Immobilie kaufen von privat?

Wenn Sie eine Immobilie von privat kaufen, bedeutet das, dass Sie den Handel allein mit dem Verkäufer bestreiten. Sie und auch der Verkäufer sparen sich dadurch die Maklerkosten. Allerdings müssen Sie dadurch verschiedene Aufgaben im Vorfeld des Kaufs selbst übernehmen. Recherche, Zeit und Geduld sind gefragt. In manchen Fällen lohnt es sich auch, Fachleute hinzuzuziehen, damit Sie im Nachhinein nicht draufzahlen. Im Folgenden lesen Sie, was Sie alles beachten sollten.

Ein Haus kaufen von privat – was heißt das eigentlich?

Beim Hauskauf von privat erwerben Sie eine Immobilie, ohne dass der Verkäufer einen Makler beauftragt hat, der viele rund um den Verkauf anstehende Arbeiten übernehmen würde. Das bedeutet, dass der Verkäufer selbst tätig werden und die notwendigen Informationen zusammenstellen muss und Sie als Käufer das Haus sorgfältig prüfen (lassen) und den Preis mit anderen üblichen Preisen vergleichen sollten.

Günstig ein Haus kaufen von privat

Die Maklerprovision macht bei einem Hauskauf eine nicht unwesentliche Summe aus. In einigen Bundesländern war es bis zur Gesetzesänderung vom 23. Dezember 2020 noch Usus, dass der Käufer die komplette Summe zahlte. Heute ist das nicht mehr gestattet: Handelt es sich um den Erwerb eines Eigenheims, zahlt der Käufer nicht mehr als 50 Prozent – es sei denn, er hat den Makler selbst beauftragt.

In der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer die Gebühren hälftig. Je nach Bundesland machen sie dennoch knapp 3 bis 3,57 Prozent der Kaufsumme für den Käufer aus. Bei einem Haus, das 300.000 Euro kostet, zahlen Sie also zwischen rund 9.000 und 10.710 Euro zusätzlich. Unter diesem Aspekt kann es sich durchaus lohnen, wenn Sie ein Haus von privat kaufen.

Haus kaufen ohne Makler: Das müssen Sie tun

Wenn der Verkäufer keinen Makler bestellt, muss entweder er den Kontakt herstellen oder Sie müssen sich darum kümmern. Im Normalfall dürfte er Anzeigen in Tageszeitungen und auf einschlägigen Immobilienportalen im Internet geschaltet haben.

Vor der ersten Besichtigung sollten Sie sich über die in der Region üblichen Preise für entsprechende Häuser informieren. Beachten Sie, dass Sie neben Größe und Lage auch das Alter, den Schnitt und die Ausstattung der Immobilie in Ihre Berechnung mit einbeziehen müssen. Diese Schritte nimmt natürlich auch der Verkäufer vor. Allerdings setzen viele Menschen, die ein Haus oder eine Wohnung privat verkaufen, den Preis zunächst zu hoch an. Das kann zum einen an wenig Erfahrung auf dem Immobilienmarkt liegen, zum anderen aber auch an emotionaler Verbundenheit mit dem Haus. Daher ist es wichtig, dass Sie sich selbst vorab informieren, damit Sie mit guten Argumenten und belegten Fakten die Kaufverhandlung führen können.

Da in diesem Fall kein Makler dafür sorgt, dass der Verkäufer die notwendigen Unterlagen und Daten über das Verkaufsobjekt bereithält, müssen Sie selbst darauf achten, alle für Sie wichtigen Informationen zu bekommen.

Immobilie kaufen von privat: Das sollten Sie beachten

Wenn Sie Zeit dafür aufbringen können, sich mit den Immobilienmarktpreisen zu befassen und selbst auf die Suche zu gehen, ist das ein guter erster Schritt. Weiterhin ist es wichtig, dass Sie die Immobilie genau in Augenschein nehmen und eventuell von Experten überprüfen lassen. Zwar darf Ihnen eine Privatperson nicht wissentlich ein schadhaftes Haus verkaufen und die Mängel verschweigen, doch da es sich bei den Verkäufern selten um Fachleute handelt, ist es schwierig, ihnen im Nachhinein Vorsatz nachzuweisen.

