Grundstück vermieten: Lohnt sich das?

Wer ein Grundstück besitzt, aber selbst nicht unbedingt bauen möchte, hat 2 Möglichkeiten: das Grundstück verkaufen oder vermieten. Auch wenn viele sich der Einfachheit halber für den Verkauf entscheiden, kann die Vermietung am Ende doch die lukrativere Variante sein. Weshalb das so ist und was Sie dabei beachten müssen, erfahren Sie hier.

Grundstück vermieten statt verkaufen: Warum das sinnvoll sein kann

Nach wie vor erben zahlreiche Menschen unbebaute Grundstücke: Wer jedoch selbst nicht bauen möchte oder bereits ein Haus besitzt, entscheidet sich häufig für den Verkauf. Direkt ausgeschlossen wird dagegen meist die Möglichkeit der Vermietung oder der Verpachtung. Vermieten sei viel zu aufwendig, so ein weitverbreiteter Irrglaube.

Wenn Sie Ihr Grundstück vermieten, bringt das jedoch einen großen finanziellen Vorteil mit sich: Im Gegensatz zu Häusern oder Wohnungen verlieren Grundstücke nur sehr selten an Wert. Benötigen Sie das Geld aus dem Verkauf nicht dringend, dann können Sie diesen noch verschieben und in der Zwischenzeit Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks erzielen. Anders als bei Immobilien müssen Sie hier auch keine bösen Überraschungen fürchten: Unvorhergesehene Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen entfallen bei der Grundstücksvermietung.

Ein weiterer Vorteil ergibt sich gegebenenfalls, wenn das Grundstück erst seit Kurzem in Ihrem Besitz ist: Haben Sie den Grund erst vor weniger als 10 Jahren erworben, müssen Sie bei einem Verkauf nämlich Spekulationssteuer zahlen. Nur als Erbe müssen Sie sich hingegen weniger Sorgen machen: Es gilt der Tag als Stichtag, an dem der ursprüngliche Eigentümer das Grundstück gekauft hat. Meist liegt dieser schon lange Zeit zurück, sodass die Spekulationssteuer ohnehin entfällt. Wenn Sie das Grundstück vermieten statt verkaufen, müssen Sie sich über diese Dinge jedoch keinerlei Gedanken machen.

Miete oder Pacht: Was ist der Unterschied?

Auch wenn Miete und Pacht im Alltag oft synonym verwendet werden, gibt es rein rechtlich gesehen doch ein paar Unterschiede. Von einer Vermietung ist dann die Rede, wenn Sie jemandem Ihr Grundstück zur privaten Nutzung überlassen. Bei der Verpachtung hingegen ist Ihr Pächter auch zur sogenannten „Fruchtziehung“ berechtigt. Das bedeutet, dass er Erträge mit dem Grundstück erwirtschaften darf. Überlassen Sie Ihr Grundstück etwa einem Landwirt, der darauf Obst und Gemüse für den Verkauf anbauen will, dann handelt es sich um eine Verpachtung. Dasselbe wäre der Fall, wenn der Pächter darauf ein Restaurant oder Café eröffnen möchte. Überlassen Sie es hingegen einer Privatperson, die darauf beispielsweise ein Tiny House bauen und darin leben möchte, dann spricht man von einer Vermietung.

Wie hoch kann ich Miete oder Pacht ansetzen?

Bei Miete und Pacht für Grundstücke verhält es sich im Grunde wie bei der Miete und Pacht für Immobilien: Sie sollten sich an den ortsüblichen Preisen orientieren, denn nur so finden Sie am Ende auch einen Mieter oder Pächter. Zu hohe Preise schrecken ab und Sie bleiben auf Ihrem Grundstück sitzen. Zur Orientierung können Sie auf Online-Börsen prüfen, ob es ähnliche Grundstücke gibt und zu welchen Mietpreisen diese angeboten werden. Zusätzlich helfen auch der örtliche Mietspiegel sowie Grundstücksmarktberichte.

