Hausanbau: Das müssen Sie wissen

Ein zusätzliches Arbeitszimmer, der Wunsch vom Wintergarten oder ein separater Wohnbereich für die pflegebedürftigen Eltern: Es gibt zahlreiche gute Gründe für einen Hausanbau. Erfahren Sie hier unter anderem, welche rechtlichen Auflagen Ihr Anbau erfüllen muss, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wo Sie die nötige Finanzierung erhalten.

Definition: Was ist ein Hausanbau?

Als Hausanbau wird im Grunde jede bauliche Erweiterung einer Bestandsimmobilie bezeichnet. Dabei kann es sich etwa um nachträglich angebaute Wintergärten, eine Garage oder schlicht zusätzlichen Wohnraum handeln. Meist ist von einem Anbau die Rede, wenn der neue Bauabschnitt direkt an das bestehende Haupthaus angrenzt. Separat errichtete Garagen, Carports oder Gartenschuppen werden eher selten als Anbau bezeichnet. Teils ist für derartige Baumaßnahmen daher auch keine gesonderte Baugenehmigung nötig.

Welche Gründe gibt es für einen Hausanbau?

Ziel eines Hausanbaus ist immer die Erweiterung der Nutzfläche. Die Gründe, die hinter diesem Wunsch stecken, sind jedoch vielseitig. Hier einige Beispiele:

• Familienzuwachs erfordert mehr Wohnfläche.
• Pflegebedürftige Angehörige sollen einen eigenen Wohnbereich bekommen.
• Durch den Anbau einer Einliegerwohnung sollen zusätzliche Mieteinnahmen erwirtschaftet werden.
• Ein Einfamilienhaus soll durch den Anbau einer zusätzlichen Wohneinheit zum Mehrgenerationenhaus werden.
• Durch den Anbau sollen ein Arbeitszimmer als Homeoffice oder Büroräumlichkeiten zum Aufbau einer Selbstständigkeit entstehen.

Rechtliche Vorgaben: Was muss ich beim Hausanbau beachten?

Selbst wenn es sich nur um eine zusätzliche, direkt ans Haupthaus angrenzende Garage oder einen gläsernen Wintergarten-Anbau handelt: Beim Hausanbau müssen Sie nahezu genauso viele Vorschriften und Regelungen beachten wie beim eigentlichen Hausbau.

Hausanbau erfordert Baugenehmigung

Ob für ein bauliches Vorhaben eine Baugenehmigung notwendig ist, hängt ganz vom jeweiligen Landesrecht ab. Die spezifischen Regelungen, die in Ihrem Bundesland gelten, können Sie in der entsprechenden Landesbauordnung nachlesen.

Grundsätzlich ist für einen Anbau an ein bestehendes Haus jedoch nahezu immer eine Baugenehmigung nötig. Ausnahmen gelten nur dann, wenn der Anbau von geringem wirtschaftlichen und städtebaulichen Interesse ist. Das ist meist der Fall, wenn es sich um Baumaßnahmen ohne direkten Anschluss an das Hauptgebäude handelt. Hierzu zählen etwa Gartenschuppen, Gartenhäuser und freistehende Garagen. Doch selbst hier kann es landesspezifische Ausnahmen geben, weshalb ein Blick in die jeweilige Landesbauordnung oder ein Anruf beim zuständigen Bauamt unumgänglich ist.

Örtlicher Bebauungsplan

Gesetzliche Vorgaben gibt es nicht nur auf Länderebene. Auch die zuständige Gemeinde hat ein Mitspracherecht und kann entsprechende Regelungen aufstellen. Diese sind im örtlichen Bebauungsplan zu finden und können unter anderem Einfluss auf die folgenden Aspekte Ihres Hausanbaus haben:

• Minimal- und Maximalhöhe des Anbaus
• Zugelassene Dachform
• Maximale Anzahl an Stockwerken
• Maximale überbaute Fläche
• Abstände zum Nachbargrundstück
• Stil des Anbaus

