Hausbau planen: Die große Checkliste

Die eigenen vier Wände sind etwas sehr Persönliches, weshalb nur die wenigsten Bauherren die Planung komplett in fremde Hände legen. Immerhin gilt es, die individuellen Anforderungen, Wünsche und Bedürfnisse der Bauherrenfamilie umzusetzen und ein Eigenheim entstehen zu lassen, das über viele Jahrzehnte – und meist über mehrere Generationen – Freude bereitet. Mithilfe unserer großen Checkliste können Sie die Planung größtenteils selbst in die Hand nehmen: Erfahren Sie, was Sie beachten müssen, was Sie tunlichst vermeiden sollten und an welchen Stellen Sie lieber auf die Unterstützung eines erfahrenen Baupartners zurückgreifen sollten.

Hausbau planen, Schritt 1: Grobe Baukostenplanung erstellen

Auch wenn es an diesem frühen Punkt unmöglich ist, die finalen Kosten korrekt abzuschätzen, sollten Sie sich doch als Allererstes mit der Budgetplanung auseinandersetzen. Immerhin entscheidet diese maßgeblich darüber, wie viel Wohnfläche, welche Bauweise und welche Ausstattung Sie sich leisten können.

Machen Sie hierzu zunächst einen Kassensturz und überlegen Sie sich, wie viel Eigenkapital Sie in Ihr Eigenheim investieren können und wollen. Um bei der Baufinanzierung möglichst gute Konditionen aushandeln zu können, sollte Ihre Eigenkapitalquote idealerweise bei 20, besser noch 30 Prozent liegen. Stellen Sie etwa fest, dass Sie über die Jahre 170.000 Euro an Eigenkapital angespart haben, und streben Sie eine Eigenkapitalquote von 25 Prozent an, so können Sie sich ein Haus für 680.000 Euro leisten. Für einen Quadratmeter beheizter Wohnfläche sollten Sie mindestens 1.500 Euro bis 2.000 Euro einkalkulieren. Allerdings können die Quadratmeterkosten schnell ansteigen, etwa wenn Sie eine höherwertige Ausstattung bevorzugen oder schwer umsetzbare Sonderwünsche haben.

Bedenken sollten Sie an dieser Stelle auch, dass Sie die Baunebenkosten aus eigener Tasche zahlen sollten. Diese machen gut und gerne 15 bis 20 Prozent der eigentlichen Baukosten aus und setzen sich unter anderem wie folgt zusammen: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Anschlusskosten (z. B. für Strom und Wasser), Baustelleneinrichtung sowie Baugenehmigung. Besitzen Sie bereits ein Grundstück, fallen einige der Kosten weg, wie z. B. Grunderwerbsteuer und Notarkosten.

Hausbau planen, Schritt 2: Art des Hauses wählen

Vom klassischen Massivhaus über das praktische Fertighaus bis hin zum angesagten Tiny House: Der Markt bietet eine Vielzahl an Optionen für Ihr Eigenheim. Dabei geht jede einzelne Art von Haus mit ihren eigenen Vor- und Nachteilen einher:

• Tiny House: Ein Tiny House ist nachhaltig und mit einem Preis im mittleren fünfstelligen Bereich auch kostengünstig. Allerdings bietet das Tiny House – wie der Name vermuten lässt – sehr wenig Platz. Auch kann es schwierig werden, eine Finanzierung zu finden, da viele Tiny Houses nicht im Boden verankert sind und die Bank so keine Grundschuld als Sicherheit eintragen lassen kann.
• Massivhaus / Architektenhaus: Das von einem Architekten geplante Massivhaus ist der Klassiker unter den Häusern. Als Bauherr können Sie hier jedes kleinste Detail individualisieren und an Ihre eigenen Wünsche und Bedürfnisse anpassen. Dafür müssen Sie eine verhältnismäßig lange Bauzeit und in der Regel auch eher hohe Kosten hinnehmen.
• Fertighaus: Große Teile von Fertighäusern werden in Produktionsstätten vorproduziert und erst später am eigentlichen Standort zusammengesetzt. Dies dauert meist nur wenige Tage. Bei Fertighäusern handelt es sich in der Regel um standardisierte Modelle, weshalb den individuellen Gestaltungsmöglichkeiten häufig Grenzen gesetzt sind. Dafür sind sie im Durchschnitt – aber nicht zwingend – günstiger als Massivhäuser. Wenn Sie sich für ein Fertighaus entscheiden, sollten Sie auf die Ausbaustufe achten: Während einige bezugsfertig angeboten werden, müssen Sie bei anderen den Innenausbau selbst vornehmen. Prüfen Sie den Angebotsumfang daher genau!