Ausschlaggebend für die Höhe der Miete sind üblicherweise die folgenden Faktoren:

• Größe
• Lage
• Bodenbeschaffenheit
• Nutzungsmöglichkeiten (privat, gewerblich oder teilgewerblich)
• Erschließungsgrad (erschlossen, teilerschlossen oder unerschlossen)
• Bebauungsgrad (unbebaut, teilbebaut oder bebaut)
• Aktuelle Marktlage

Während die Miete in der Regel monatlich überwiesen wird, kann der Pachtzins auch in einem anderen Rhythmus gezahlt werden. Weitverbreitet sind etwa die quartalsweise oder jährliche Zahlung. Wichtig hierbei ist jedoch, dass Sie die Zahlungsmodalitäten möglichst genau im Pachtvertrag festhalten: Ist dort nichts vereinbart, muss die Pacht erst zum Ablauf der Pachtzeit gezahlt werden. In der Zwischenzeit stehen Ihnen dann keine Pachtzahlungen zu.

Darüber hinaus geht die Verpachtung oft mit einem variablen Pachtzins einher, der sich am erwirtschafteten Ertrag orientiert. Allerdings ist der Pachtzins oft nach oben und unten gedeckelt, um beiden Parteien ein wenig mehr Planungssicherheit zu verschaffen.

Muss ich die Miete oder Pacht versteuern?

Auch wenn Sie nur ein Grundstück und kein Haus vermieten, müssen Sie die erzielten Einnahmen versteuern. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in Paragraf 21 Einkommensteuergesetz (EStG). Allerdings dürfen Sie von Ihren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung alle Ausgaben dafür abziehen. Haben Sie etwa einen Makler mit der Mietersuche beauftragt, können Sie die Kosten dafür als Werbungskosten abschreiben, wodurch sich Ihre Steuerlast reduziert.

Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt dabei ganz von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Das bedeutet: Je mehr Sie insgesamt verdienen, desto höhere Abgaben müssen Sie zahlen. Der Eingangssteuersatz liegt aktuell bei 14 Prozent, während der Spitzensteuersatz 42 Prozent beträgt. Der Höchstsatz – oft auch als Reichensteuer bezeichnet – liegt bei 45 Prozent. Online-Steuerrechner helfen Ihnen dabei, die Steuerlast vorab besser einschätzen zu können.

Keine Steuer müssen Sie lediglich dann zahlen, wenn Sie mit Ihren gesamten Einnahmen aus verschiedenen Quellen – zum Beispiel Gehalt, Kapitalerträge, Mieteinnahmen – unter dem Grundfreibetrag liegen. Im Jahr 2023 beläuft sich dieser auf 10.908 Euro.

Grundstück vermieten und mieten: Was muss im Mietvertrag stehen?

Egal ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder eben ein Grundstück vermieten: Bei Mietverträgen gilt immer, dass sie möglichst detailliert sein sollten. Je genauer Sie alle Regeln und Pflichten der beiden Parteien festhalten, desto geringer ist das spätere Konfliktpotenzial. Ein guter Miet- oder Pachtvertrag enthält die folgenden Informationen:

• Namen und Adressen aller Mietparteien
• Bezeichnung des Objekts (Adresse, ggf. kurze Beschreibung)
• Nutzungsarten (z. B. gewerbliche Nutzung oder rein private Nutzung)
• Höhe des Miet- oder Pachtzinses
• Zahlungsmodalitäten (Wann wird Miete oder Pacht gezahlt? Was geschieht, wenn nicht gezahlt wird?)
• Höhe der Kaution inkl. Zahlungsmodalitäten
• Beginn des Mietverhältnisses
• Ende des Mietverhältnisses bei Befristung
• Unterschriften aller Vertragsparteien

Fazit: Es braucht nicht zwingend ein Haus zur Vermietung

Wer ein Grundstück besitzt, kann sich glücklich schätzen. Das Stück Land wird aller Wahrscheinlichkeit nach immer weiter an Wert gewinnen und kann in der Zwischenzeit dazu genutzt werden, ein zusätzliches Einkommen zu generieren. Der große Vorteil gegenüber der Vermietung von Gebäuden: Sie müssen sich als Vermieter nicht um Reparatur und Instandhaltung kümmern. Entsprechend müssen Sie auch keine Rücklagen für derartige Aufwendungen bilden. Ansonsten unterscheidet sich die Vermietung eines Grundstücks eigentlich nicht von der Vermietung eines Hauses: Je detaillierter die vertraglichen Vereinbarungen sind, desto stressfreier ist Ihr Leben als Vermieter oder Verpächter.

Bildnachweis: Bohbeh / Shutterstock.com