Grundstückspreise: Wie viel muss ich für mein Bauland bezahlen?

Wer einen Neubau plant, benötigt ein passendes Baugrundstück. Im Folgenden erfahren Sie, mit welchen Grundstückspreisen Sie in Ihrer Region rechnen müssen, wer die Preise für Bauland festlegt und welche Faktoren bei den Werten eine Rolle spielen.

Wie hoch sind die Grundstückspreise in den Bundesländern?

Die Entwicklung der Grundstückspreise ist vor allem von der Lage abhängig. Während die Kosten für Bauland in stark nachgefragten Regionen und Ballungsräumen wie Berlin bei mehr als 1.700 Euro pro Quadratmeter liegen können, zahlen Sie in weniger beliebten Lagen weniger als 10 Euro für einen Quadratmeter.

Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Kaufpreise in den einzelnen Bundesländern im vierten Quartal 2020:

Bundesland	Durchschnittliche Kaufpreise
Baden-Württemberg	193,11 €
Bayern	235,66 €
Berlin	1.153,90 €
Brandenburg	121,89 €
Bremen	161,95 €
Hamburg	1.092,59 €
Hessen	165,04 €
Mecklenburg-Vorpommern	49,26 €
Niedersachsen	84,11 €
Nordrhein-Westfalen	113,38 €
Rheinland-Pfalz	99,52 €
Saarland	79,15 €
Sachsen	96,11 €
Sachsen-Anhalt	30,72 €
Schleswig-Holstein	101,73 €
Thüringen	41,46 €

(Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) 2021, Stand 30.12.2021)

Bei den genannten Kaufpreisen handelt es sich um Durchschnittswerte, die sich aus baureifem Land, Rohbauland und sonstigem Bauland in Wohn- und Geschäftsgebieten sowie Industrie- und Dorfgebiet zusammensetzen. Innerhalb der Bundesländer besteht ein großer Unterschied zwischen den Quadratmeterpreisen in größeren Städten und kleineren Gemeinden. Je mehr Einwohner in einer Region leben, desto höher sind die Grundstückspreise.

Aktuellere Zahlen des Statistischen Bundesamts liegen für Bauland leider noch nicht vor (Stand: Juni 2023). Vergleichbare Zahlen zu den Immobilienpreisen zeigen jedoch, dass der Preisanstieg bei bestehendem Wohnraum durch die rasche Inflation und die steigenden Zinsen zuletzt gebremst wurde, wenn auch moderat. Ob dies ebenso für Bauland gilt, bleibt abzuwarten.

Welche Kriterien haben Einfluss auf die Preise für Bauland?

Es gibt verschiedene Faktoren, die für die unterschiedlichen Kosten in den einzelnen Regionen Deutschlands sowie den Städten und Gemeinden verantwortlich sind. Ein Überblick über die wesentlichsten Kriterien:

• Lage
• Bodenbeschaffenheit, die Art des Bodengrunds
• Schnitt des Grundstücks
• Ausrichtung des Grundstücks
• Verkehrsanbindung
• Infrastruktur rund um das Grundstück
• Kaufkraft in der Region
• Arbeitsmarkt in der Region

Wer legt die Quadratmeterpreise fest?

Die Gutachterausschüsse der Gemeinden und Städte legen den Bodenrichtwert fest. Das Gremium setzt sich aus Immobiliensachverständigen zusammen, die den Wert anhand eines vorgegebenen Verfahrens in bestimmten Abständen festsetzen. In ihre Kalkulation beziehen sie die Kaufpreise ein, die in einem bestimmten Zeitraum in einem Gebiet bezahlt wurden.

Geht es um die Festlegung eines konkreten Grundstückswerts, kommen neben dem Bodenrichtwert weitere Faktoren zum Tragen, die den Wert beeinflussen können. Unter anderem spielen der Erschließungsgrad des Grundstücks, die Lage und Anbindung sowie die Bebauungsmöglichkeiten eine wesentliche Rolle.

Wie werden die Grundstückspreise ermittelt?

Die Wertermittlung über den Bodenwert ist eine Möglichkeit, den Grundstückspreis zu bestimmen. Alternativ legen Gutachter den Grundstückswert auf Grundlage des Vergleichswertverfahrens fest. Dabei vergleichen Sie den Grund und Boden mit ähnlichen Grundstücken und bestimmen so den Wert.

Wenn Sie einen vergleichbaren Wert eines Nachbargrundstücks kennen, bietet das eine erste Orientierung. Dennoch kann es bei der Beschaffenheit des Bodens Unterschiede geben, sodass Sie im Zweifel ein Bodengutachten beauftragen sollten, bevor Sie sich für den Kauf eines Grundstücks entscheiden.

