Kosten beim Hauskauf von der Steuer absetzen: Das ist drin

Der Kauf eines Hauses ist immer mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden. Umso wichtiger wird es daher, möglichst viele Ausgaben von der Steuer abzusetzen und so unter dem Strich Geld zu sparen. Welche Kosten Sie beim Hauskauf bei Ihrer Steuer geltend machen können und worauf Sie dabei achten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Vermieter oder Selbstnutzer: Wer kann den Hauskauf steuerlich absetzen?

Bei der steuerlichen Absetzbarkeit ist es von wesentlicher Bedeutung, aus welchem Grund das Haus oder die Wohnung erworben wurde.

Wird die Immobilie an Dritte vermietet, um auf diese Weise regelmäßige Mieteinnahmen zu generieren, so können die meisten Ausgaben steuerlich abgesetzt werden, da die Mieteinnahmen später versteuert werden. Somit ist es nur fair, dass die Ausgaben, die diese Einnahmen erst ermöglichen, steuerlich anerkannt werden. Wird jedoch kein Einkommen generiert, weil die Immobilie selbst bewohnt wird, so können lediglich wenige Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden.

Steuerliche Vorteile für Vermieter: Was kann abgesetzt werden?

Handelt es sich um ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung, so kann der Eigentümer die Anschaffungskosten inklusive Kaufnebenkosten absetzen. Dabei ist es egal, ob das Haus bereits vermietet gekauft oder erst nach dem Kauf vermietet wird. Handelt es sich um einen Neubau, können die Baukosten steuerlich geltend gemacht werden.

Zu beachten ist, dass die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten nicht auf einmal abgesetzt werden können, sondern schrittweise über die sogenannte „Absetzung für Abnutzung“ (AfA). Dabei wird der ausgegebene Betrag über einen bestimmten Zeitraum aufgeteilt. Somit wird jedes Jahr nur ein Teil der Ausgaben in der Steuererklärung berücksichtigt.

Es gelten die folgenden Zeiträume:

• Baujahr vor 1925: 40 Jahre lang lassen sich je 2,5 % der Ausgaben absetzen.
• Baujahr ab 1925: 50 Jahre lang lassen sich je 2 % der Ausgaben absetzen.

Diese Ausgaben können Sie steuerlich absetzen

Bei vermieteten Immobilien werden folgende Ausgaben bei der AfA berücksichtigt:

• Kaufpreis der Immobilie
  • Abzüglich des Grundstückspreises
  • Wurde beides zusammen erworben, kann der Grundstückspreis über ein Verkehrswertgutachten ermittelt und abgezogen werden
• Kaufnebenkosten, dazu gehören:
  • Maklerprovision
  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für das Grundbuchamt
• Herstellungskosten bei einem Neubau, zu den Baukosten gehören:
  • Materialkosten
  • Löhne für die Handwerker
  • Kosten für den Architekten
  • Anfahrtskosten
  • Anwaltskosten

Die Zinskosten für eine Baufinanzierung können Sie nicht als AfA berücksichtigen. Sie können sie aber in dem Jahr, in dem sie gezahlt wurden, voll steuerlich absetzen.

Steuerliche Absetzbarkeit bei laufender Vermietung

Während der laufenden Vermietung können folgende Ausgaben – auf 2 bis 5 Jahre verteilt – steuerlich geltend gemacht werden:

• Modernisierungen, die das Haus oder die Wohnung erheblich aufwerten
• Renovierungen oder Sanierungen, die innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf erfolgen und deren Kosten mehr als 15 % des Kaufpreises betragen

Renovierungen, die später als 3 Jahre nach dem Kauf erfolgen oder nicht mehr als 15 Prozent des Kaufpreises kosten, können als Werbungskosten sofort in voller Höhe abgesetzt werden. Hierzu zählen auch die Materialkosten.

Beispiel: Steuererklärung beim Hauskauf

Als Beispiel betrachten wir einen Hauskauf mit den folgenden Rahmendaten:

• Zweck: Vermietung
• Baujahr: 1995
• Kaufpreis: 300.000 €
• Wert Grundstück (im Kaufpreis enthalten): 60.000 €
• Kaufnebenkosten: 50.000 €
• Kosten für unmittelbare Beseitigung eines Schimmelbefalls: 15.000 €

Betrachtung der AfA

• Weil das Gebäude ab 1925 erbaut wurde, beträgt die AfA 2 % für 50 Jahre.
• In die AfA fließen ein: Kaufpreis – Grundstück + Nebenkosten = 290.000 €
• Über 50 Jahre können jedes Jahr 2 % von 290.000 € von der Steuer abgesetzt werden, also 5.800 €.