Neben diesen verschiedenen Bauweisen sollten Sie sich auch entscheiden, welche Art von Haus am besten zu Ihnen passt. Möchten Sie ein freistehendes Einfamilienhaus oder bietet sich sogar ein Mehrgenerationenhaus mit abgeschlossenen Wohneinheiten an? Haben Sie ein großes Grundstück zur Verfügung, sollten Sie über einen eingeschossigen Bungalow nachdenken. Dieser ist barrierefrei, wodurch die Chancen gut stehen, dass Sie auch im Alter und bei eingeschränkter Mobilität weiter komfortabel in Ihrem Eigenheim zurechtkommen. Woran nur wenige Bauherren denken, ist das Haus mit Einliegerwohnung. Die kleine Wohnung mit separatem Eingang können Sie vermieten und so nebenher noch Einkommen aus Ihrem Eigenheim erzielen. Später können Sie Ihre erwachsenen Kinder oder Ihre pflegebedürftigen Eltern in der Wohnung unterbringen.

Hausbau planen, Schritt 3: Wünsche zusammentragen

Im nächsten Schritt sollten Sie sich mit allen Personen zusammensetzen, die später in Ihrem Haus leben werden. Nehmen Sie sich dafür viel Zeit und bitten Sie alle Beteiligten, ihre individuellen Wünsche aufzuschreiben. So könnte sich Ihr Partner etwa ein Arbeitszimmer wünschen, während Ihr Sohn den Keller gern als Hobbyraum nutzen würde. Vielleicht möchte jemand auch gern einen begehbaren Kleiderschrank, einen Hauswirtschaftsraum oder einen eigenen Balkon haben.

Versuchen Sie hier noch keine Vorgaben zu machen, sondern sammeln Sie zunächst einmal alle Wünsche ganz wertungsfrei. Die Priorisierung folgt im nächsten Schritt.

Hausbau planen, Schritt 4: Grundriss planen

Nun geht es daran, die zuvor gesammelten Wünsche in verschiedene Kategorien einzuordnen: Auf welche Räume wollen Sie keinesfalls verzichten und welche wären zwar praktisch, aber nicht zwingend nötig?

Hier ein paar Tipps:

• Das Zusammenlegen von Räumen spart Kosten, da Trennwände und Zwischentüren wegfallen und insgesamt weniger Wohnfläche nötig ist. Braucht es wirklich einen begehbaren Kleiderschrank oder ist es nicht sinnvoller, das Schlafzimmer etwas größer zu planen?
• Setzen Sie nach Möglichkeit auf Multifunktionsräume: Bekommen Sie beispielsweise wirklich so häufig Besuch, dass Sie ein separates Gästezimmer brauchen, oder kann das Arbeitszimmer nicht einfach mit einem Schlafsofa für sporadischen Besuch ausgestattet werden?
• Fragen Sie sich, wie viel Platz Sie wirklich brauchen. Benötigen Sie wirklich ein großes Badezimmer oder kann das Gäste-WC nicht einfach mit einer Dusche ausgestattet werden, sodass Ihre Familie es im Alltag als Zweitbad nutzen kann?

Wenn Sie nicht unendlich viel Budget zur Verfügung haben, wird jeder Beteiligte irgendwann Kompromisse machen müssen. Versuchen Sie daher, die Balance zu finden und eine Raumaufteilung zu skizzieren, die maximalen Wohnkomfort bei minimalen Kosten bietet.