Zusätzlich zu den Kosten für das Bauland kommen auf Bauherren weitere Ausgaben zu. Hier kommt es darauf an, ob das Grundstück bereits erschlossen ist oder nicht. Wird das Grundstück an das öffentliche Energieversorgungsnetz und die Wasserversorgung angeschlossen, kommen zum Kaufpreis noch die Erschließungsgkosten hinzu, die an die jeweilige Gemeinde zu zahlen sind.

Unter Umständen müssen Sie das Grundstück erst für den Bau vorbereiten, sodass Kosten für die Entfernung von Wildwuchs, die Beseitigung von Altlasten oder ähnliche Leistungen entstehen können.

Wie entwickeln sich die Baulandpreise in Deutschland?

In den letzten Jahren sind die Grundstücks- und Immobilienpreise in Deutschland stetig gestiegen. Die Nachfrage nach Bauland ist hoch, sodass auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist. Dennoch gibt es starke Unterschiede zwischen Ballungsräumen und ländlichen Gebieten. Während rund um die Großstädte wie Berlin, Stuttgart, Frankfurt und München die Grundstückspreise deutlich ansteigen, sind die Kosten für ein Grundstück in ländlichen Regionen sehr niedrig. Zahlreiche Menschen zieht es in die Städte, sodass es in bestimmten Gebieten wie den östlichen Bundesländern oder Teilen des Ruhrgebiets kaum Nachfrage gibt. Die Grundstückspreise sind hier sehr gering und können bei sinkender Kaufbereitschaft durchaus weiter fallen.

Droht bei den Grundstückspreisen eine Immobilienblase?

In den vergangenen Jahrzehnten haben niedrige Zinsen und hohe Kaufbereitschaft die Nachfrage nach Grundstücken weiter nach oben getrieben und die Preise steigen lassen. Es drohte im schlimmsten Fall eine massive Überbewertung von Grundstücken und das Platzen der dadurch möglicherweise entstehenden Immobilienblase. Einige Fachleute gingen davon aus, dass sich aufgrund der Eingriffe der Politik gezeigt hätte, dass eine Blase drohe. Sie sahen unter anderem das Vorhaben, ab 2025 die Grundsteuer C einzuführen, mit der für baureifes Land ein höherer Grundsteuerhebesatz festgelegt werden kann, als Indikator für die angespannte Situation auf den Märkten.

Was Experten jedoch nicht voraussehen konnten: Die rasche Inflation, die mit dem Ukraine-Krieg einherging, zwang die Notenbanken dazu, ihre Niedrigzinspolitik aufzugeben und den Leitzins wieder deutlich anzuheben. Der Leitzins der EZB liegt aktuell etwa bei 4 Prozent (Stand: Juni 2023). Dies hat zur Folge, dass auch die Bauzinsen wieder deutlich gestiegen sind, was Baufinanzierungen weniger attraktiv macht. Entsprechend geht auch die Nachfrage nach unten. Diese liegt zwar nach wie vor etwas über dem Angebot, doch drückt ihr Rückgang voraussichtlich auch die Preise.

Insgesamt bleibt zu sagen: Viele Experten schließen einen Crash, wie ihn die USA unter anderem aus dem Grund leichtfertig vergebener Kredite im Jahr 2007 erlebt hat, für Deutschland ohnehin eher aus. Die Anforderungen an die Vergabe von Baufinanzierungen seien streng genug, um eine Masse an Zahlungsausfällen zu vermeiden.

Fazit: Starke Unterschiede bei Grundstückspreisen in Deutschland

Die Grundstückspreise in Deutschland bleiben aufgrund der geringen Verfügbarkeit auf hohem Niveau – und das trotz fortschreitender Inflation und steigender Zinsen. Wer vorhat, in der Nähe eines Ballungsgebiets oder dem Einzugsgebiet einer Großstadt ein Grundstück zu kaufen, kann zwar mit leicht fallenden Preisen rechnen, jedoch scheinen echte Schnäppchen noch weit entfernt von der Realität. Hinzu kommen die steigenden Kreditzinsen, welche die leicht sinkenden Grundstückspreise direkt wieder ausgleichen. Das Angebot an Bauland ist gerade im beliebten Einzugsgebiet sehr knapp, sodass Abwarten sich nicht lohnt. In wenig begehrten Lagen auf dem Land hingegen kann es durchaus zu fallenden Quadratmeterpreisen kommen, da diese letztlich von der Nachfrage nach Baugrund abhängen.

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