Da zudem ein Makler – der gesetzlich verpflichtet wäre, Sie über gravierende Mängel am Haus zu informieren – nicht involviert ist, sollten Sie das Risiko minimieren, ein Haus mit schwerwiegenden Schäden zu kaufen. Beachten Sie hierzu folgende Punkte:

• Nehmen Sie zu den Besichtigungsterminen stets jemanden mit, der nicht mit einziehen wird und daher emotional weniger involviert ist.
• Fragen Sie nach Wasserschäden und Problemen mit Schimmel.
• Lassen Sie sich erklären, wie alt die Elektrik und die Rohrleitungen sind.
• Lassen Sie sich den Energieausweis des Hauses zeigen. Der Verkäufer ist ohnehin gesetzlich verpflichtet, Ihnen diesen schon bei der ersten Besichtigung vorzulegen.
• Falls am Haus Anbauten oder Umbauten vorgenommen worden sind, lassen Sie sich die Baugenehmigung dafür zeigen – sonst laufen Sie Gefahr, dass Sie später für einen behördlich angeordneten Rückbau aufkommen müssen.
• Oft treffen Verkäufer und Käufer Vereinbarungen zu notwendigen Renovierungen: Entweder sagt der Verkäufer zu, noch Arbeiten vor dem Kauf durchführen zu lassen, oder der Käufer übernimmt sie, wofür eventuell der Kaufpreis etwas gesenkt wird. In jedem Fall sollten Sie diese Absprachen schriftlich fixieren und von beiden Parteien unterzeichnen lassen. So kommt es nicht zu Missverständnissen und Streitigkeiten.
• Sind Sie unsicher, was die Bausubstanz oder den Boden des Grundstücks angeht, ziehen Sie einen Gutachter hinzu. Diesen müssen Sie zwar auch bezahlen, aber er kann Sie möglicherweise vor einem Fehlkauf bewahren.
• Lassen Sie sich nicht zu einem überstürzten Abschluss des Kaufs drängen! Gefällt einem Immobilieneigentümer nicht, dass Sie einen Sachverständigen hinzuziehen, kann das einen guten Grund haben.

Haus kaufen ohne Makler: weitere Kosten nicht vergessen

Dass die Maklerkosten wegfallen, bedeutet nicht, dass Sie nur den Kaufpreis für das Haus bezahlen müssen: Es kommen die Grunderwerbsteuer, die Notargebühr und die Kosten für den Grundbucheintrag dazu. Vor allem über die Grunderwerbsteuer sollten Sie sich im Vorfeld genau informieren, da sie je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme betragen kann:

• 3,5 %– Bayern, Sachsen
• 4,5 %– Hamburg
• 5,0 %– Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
• 6,0 %– Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
• 6,5 %– Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen

Die Gebühren für den Notar machen 1 bis 2 Prozent der Kaufsumme aus, die Kosten für den Grundbucheintrag 0,5 Prozent. Diese Nebenkosten fallen bei jedem Hauskauf an – unabhängig davon, ob Sie einen Makler hinzuziehen oder sich für einen Kauf von privat entscheiden.

Umzug und Renovierung verursachen weitere Kosten

Je nach Umfang Ihres Hausstands und Entfernung Ihres bisherigen Heims zum neuen Haus fällt der Umzug unterschiedlich teuer aus. Wenn Sie ein Haus von privat kaufen, stehen zudem oft noch Renovierungen an: Vielleicht werden größere Arbeiten nötig, wie beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage, vielleicht möchten Sie auch nur die Tapeten abreißen und neue Böden verlegen. Welche Arbeiten Sie auch durchführen möchten: Sie kosten Geld und Zeit. Bedenken Sie auch, das Sie bis zum Einzug weiterhin Miete bezahlen müssen, wenn Sie aktuell in einer Mietwohnung leben. Diese Kosten rund um den Hauskauf werden oft vergessen.

Fazit: Immobilie von privat kaufen kann sich lohnen

Wenn Sie sich selbst sorgfältig informieren, kann der Hauskauf von privat das Richtige für Sie sein. Sie müssen sich aber im Vorfeld darüber im Klaren sein, dass Sie unter Umständen den Preis mit guten Argumenten herunterhandeln müssen. Auch ist es wichtig, dass Sie Ihre Grenzen kennen und im Zweifelsfall Fachleute hinzuziehen. Alle Absprachen, die Sie mit dem Verkäufer im Vorfeld treffen, sollten schriftlich festgehalten und von beiden Seiten unterschrieben werden.

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