Wenn Sie wissen, welche Räume wirklich nötig sind, sollten Sie eine grobe Größe dafür festlegen. Es gibt einige Richtwerte, an die Sie sich dabei halten können:

• Wohnzimmer: ca. 30 m²
• Küche: ca. 15 m²
• Badezimmer: ca. 10 m²
• Schlafzimmer: ca. 15 m²
• Kinderzimmer: ca. 15 m²

Selbstverständlich sind diese Werte nicht in Stein gemeißelt. Es kommt vielmehr darauf an, wie Sie die Räume in Ihrem persönlichen Alltag nutzen. Sind Sie eine sehr gesellige Familie, die viel Zeit miteinander bei Spiele- oder Filmabenden verbringt, so sollten Sie für den Wohn- und Essbereich ein wenig mehr Platz einplanen. Sie können sich auch überlegen, diesen offen zu konzipieren und auch die Küche mit in den Wohnbereich zu integrieren. Sind Ihre Kinder schon etwas älter und ziehen sich diese gern zurück, sollten Sie deren Zimmer ausreichend groß planen und beim Wohnbereich hingegen den einen oder anderen Quadratmeter einsparen. Ähnliches gilt natürlich auch für die Badezimmer: Nutzen Sie diese nur zur schnellen Morgenwäsche, dann kann das Bad auch kleiner ausfallen. Wissen Sie ein langes Schaumbad hingegen zu schätzen und benötigen Sie ausreichend Platz für Ihre Pflegeprodukte, sollte dem Bad eine gewisse Priorität – und damit auch mehr Platz – eingeräumt werden.

Hausbau planen, Schritt 6: Keller oder Bodenplatte?

Einer der größten Kostenfaktoren beim Hausbau ist die Unterkellerung: Diese schlägt gut und gerne mit etwa 30.000 bis 70.000 Euro zu Buche. Mit Blick auf Ihr Budget sollten Sie sich daher fragen, ob Sie einen Keller benötigen oder ob eine Bodenplatte ausreicht.

Selbstverständlich bietet ein Keller gewisse Vorteile: So können Sie die Räumlichkeiten für zusätzlichen Stauraum, als Waschkeller, als Hobbyraum oder als Partykeller nutzen. Sind die Decken ausreichend hoch, können Sie den Keller grundsätzlich auch zum Wohnraum umfunktionieren. Aber wie bereits gesagt: Dem stehen hohe Kosten gegenüber. Ist Ihr Budget eher knapp, sollten Sie sich etwa überlegen, ob der Waschkeller nicht durch einen etwas größeren Hauswirtschaftsraum kompensiert werden kann oder ob zum Feiern auch eine ausreichend große und entsprechend ausgestattete Gartenlaube ausreicht.

Hausbau planen, Schritt 7: Grundriss skizzieren

Im Folgenden geht es darum, die Räumlichkeiten innerhalb Ihres zukünftigen Eigenheims anzuordnen. Die Anordnung sollte nicht willkürlich erfolgen, sondern sich an Ihren alltäglichen Gewohnheiten orientieren.

Einige Tipps:

• Küche und Speisekammer sollten nahe beieinander liegen und von der Garage oder vom Hauseingang ohne Umwege zu erreichen sein.
• Küche und Schlafzimmer sollten ausreichend weit voneinander entfernt sein. So vermeiden Sie Lärm- und Geruchsbelästigung.
• Küche, Ess- und Wohnbereich sollten eine Einheit bilden oder alternativ gänzlich offen konzipiert werden.
• Das Badezimmer sollte nahe an den Schlaf- und Kinderzimmern liegen.
• Direkt unter dem Dach wird es im Sommer schnell sehr warm: Nutzen Sie diesen Ort für einen Raum, den Sie nicht allzu häufig benötigen, wie etwa als Hobbyraum oder Gästezimmer.

Vielen Bauherren fällt es schwer, sich das fertige Haus gedanklich vorzustellen. Nutzen Sie daher Online-Tools zur Raum- und Grundrissplanung. Sie erhalten so ein besseres Gefühl dafür, wie Ihr späteres Eigenheim aufgebaut ist, und können sich auch bereits überlegen, wo Sie welche Fenster einsetzen lassen wollen, wo die Küchenanschlüsse am besten hinpassen und wo Steckdosen benötigt werden.