Betrachtung der Sofort-Abschreibung

Die Sanierungskosten in Höhe von 15.000 Euro aufgrund des Schimmelbefalls können im Jahr der Ausgabe voll steuerlich geltend gemacht werden, da die Maßnahme den Wert der Immobilie erhält und nicht steigert.

Steuerliche Vorteile für Selbstnutzer: Was kann abgesetzt werden?

Im Falle einer Eigennutzung können Sie die Anschaffungskosten, Kaufnebenkosten und Herstellungskosten nicht absetzen. Sie können aber die folgenden Ausgaben steuerlich geltend machen:

• Kosten für die Beseitigung von Schäden direkt nach dem Hauskauf
• Naturkatastrophen wie Überflutungen und Stürme gelten als außergewöhnliche Belastung. Die Ausgaben für die Behebung der verursachten Schäden können abgesetzt werden.
• Sofern dadurch der Wert der Immobilie erhalten wird und keine Aufwertung erfolgt, können 20 % der Handwerkerkosten bis maximal 1.200 € pro Jahr abgesetzt werden. Die Kosten für das verwendete Material können jedoch nicht abgesetzt werden.
• Haushaltsnahe Dienstleistungen können ebenfalls in der jährlichen Steuererklärung angegeben werden. So reduzieren 20 % der Kosten für beispielsweise Reinigungskräfte oder Gärtner die Einkünfte bis zu einem Maximalbetrag von 4.000 € pro Jahr.

Grunderwerbsteuer und Grundsteuer absetzen – geht das?

Auch hier muss wieder unterschieden werden: Handelt es sich um eine Immobilie in Eigennutzung, so können Sie die gezahlte Grunderwerbsteuer und die jährlich fällige Grundsteuer nicht absetzen.

Wird das Haus oder die Wohnung jedoch vermietet, so dürfen Sie die einmalig gezahlte Grunderwerbsteuer geltend machen. Die Grundsteuer kann als Werbungskosten jedes Jahr voll angesetzt werden, sofern sie nicht auf die Mieter umgelegt wird.

Vorsicht: Diese Fallstricke sollten Sie kennen

In manchen Fällen ist der Vermieter gegenüber dem Selbstnutzer jedoch auch im Nachteil.

Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter die Immobilie innerhalb von 10 Jahren mit einem Gewinn verkauft. Denn dann geht der Staat davon aus, dass hier ein Spekulationsgewinn vorliegt, und es wird Spekulationssteuer fällig. Der Eigennutzer hingegen muss nur 3 Jahre in der Immobilie wohnen, bevor er sie auch ohne zusätzliche Steuerbelastung mit einem Gewinn weiterverkaufen kann.

Eine weitere Besonderheit stellt die Vermietung unter der ortsüblichen Miete dar. Vor allem wenn Vermieter und Mieter verwandt sind, wird gern eine besonders günstige Miete vereinbart. Wenn diese jedoch weniger als 66 Prozent des örtlichen Mietspiegels beträgt, kann der Vermieter seine Ausgaben nur anteilig geltend machen. Sollte das Haus oder die Wohnung gratis überlassen werden, können überhaupt keine Ausgaben abgesetzt werden.

Hilfe bei Steuerfragen

Bei einer derart großen Investition wie einem Hauskauf ist es ratsam, vor Vertragsunterzeichnung einen Steuerberater hinzuzuziehen. Er kann nicht nur maßgeschneiderte Tipps für die individuelle Situation geben, sondern hilft auch bei der korrekten Erstellung der Steuererklärung.

Zudem kann er bei denkmalgeschützten Gebäuden, einem beruflich oder privat bedingten Umzug, der Absetzbarkeit eines Arbeitszimmers und den steuerlichen Vorteilen von Wohn-Riester-Verträgen kann der Steuerberater weiterhelfen.

Fazit: Vor allem Vermieter können sich bei einem Hauskauf viel Geld über die Steuer zurückholen

Wer die eigene Immobilie vermietet und dadurch Einkommen generiert, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich absetzen. Diese werden über 50 Jahre je zu 2 Prozent in der Steuererklärung berücksichtigt. Als Vermieter können Sie zudem die Zinsen für einen Immobilienkredit in dem Jahr steuerlich geltend machen, in dem sie gezahlt wurden. Bewohnen Sie das eigene Haus oder die eigene Wohnung selbst, können Sie nur wenige Ausgaben von der Steuer absetzen. Nur 20 Prozent der Kosten für Handwerkerleistungen sowie für haushaltsnahe Dienstleistungen werden jedes Jahr bis zu gewissen Maximalbeträgen steuerlich angerechnet.

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