In vielen Gemeinden gibt es etwa Regelungen darüber, wie sehr sich ein Anbau in das bestehende Erscheinungsbild eingliedern muss. Leben Sie beispielsweise in einem Neubaugebiet, in dem jedes Haus eher traditionell gehalten ist, könnte die Gemeinde einem modernen Würfelanbau aus Glas und Stahl durchaus den Riegel vorschieben. Ähnlich kann es sich verhalten, wenn Sie Ihr Haus um 2 Stockwerke erweitern wollen. Falls dadurch die Maximalhöhe überschritten wird, benötigen Sie einen Plan B für Ihren Anbau.

Den örtlichen Bebauungsplan können Sie beim zuständigen Bauamt oder bei der Gemeindeverwaltung einsehen. Gerade in älteren Wohnvierteln kann es auch vorkommen, dass es gar keinen Bebauungsplan gibt. Dies bedeutet jedoch nicht zwangsweise mehr Gestaltungsspielraum, denn in diesem Fall wird gemäß Paragraf 34 des Baugesetzbuches (BauGB) individuell geprüft, ob sich das Bauvorhaben harmonisch in das aktuelle Erscheinungsbild einfügt.

Sonstige Vorschriften

Neben den Vorgaben aus den Landesbauordnungen und den örtlichen Bebauungsplänen muss Ihr Hausanbau noch weitere Auflagen erfüllen. Hierzu zählen beispielsweise die gesetzlichen Brandschutzbestimmungen, Regelungen zur Statik sowie das Erneuerbare-Energien-Gesetz. Entscheiden Sie sich für einen individuell geplanten Anbau, so wird der beauftragte Architekt dafür sorgen, dass alle Auflagen erfüllt sind. Wählen Sie stattdessen ein Fertigmodul, so fällt dies in der Regel in den Aufgabenbereich des Herstellers oder Bauträgers.

Bauantrag für Hausanbau stellen: So geht’s!

Noch bevor Sie den Bauantrag für Ihren Hausbau stellen, sollten Sie auch Ihre direkten Nachbarn um deren Zustimmung zu Ihrem Bauvorhaben bitten. Zwar benötigen Sie diese nicht zwingend, doch haben Ihre Nachbarn das Recht, die spätere Baugenehmigung anzufechten. Immerhin prüft die Baubehörde Ihren Antrag lediglich auf die Einhaltung gesetzlicher Regelungen. Haben Sie mit Ihrem Nachbarn etwa großzügigere Grundstücksabstände vereinbart oder würde Ihr Anbau seinen Schatten auf den nachbarlichen Garten werfen, so können die Nachbarn Ihrem Vorhaben einen Strich durch die Rechnung machen. Geben die Nachbarn jedoch vorher ihre Zustimmung zu Ihrem Anbau, so können sie diese später nicht mehr zurücknehmen.

Den Bauantrag müssen Sie schließlich bei der jeweils zuständigen Baubehörde stellen. Hierzu benötigen Sie die folgenden Unterlagen:

• Bauzeichnungen
• Lageplan
• Wohnflächenberechnung
• Nutzflächenberechnung
• Berechnung der neu umgebauten Fläche
• Kostenschätzung
• Ggf. schriftliche Zustimmung der Nachbarn

Die Baubehörde wird sich Ihren Bauantrag daraufhin genau ansehen und prüfen, ob die geltenden Regelungen eingehalten werden. Ist dies der Fall, erhalten Sie schließlich Ihre Baugenehmigung. Ohne diese sollten Sie auf keinen Fall mit den Bauarbeiten beginnen, da Sie sonst mit einer Geldstrafe von bis zu 50.000 Euro rechnen müssen.

Anbau an ein bestehendes Haus: Welche Möglichkeiten gibt es?

Es gibt zahlreiche unterschiedliche Möglichkeiten, wie Sie Ihr bestehendes Haus erweitern können. Welche für Sie infrage kommen, hängt maßgeblich von der verfügbaren Grundstücksfläche ab.