Im Übrigen sollten Sie bei der Grundrissplanung möglichst langfristig und flexibel denken. Wenn Sie ein ausreichend großes Kinderzimmer einplanen und sich später weiterer Familienzuwachs ankündigt, können Sie jederzeit eine zusätzliche Wand einziehen und einfach 2 kleinere Kinderzimmer daraus machen. Ein Gäste-WC mit Dusche im Erdgeschoss erlaubt es Ihnen, Ihren Alltag auch bei Mobilitätseinschränkungen infolge eines Unfalls oder aufgrund von Alter noch gut zu bewerkstelligen. Planen Sie ein besonders großes Haus, können Sie auch darüber nachdenken, ob dieses später einmal zu 2 separaten Wohnungen umfunktioniert werden könnte: Hierfür bedarf es jeweils eigener Küchen- und Badezimmeranschlüsse. Darüber hinaus sollte die Treppe nicht in den Wohnbereich integriert und stattdessen möglichst nahe am Eingang sein. Der Vorteil: Ziehen Ihre Kinder aus und wird Ihnen das Haus zu groß, können Sie eine der Wohnungen weiter selbst bewohnen und die andere vermieten oder sogar verkaufen.

Hausbau planen, Schritt 8: Entwurfs- und Genehmigungsplanung

An dieser Stelle sollten Sie bereits eine relativ genaue Vorstellung von Ihrem zukünftigen Eigenheim haben: Sie wissen nun, welche Räume Sie brauchen, wie groß diese ausfallen sollen, und idealerweise auch schon, wo sie sich befinden werden. So weit, so gut. Doch spätestens an dieser Stelle sollten Sie sich einen Experten ins Boot holen. Denn nun gilt es, das selbst geplante Traumhaus im Rahmen der Entwurfs- und Genehmigungsplanung an die Vorgaben des örtlichen Bebauungsplans anzupassen. Dieser kann unter anderem bauliche Einschränkungen und Vorgaben zu den folgenden Aspekten beinhalten:

• Maximale Wohnfläche
• Maximale Geschossanzahl
• Dachform
• Dachneigung
• Dachfarbe
• Abstände zum Nachbargrundstück

Den örtlichen Bebauungsplan erhalten Sie beim zuständigen Bauordnungs- oder Stadtplanungsamt. Teils sind Bebauungspläne mittlerweile sogar online abrufbar, wodurch Sie sich den Behördengang sparen. Den Plan können Sie als Privatperson anfordern, doch bei der Beantragung einer Baugenehmigung sind Sie schließlich auf einen Experten angewiesen. Hierzu benötigen Sie Unterlagen, die von einem sogenannten Bauvorlageberechtigten erstellt und gestempelt wurden. In den meisten Fällen ist das ein Architekt.

Der Architekt wird Ihre zuvor erstellten Wünsche berücksichtigen und prüfen, inwiefern diese mit dem örtlichen Bebauungsplan und anderen Regelungen vereinbar sind. Dies ist die Grundvoraussetzung für die Ausstellung einer Baugenehmigung. Bauen Sie ohne Baugenehmigung, drohen Ihnen sehr hohe Bußgelder. Im schlimmsten Fall müssen Sie sogar einen Rückbau auf eigene Kosten vornehmen.

Das Hinzuziehen eines Experten hat noch einen weiteren Vorteil: Der Architekt kann die Kosten für Ihr Bauvorhaben anhand Ihrer Grundriss- und Materialwünsche nun relativ exakt einschätzen. Sie können dann überprüfen, ob die detaillierte Kostenplanung noch zu Ihrem Budget passt oder ob Sie an gewissen Stellen doch Abstriche machen müssen. Entscheiden Sie sich für ein Massiv- oder Architektenhaus, müssen Sie das Architektenhonorar gesondert bezahlen. Dieses beläuft sich auf etwa 13 bis 15 Prozent der Bausumme. Lassen Sie sich davon jedoch nicht abschrecken, denn ein guter Architekt ist Gold wert: Der Experte kennt Tipps und Kniffe, um die Wohnfläche zu optimieren oder um eine möglichst variable und nachhaltige Raumaufteilung zu schaffen, die Sie langfristig zufriedenstellen wird. Oft gelingt es dem Experten sogar, an der einen oder anderen Stelle Baukosten einzusparen. Ist Ihre Wahl auf ein Fertighaus gefallen, so ist die Architektenleistung in der Regel bereits in den Kaufpreis integriert.

Steht Ihr Baukostenplan schließlich, geht es im nächsten Schritt an die Finanzierung.

