Neubau

Wenn Sie zunächst Ihr Grundstück kaufen und erst später mit dem Haus beginnen, können Sie bei der Grunderwerbsteuer sparen. Denn wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben, wird nur der reine Grundstückspreis als Berechnungsgrundlage für die Steuer herangezogen. Kaufen Sie hingegen ein bebautes Grundstück, setzt der Fiskus den Gesamtwert von Grundstück und Immobilie als Basis für die Berechnung an. Sie zahlen dabei deutlich mehr.

Wichtig ist allerdings, dass der Hausbau in diesem Fall nicht direkt im Anschluss an den Grundstückskauf erfolgen darf: Das Finanzamt kann sonst einen Vertragsverbund vermuten und Ihnen nachträglich eine höhere Abgabe in Rechnung stellen. Idealerweise lassen Sie sich mit dem Hausbau mehr als 12 Monate Zeit. Gut ist auch, wenn Sie 2 separate Vertragspartner für Grundstückskauf und Hausbau haben. 

Grundstück finanzieren: Ihre Möglichkeiten

Bei der Grundstücksfinanzierung kommt es maßgeblich darauf an, ob Sie Grundstück und Neubau im Verbund oder separat kaufen. Davon hängt ab, wie Sie Ihre Finanzierung angehen sollten.

Option 1: Einen einzigen Kredit für Grundstück und Neubau aufnehmen

Am einfachsten ist es, wenn Sie nur einen einzigen Kreditvertrag für Grundstück und Neubau abschließen. Das hat für Sie den Vorteil, dass Sie nur eine monatliche Rate überweisen müssen und so langfristig einen besseren Überblick über Ihre Finanzen haben. Einer Kombi-Finanzierung steht immer dann nichts im Weg, wenn Sie direkt im Anschluss an den Grundstückskauf auch mit den Bauarbeiten loslegen möchten. Immerhin wissen Sie dann bereits grob, wie viel Ihr Haus kosten wird, und können schlicht einen einzigen Kredit für Grundstückserwerb und Hausbau aufnehmen. Wichtig dabei ist, dass Sie ausreichend Spielraum einkalkulieren, denn die Baukosten sind oft nur schwer abzuschätzen. Steigen etwa die Materialpreise, kann es sein, dass Sie am Ende deutlich über der ursprünglichen Kalkulation landen. Anders sieht es hingegen aus, wenn Sie Grundstück und Neubau aus einer Hand von einem Bauträger kaufen. In diesem Fall wird ein Festpreis vereinbart, was natürlich das Aufsetzen der Finanzierung entsprechend erleichtert.

Um den zügigen Hausbau kommen Sie im Übrigen nicht herum, wenn Sie das Grundstück direkt von der Gemeinde gekauft haben. Häufig geht ein derartiger Kauf mit bestimmten Bebauungspflichten einher. Sie müssen dann innerhalb einer bestimmten Frist mit dem Hausbau beginnen. Ansonsten kann die Gemeinde das Grundstück zurückfordern.

Option 2: Separate Kredite für Grundstück und Neubau aufnehmen

Wenn Sie ein passendes Grundstück gefunden haben, den Hausbau aber nicht in absehbarer Zukunft angehen wollen, dann müssen Sie in der Regel 2 separate Kredite aufnehmen. Sie zahlen dann 2 Kreditraten, gegebenenfalls an 2 verschiedene Banken.

Grundsätzlich ist es kein Problem, 2 separate Kredite aufzunehmen, doch sollte die Besicherung der Kredite geklärt werden. Nehmen Sie einen Kredit für den Grundstückskauf auf, so wird die Bank von Ihnen eine Grundschuld als Sicherheit fordern. Dieses Grundpfandrecht wird ins Grundbuch eingetragen und erlaubt es der Bank, im Falle von Zahlungsausfällen die Zwangsversteigerung einzuleiten. Nehmen Sie später einen Kredit für den Hausbau auf, wird auch hier noch einmal eine Grundschuld von Ihnen gefordert werden. Zwar können Sie problemlos 2 Grundschulden eintragen lassen, doch gehen diese mit einer gewissen Rangfolge einher. Der Gläubiger mit der ersten Grundschuld – in diesem Fall die Bank, von der Sie den Grundstückskredit erhalten haben – bekommt zuerst sein Geld zurück. Ob dann noch genügend Geld da ist, um weitere Gläubiger auszuzahlen, ist fraglich. Entsprechend geht die Bank, die den nachgelagerten Kredit für den Hausbau vergibt, ein wesentlich höheres Risiko ein. Damit das Geschäft für die Bank trotzdem lohnenswert ist, wird diese höhere Zinsen von Ihnen verlangen. Sie müssen sich beim Zweitkredit also auf höhere Kosten einstellen. Doch es gibt ein paar Optionen, wie Sie dieses Problem umgehen können:

• Grundstück zuerst abbezahlen und dann weiteren Kredit aufnehmen: Wenn Sie über die nötigen finanziellen Mittel verfügen, können Sie das Grundstück zuerst abbezahlen und danach den Kredit für den Hausbau aufnehmen. Dadurch wird die Grundschuld ersten Ranges wieder frei und Sie können diese ganz einfach zur Besicherung des Hauskredits verwenden. Vorteilhaft dabei ist, dass die Bank das abbezahlte Grundstück als Sicherheit ansieht und Ihnen daher günstigere Zinsen für die Baufinanzierung anbieten wird.
• Zwischenfinanzierung mit variablem Darlehen: Um hohe Zinsen beim Hauskredit zu vermeiden, können Sie das Grundstück über ein variables Darlehen finanzieren. Der Nachteil: Sie müssen eine Zeit lang mit schwankenden Kreditraten leben. Der Vorteil: Variable Darlehen sind jederzeit kündbar. Möchten Sie also später den Hausbau angehen, können Sie die Kreditsumme so ansetzen, dass Sie damit Ihre Immobilie bauen und gleichzeitig die Restschuld für den Grundstückskredit tilgen können.
• Darlehen-Splitting: Beim Darlehen-Splitting werden mehrere separate Darlehen für den Hausbau aufgenommen. Eines davon zeichnet sich durch eine kurze Zinsbindung aus, was die Bank mit niedrigeren Zinsen belohnt. Durch eine Mischkalkulation ergibt sich so ein geringfügig günstigerer Zinssatz als bei einem einzelnen Darlehen. Der große Nachteil: Sie müssen mindestens 2 Kredite gleichzeitig bedienen, was mit einer hohen finanziellen Belastung einhergehen kann. Auch steigt durch die Mehrfachbelastung das Risiko, dass Sie den Überblick über die eigenen Finanzen verlieren.

Fazit: Mehrere Optionen für die Grundstücksfinanzierung

Ein Grundstück zu finanzieren, ist grundsätzlich kein Problem. Dennoch sollten Sie mit Bedacht vorgehen. In erster Linie kommt es dabei darauf an, ob Sie Grundstückskauf und Neubau zeitgleich angehen. Ist dies der Fall, können Sie ganz einfach einen einzigen Kredit für beides aufnehmen. Wenn Sie sich mit dem Hausbau noch etwas Zeit lassen wollen, kommen Sie um 2 separate Kredite meist nicht herum. Aufgrund der komplexeren Besicherung müssen Sie beim Hauskredit mit höheren Zinsen rechnen.

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