Verlängerung an Rückfront

Haben Sie auf der Rückseite des Hauses einen großen Garten zur Verfügung, so können Sie sich für eine Verlängerung über die Rückfront entscheiden. Der große Vorteil dieser Anbaumethode: Die Front Ihres Hauses bleibt von den Umbaumaßnahmen optisch gänzlich unberührt.

In den meisten Fällen bleibt bei dieser Variante auch die Form des Dachs unverändert. Stattdessen wird oft ein würfel- oder quaderförmiger Anbau mit eigenem Dach gewählt. Für ein besonders harmonisches Erscheinungsbild können Sie hierbei ein Dach im Stile des Haupthausdachs wählen. Haben Sie es lieber moderner und möchten Sie, dass der Anbau sich etwas mehr vom Hauptgebäude abhebt, kann dieser auch mit einem Flachdach versehen werden.

Verbreiterung nach links oder rechts

Wenn Sie links oder rechts vom Haus noch ausreichend Platz haben, kann das Gebäude verbreitert werden. Hierbei wird die Hausfront stark verändert, weshalb Sie bei der Planung ein besonderes Augenmerk auf eine harmonische Optik legen sollten.

Bei dieser Variante müssen Sie bedenken, dass häufig auch das Dach verlängert werden muss. Teils erfordert dies die Neugestaltung des Dachstuhls, woraus hohe Zusatzkosten und eher zeitaufwendige Bauarbeiten resultieren. Diese Variante wird in der Regel nur dann gewählt, wenn das Haus nach hinten nicht verlängert werden kann.

Aufstockung

Steht Ihnen nicht ausreichend Grundstück für einen horizontalen Anbau zur Verfügung, können Sie Ihr Haus auch nach oben hin ausbauen. Bei der Aufstockung werden ein oder mehrere Geschosse aufgesetzt. Zwar geht dies mit mehr zusätzlicher Wohnfläche einher als ein kleiner Gartenanbau, doch entstehen hier auch hohe Kosten. Bedenken Sie, dass das Dach gänzlich neu gedeckt werden muss, und in der Regel sind auch Bauarbeiten im Inneren des Hauses unumgänglich. So muss etwa das Treppenhaus nach oben hin erweitert werden. Darüber hinaus lässt sich die Aufstockung nicht mit einfachen und kostengünstigen Fertigmodulen bewerkstelligen. Stattdessen muss ein Architekt hinzugezogen werden, der vor allem die Statik im Auge behält. Denn nicht jede Bausubstanz eignet sich für die Aufstockung.

Bauweise für den Anbau: Massivbau oder Fertigmodule?

Wie beim eigentlichen Hausbau auch, haben Sie beim Hausanbau die Wahl zwischen Massiv- und Fertigbauweise. Beim Massivbau wird der Anbau Stein auf Stein vor Ort errichtet. Beim Fertigbau hingegen werden die einzelnen Fertigelemente in einer Fabrik vorgefertigt. Dabei kann es sich um ganze Wände inklusive Fenstern und Verkabelung handeln. Derartige Fertigmodule haben 2 große Vorteile: Sie sind zum einen kostengünstig und zum anderen reduziert sich die eigentliche Bauzeit auf wenige Tage. Gerade beim Anbau kann dies sehr angenehm sein, da Sie vermutlich während der Bauarbeiten weiter in Ihrem Eigenheim wohnen und so nicht lange von Baulärm und -schmutz gestört werden.

Auch wenn es mittlerweile eine große Anzahl an Fertighausanbietern gibt und die einzelnen Module sehr individuell angepasst werden können, haben Sie beim Massivbau weiterhin mehr Gestaltungsfreiraum. Legen Sie viel Wert auf Individualität, so ist die Massivbauweise vermutlich das Richtige für Sie.

