Hypothekenbank: Definition und Geschäftsmodell

Bei Hypothekenbanken handelt es sich um Spezialbanken, die sich auf die Vergabe von Immobilienkrediten fokussieren. Um das nötige Geld für die Darlehen zu erwirtschaften, bietet die Hypothekenbank im Gegenzug festverzinsliche Pfandbriefe auf dem Kapitalmarkt an, die von privaten und gewerblichen Anlegern gekauft werden können.

Was ist eine Hypothekenbank?

Infolge des Hypothekenbankgesetzes von 1899 wurden zahlreiche sogenannte Hypothekenbanken gegründet, die sich vorrangig auf Immobiliendarlehen fokussiert haben. Als Sicherheit für das Darlehen wurde in der Vergangenheit meist eine Hypothek auf das Grundstück eingetragen. Konnte der Darlehensnehmer seine Kreditraten nicht mehr zahlen, konnte die Bank die Immobilie aufgrund der Hypothek verpfänden und die Zwangsversteigerung einleiten. Um Geld für derartige Hypothekenkredite zu erwirtschaften, geben Hypothekenbanken damals wie heute Pfandbriefe heraus, die Anleger auf dem Kapitalmarkt erwerben können.

Im Jahr 2005 trat das Pfandbriefgesetz (PfandBG) in Kraft und brachte einige rechtliche Neuerungen für Hypothekenbanken mit sich. Zwar dürfen sich Banken mit Pfandbriefzulassung weiterhin Hypothekenbanken nennen, doch ist der Name mittlerweile eigentlich obsolet und irreführend. Rechtlich korrekt ist seitdem der Begriff Pfandbriefbank. Auch werden ausgegebene Kredite heute nur noch selten über eine Hypothek und stattdessen vielmehr über die Grundschuld besichert. Sie als Darlehensnehmer merken also kaum einen Unterschied zwischen Pfandbrief- beziehungsweise Hypothekenbank und einer regulären Bank. Der größte Unterschied bezieht sich darauf, dass die Pfandbriefbank sich anhand von Pfandbriefen refinanziert und reguläre Banken anhand vieler anderer Finanzprodukte. Grundsätzlich kann auch jede Bank zur Pfandbriefbank werden: Vorab muss sie hierzu jedoch einen Antrag bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) stellen. Diese ist auch für die Kontrolle von Pfandbrief- beziehungsweise Hypothekenbanken zuständig.

Geschäftsfelder von Hypothekenbanken

Hypothekenbanken beschaffen sich Geld aus der Vergabe von Pfandbriefen und leihen dieses in Form von Immobiliendarlehen ihren Endkunden. Die Bank erwirtschaftet ihren Gewinn aus der Differenz zwischen dem gezahlten Zinssatz auf die ausgegebenen Pfandbriefe und dem eingenommenen Zinssatz auf die vergebenen Darlehen: Da die Zinsen auf Immobiliendarlehen immer höher sind als die Zinsen auf Pfandbriefe, verbleibt die Differenz als Gewinnmarge bei der Hypothekenbank.

Bei einer Hypothekenbank können Sie weder Raten- noch Konsumkredit aufnehmen. Stattdessen erhalten Sie hier nur Darlehen, die an Grundstücke oder Immobilien gekoppelt sind. Dazu zählen vorrangig folgende:

• Darlehen für den Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie
• Darlehen für einen Neubau (klassische Baufinanzierung)
• Anschlussfinanzierung für einen Immobilienkredit
• Modernisierungskredit

Wichtig ist, dass Hypothekenbanken in der Regel maximal 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie finanzieren. Eine Vollfinanzierung oder eine Finanzierung mit niedriger Eigenkapitalquote werden Sie hier eher nicht bekommen.

Absicherung über Hypothek oder Grundschuld: Was ist der Unterschied?

In der Vergangenheit haben Hypothekenbanken Immobiliendarlehen anhand einer Hypothek abgesichert. Hierbei handelt es sich um eine pfandrechtliche Belastung, die ins Grundbuch eingetragen wird: Sollten Sie als Kreditnehmer Ihre Raten nicht mehr zahlen können, kann die Bank die Zwangsversteigerung einleiten und sich so ihr Geld zurückholen. Die Hypothek ist dabei immer direkt an das Darlehen gekoppelt: Das bedeutet unter anderem, dass sie automatisch erlischt, wenn Sie Ihren Kredit abbezahlt haben. Sie kann daraufhin auch nicht wiederbelebt werden und als Sicherheit für ein weiteres Darlehen genutzt werden. Für die kreditgebende Bank geht die Hypothek mit einem großen Nachteil einher: Im Falle von Zahlungsausfällen kann die Bank die Zwangsversteigerung nicht unmittelbar in die Wege leiten, sondern muss zunächst nachweisen, dass Sie noch Schulden bei der Bank haben. Teils kann hierzu sogar ein gerichtliches Verfahren nötig sein, was die Zwangsversteigerung deutlich verzögert.

Deshalb sichern die meisten Hypothekenbanken – wie reguläre Geschäftsbanken auch – ihre Immobiliendarlehen heute mit einer Grundschuld ab. Auch diese wird ins Grundbuch eingetragen, ist jedoch losgelöst vom eigentlichen Darlehen und erlaubt es der Bank, bei Zahlungsausfällen schnell und unbürokratisch eine Zwangsversteigerung einzuleiten. Aber auch für Sie als Kreditnehmer hat die Grundschuld einen Vorteil: Da es sich um ein abstraktes Pfandrecht handelt, erlischt die Grundschuld nicht automatisch, wenn Sie die letzte Kreditrate überweisen. Stattdessen bleibt sie als sogenannte Eigentümergrundschuld bestehen, sodass Sie die Grundschuld für ein weiteres Darlehen – etwa für einen Modernisierungskredit oder einen weiteren Hauskredit – erneut als Sicherheit nutzen können.

Eigenschaften der Hypothek

Eigenschaften der Grundschuld

Fazit: Hypothekenbanken machen für den Kreditnehmer keinen Unterschied aus

Da auch Hypothekenbanken mittlerweile auf die Grundschuld als Sicherheit setzen, ergeben sich für Sie als Kreditnehmer kaum Unterschiede im Vergleich zu regulären Geschäftsbanken. Wichtig ist, dass Sie vor Kreditaufnahme alle Register ziehen und möglichst viele Angebote unterschiedlicher Banken miteinander vergleichen. Achten Sie dabei vor allem auf Gebühren, Zinsen und Laufzeiten, aber auch auf möglichst kundenfreundliche Sondertilgungsoptionen oder eine hohe Flexibilität. Es kann beispielsweise nie schaden, wenn Sie Ihre Kreditraten in schwierigen Phasen vorübergehend nach unten korrigieren können. Nur wenn Sie alle verfügbaren Angebote vergleichen, erhalten Sie am Ende den Immobilienkredit, der wirklich am besten zu Ihnen passt – ob von einer Hypothekenbank oder einer normalen Geschäftsbank.

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