Haus kaufen oder mieten – was lohnt sich mehr?

Die Mietpreise in Deutschland haben erst vor kurzer Zeit einen neuen Höchststand erreicht – da verwundert es nur wenig, dass sich immer mehr Menschen die berechtigte Frage stellen, ob der Kauf eines Eigenheimes nicht vielleicht doch kosteneffizienter ist. Zudem befinden sich die Hypothekenzinsen zum aktuellen Zeitpunkt (Stand: Mai 2020) auf einem extrem niedrigen Niveau, was eine Baufinanzierung gerade jetzt überaus attraktiv erscheinen lässt. Aber ist kaufen wirklich besser als mieten?

Die Mieten schießen durch die Decke, und die monatlichen Kosten für eine Wohnung beziehungsweise ein Haus verschlingen mittlerweile einen Großteil des Haushaltsbudgets – selbst bei Menschen mit einem gehobenen Einkommen. Mietpreise von 1.500 Euro und mehr pro Monat sind heutzutage keine Seltenheit mehr, Tendenz steigend. Demgegenüber stehen verlockende Baukredit-Angebote mit niedrige Zinsen und kurzen Laufzeiten, die eine Immobilienfinanzierung für viele Mieter gerade jetzt besonders interessant machen. Doch spielen bei der Frage, ob sich der Kauf eines Hauses mehr lohnt als es zu mieten, noch weitere Faktoren eine Rolle als nur eine auf den ersten Blick günstige Finanzierung durch die Bank.

Kaufen oder mieten: nicht nur eine Frage des Geldes

Bevor Sie sich ausschließlich auf die Kosten fixieren und diverse Rechenbeispiele zur Finanzierung der eigenen vier Wände anstellen, sollten sie sich über das Für und Wider Gedanken machen. Welche Vor- und welche Nachteile ergeben sich für mich als Eigentümer? Ist es vor allem auf lange Sicht tatsächlich kosteneffizienter, eine Wohnung zu kaufen, anstatt sie zu mieten? Ist es nicht vielleicht sinnvoller, Ihr hart verdientes Geld in ein Eigenheim zu stecken, statt es dem Vermieter zu geben?

Hier kommt das sogenannte Kaufpreis-Miet-Verhältnis in Spiel, mit dem Sie schnell und einfach ausrechnen können , ob es finanziell gesehen vernünftiger ist, die gewünschte Immobilie zu kaufen, statt sie nur zu mieten. Dazu teilen Sie den Kaufpreis der Immobilie durch die Jahresmiete, die für ein vergleichbares Objekt am gleichen Standort anfallen würde. Dabei ist es wichtig, mit einer aktuellen Angebotsmiete zu kalkulieren, also nicht mit Daten aus der Vergangenheit.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Der Kaufpreis eines Hauses mit einer Wohnfläche von insgesamt 150 Quadratmetern liegt bei 300.000 Euro. Um das Objekt anzumieten, würde ein Quadratmeterpreis von 9,50 Euro fällig. Bei 150 Quadratmetern läge die Monatsmiete dementsprechend bei 1.425 Euro und die Jahresmiete bei 17.100 Euro. Teilen Sie nun den Kaufpreis der Immobilie durch die Jahresmiete, erhalten Sie das Kaufpreis-Miet-Verhältnis. Dieses beträgt in unserem Beispiel 17,5. Als Faustregel gilt: Ein Wert bis zu 20 bedeutet einen günstigen Kaufpreis. Ab dem Faktor 25 hingegen lohnt sich ein Kauf in der Regel nicht.

Lieber die Monatsrate der Baufinanzierung bezahlen als weiterhin hohe Mietkosten?

Ein Fehler, den viele potenzielle Hauskäufer machen, ist die Höhe der Kreditrate (monatliche Tilgung plus Zinsen) direkt mit der bisherigen Mietzahlung zu vergleichen. So entscheiden sich überraschend viele Menschen schnell für eine Baufinanzierung, sobald die Kreditrate geringer ist als die aktuelle finanzielle Belastung durch die Miete. Allerdings müssen bei dieser Rechnung noch einige andere Faktoren berücksichtigt werden. Zum einen sollte der Käufer mindestens 20 Prozent der Kaufsumme aus dem Eigenkapitalanteil einbringen können. Hier gilt: Je höher das Eigenkapital, desto besser sind die Konditionen, welche die Bank anbieten kann.

Zum anderen fallen bei dem Kauf eines Hauses diverse Nebenkosten an. Dazu gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Notar- und gegebenenfalls Maklerprovision und der Eintrag in das Grundbuch. Diese Kostenpunkte werden nicht durch das Baudarlehen gedeckt und können je nach Immobilie, Lage und individueller Situation bei rund 10 Prozent des Kaufpreises liegen.

Darüber hinaus müssen Sie als Käufer direkt nach dem Erwerb der Immobilie für sämtliche Betriebskosten aufkommen, wie beispielsweise Strom, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Versicherungen und Heizkosten. Sie sollten also auf jeden Fall eine ausführliche Kostenaufstellung vornehmen, bevor Sie sich dazu entscheiden, die Immobilie tatsächlich zu kaufen.

Kaufen oder lieber Miete zahlen: der direkte Vergleich

Mieten oder kaufen? Die Frage, ob es sinnvoller ist ein Haus zu kaufen statt es zu mieten, lässt sich nur aus der eigenen individuellen Situation heraus beantworten. Denn nur so können Sie die Vor- und Nachteile plausibel miteinander vergleichen und abschätzen, welcher Weg der richtige ist – besonders mit Blick auf den eigenen finanziellen Hintergrund.

Möchten Sie langfristig an einem Ort bleiben und sind dazu in der Lage, auch unerwartete Ausgaben zu tragen, empfiehlt sich für Sie durchaus der Kauf einer Immobilie. Wenn Sie hingegen lieber flexibel bleiben möchten oder Probleme damit haben, sich über Jahrzehnte einer Bank zu verpflichten, ist das Wohnen zur Miete wahrscheinlich besser für Sie geeignet.