Vor- und Nachteile von Fertigbau und Massivbau im Überblick

	Vorteile	Nachteile
Fertigbau	Meist günstiger Geringe Bauzeit Architekt nicht zwingend nötig	Schlechtere Schalldämmung Schlechtere Wärmedämmung Weniger Gestaltungsspielraum Oft weniger beständig
Massivbau	Viel Gestaltungsspielraum Hohe Wertstabilität Gute Schalldämmung Gute Wärmedämmung	Meist teurer Längere Bauzeit Häufig Architekt nötig

Was kostet ein Hausanbau?

Die Kosten für einen Hausanbau lassen sich nicht pauschal beziffern, sondern hängen von zahlreichen verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen:

• Anbauvariante: Verlängerung, Verbreiterung oder Aufstockung
• Bauweise: Fertig- oder Massivbau
• Dachform: Steil- oder Flachdach
• Bodenbeschaffenheit: je höher die Bodenklasse, desto teurer der Anbau
• Unterkellerung oder einfache Bodenplatte
• Größe
• Verwendete Materialien
• Gewählte Ausstattung

Möchten Sie beispielsweise einen kleinen Anbau nach hinten hinaus, der als Essbereich dienen soll, und entscheiden Sie sich für ein standardisiertes Fertigmodul, so werden sich die Kosten im Rahmen halten. Möchten Sie Ihr Haus hingegen um ein ganzes Stockwerk ergänzen oder soll es zur Seite um eine unterkellerte Einliegerwohnung erweitert werden, so wird das Vorhaben erheblich teurer.

Grob geschätzt belaufen sich die Kosten für einen Anbau auf etwa 1.300 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter. Soll der Anbau jedoch eigene Sanitäranlagen erhalten oder muss das Dach verlängert werden, so kann es auch teurer werden. Vorgefertigte Fertigelemente für den Hausanbau erhalten Sie hingegen teils schon ab 1.000 Euro pro Quadratmeter. Grundsätzlich ist der Quadratmeterpreis für den Hausanbau in der Regel etwas höher als der Quadratmeterpreis beim Neubau. Dies liegt daran, dass der Anbau hinsichtlich Planung und Durchführung meist komplexer ist.

Tipp für Immobilieneigentümer: Bei der Planung Ihres Hausanbaus sollten Sie versuchen, möglichst langfristig zu denken. So ist ein Flachdach zwar günstiger als ein Steildach, doch zieht es dafür höhere Instandhaltungskosten nach sind. Auch sollten Sie bedenken: Je größer der Anbau, desto geringer ist für gewöhnlich der Quadratmeterpreis. Wollen Sie in naher Zukunft beispielsweise weitere Kinder, so sollten Sie vorab einen ausreichend großen Anbau planen.

Hausanbau finanzieren: Welche Optionen habe ich?

Einen Anbau zu finanzieren, ist in der Regel nicht schwierig. Immerhin gewinnt die Immobilie durch den Anbau im besten Fall an Wert, was auch der Bank zugute kommt. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich auch mit Alternativen zur gängigen Baufinanzierung auseinandersetzen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Baufinanzierung

Viele Banken vergeben klassische Baukredite für einen Hausanbau. Häufig ist dies jedoch an die Bedingung geknüpft, dass die Immobilie möglichst schuldenfrei ist. So sollten Sie zumindest 80 Prozent des ursprünglichen Kredits bereits abbezahlt haben. Selbstverständlich spielt darüber hinaus – wie bei der eigentlichen Immobilienfinanzierung auch – Ihre Bonität eine entscheidende Rolle. Haben Sie ein gesichertes Einkommen und ausreichend finanzielle Reserven, so stellen Sie als Kreditnehmer ein geringes Risiko für die Bank dar. Dies belohnt die Bank wiederum mit niedrigen Zinsen.

Um eine Finanzierung für Ihren Anbau zu erhalten, müssen Sie der Bank sowohl entsprechende Nachweise über Ihre Bonität als auch über das Bauvorhaben vorlegen. Ein detaillierter Kostenplan ist hierfür unumgänglich.