Hausbau planen, Schritt 9: Finanzierung abschließen

Mit dem Baukostenplan können Sie schließlich Angebote für eine geeignete Baufinanzierung einholen. Der Effektivzins zeigt Ihnen die wahren Kosten für das Darlehen an, da er neben dem eigentlichen Zins auch weitere Gebühren enthält. Vergleichen Sie die unterschiedlichen Angebote, sollten Sie daher besonders auf diese Kennzahl achten.

Nichtsdestotrotz sind natürlich auch noch weitere Aspekte der Baufinanzierung wichtig: Wie hoch ist die Kreditrate? Wie lang ist die Zinsbindung? Können Sie Sondertilgungen einbringen? Könnten Sie die Darlehensraten im Notfall zeitweise aussetzen? Haben Sie schließlich einen geeigneten Baukredit gefunden, erfolgt nach Baubeginn die Auszahlung in Raten. Bei Neubauten wird ein Zahlungsplan erstellt, wobei Sie der Bank jeweils die Fertigstellung der vereinbarten Bauabschnitte nachweisen müssen. Diese überweist dann den fälligen Betrag.

Tipp: Während Sie nach der passenden Finanzierung suchen, sollten Sie gleichzeitig auch nach geeigneten Fördermitteln Ausschau halten. So fördert der Staat besonders energieeffiziente Häuser etwa durch zinsgünstige KfW-Darlehen oder sogar durch Zuschüsse. Da es eine Vielzahl an unterschiedlichen Fördermitteln mit jeweils unterschiedlichen Voraussetzungen gibt, sollten Sie für diesen Schritt einiges an Zeit einplanen. Wichtig ist, dass die Zusage für die Förderung vorliegen muss, bevor Sie mit der jeweiligen Baumaßnahme loslegen.

Hausbau planen, Schritt 10: Der eigentliche Hausbau

Der eigentliche Hausbau – auch Ausführungsplanung genannt – beginnt dann, wenn Ihre Finanzierung in trockenen Tüchern ist und wenn die Baugenehmigung vorliegt. Wenn Sie sich für ein Architektenhaus entschieden haben, können Sie an dieser Stelle zwar auch noch Änderungswünsche einbringen, allerdings gehen diese meist mit hohen Zusatzkosten einher. Da Fertighäuser in Hallen vorproduziert werden, sind Änderungswünsche in dieser späten Phase der Bauplanung kaum noch möglich.

Die eigentliche Planung ist damit im Großen und Ganzen abgeschlossen. Ihre Aufgabe als Bauherr beschränkt sich ab sofort darauf, zu kontrollieren, ob Ihre Vorgaben ordnungsgemäß und wie gewünscht umgesetzt wurden. Alternativ können Sie auch einen Architekten oder Ihren Bauleiter mit der Bauaufsicht beauftragen, doch als Bauherr sollten Sie zumindest stichprobenartig kontrollieren, ob dieser Pflicht sachgemäß nachgekommen wird.

Ist der Bau schließlich abgeschlossen, steht nur noch die Schlüsselübergabe an. Haben Sie sich ausreichend Zeit für die Planung Ihres Eigenheims genommen, dabei die Wünsche aller Beteiligten berücksichtigt und alle kostenbedingten Abstriche genauestens durchdacht, sollten Sie an dieser Stelle den Schlüssel zu Ihrem Traumhaus in den Händen halten.

Fazit: Hausbau planen in 10 Schritten

Eigenständig einen Hausbau zu planen, ist zwar eine Mammutaufgabe, doch gänzlich unmöglich ist es nicht. Überlegen Sie sich genau, welche Räume Sie wollen und brauchen und wie groß diese jeweils sein sollen. Online-Raumplanungstools helfen Ihnen dabei, den Grundriss für Ihr ganz individuelles Eigenheim zu planen. Steht dieser, kommen Sie um einen Fachmann jedoch nicht herum. Dieser gleicht ab, ob Ihre Pläne baulich machbar und mit den örtlichen Baubeschränkungen vereinbar sind, und stellt den entsprechenden Bauantrag. Erst wenn die Baugenehmigung vorliegt, kann es mit dem eigentlichen Hausbau losgehen.

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