Ratenkredit

Kommen Sie für eine günstige Baufinanzierung nicht infrage, so können Sie stattdessen einen Ratenkredit beantragen. Diesen gibt es in 2 Varianten:

• Zweckgebundener Ratenkredit (auch Sanierungs- oder Modernisierungskredit genannt): Den Kredit vergibt die Bank explizit für Ihr Bauvorhaben. Auch hier müssen Sie daher zunächst einen Kostenplan einreichen. Finanziert werden meist Vorhaben im Rahmen von 5.000 bis 50.000 Euro.
• Freier Ratenkredit: Hierbei beantragen Sie schlicht einen Kredit über die gewünschte Summe. Wofür Sie das Geld ausgeben, spielt keine Rolle, weshalb Sie auch keinen Kostenplan vorlegen müssen. Dieses unbürokratische Vorgehen hat jedoch seinen Preis, denn beim freien Ratenkredit fallen höhere Zinsen an.

Gibt es Fördermittel für den Hausanbau?

Der Hausanbau an sich wird nicht staatlich gefördert. Möchten Sie dennoch von Fördermitteln profitieren, so sollten Sie sich überlegen, inwiefern Sie den Anbau mit geförderten Baumaßnahmen kombinieren können. Sollen im neuen Wohnbereich etwa Ihre Eltern unterkommen, können Sie diesen barrierefrei planen und so eventuell in den Genuss einer KfW-Förderung für den barrierefreien Ausbau kommen. Wünschen Sie sich einen Wintergarten mit Flachdach, so kann dieses unter Umständen mit Solarpanelen versehen werden, was ebenfalls förderfähig ist. Lassen Sie sich hierzu am besten von der kreditgebenden Bank oder direkt von der Kreditanstalt für Wiederaufbau beraten.

Wichtig ist in jedem Fall, dass Sie die Förderung beantragen, bevor Sie mit den Baumaßnahmen beginnen. Nach Baubeginn stehen Ihnen meist keine Fördermittel mehr zu.

Gibt es Alternativen zum Hausanbau?

Unter Umständen können Sie Ihre Wohnfläche erweitern, ohne extra anbauen zu müssen. Auch durch einen Dachausbau oder einen Kellerumbau können Sie zusätzlichen Wohnraum schaffen. Hierbei bleibt die Hülle des Hauses – also Außenmauern und Dach – unberührt. Stattdessen ist gerade beim Dachausbau lediglich der Innenausbau erforderlich, was sich häufig mit Rigipsplatten und anderen Trockenbau-Materialien gut bewerkstelligen lässt. Möchten Sie Ihren Keller zu Wohnraum umfunktionieren, so bedarf es einer leistungsfähigen Heizung. Denn ist der Keller zu feucht, ist er nicht als Wohnraum geeignet.

Fazit: Mehr Wohnraum durch Hausanbau

Ein Hausanbau ist zum Leidwesen vieler Immobilieneigentümer kein unbürokratisches Unterfangen. Stattdessen müssen Sie zahlreiche Vorschriften und Regelungen einhalten und auch um eine Baugenehmigung kommen Sie im Regelfall nicht herum. Nichtsdestotrotz gibt es zahlreiche Gründe, die für einen Hausanbau sprechen. So können Sie etwa durch eine Aufstockung Ihres Wohngebäudes eine Einliegerwohnung errichten und so langfristig Mieteinnahmen erzielen. Alternativ können Sie Ihre Kinder oder Eltern im neuen Wohnbereich unterbringen und so den Grundstein für Ihr Mehrgenerationenhaus setzen. Selbst wenn Sie sich einfach nur ein wenig mehr Wohn- oder Nutzfläche wünschen, ist ein Hausanbau das Richtige für Sie: So kann ein kleiner Wintergarten eine gemütliche Wohlfühloase schaffen, während die angrenzende Garage die zeitaufwendige Parkplatzsuche endlich der Vergangenheit angehören lässt.

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