Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren gefühlt unaufhörlich. Doch gerade die steigenden Bauzinsen scheinen aktuell ein Ende des Aufwärtstrends mit sich zu bringen. Hier erfahren Sie alles über die aktuellen Immobilienpreise, die momentanen Bauzinsen und die zu erwartende Entwicklung.

Immobilienpreisentwicklung: Ende des Aufwärtstrends in Sicht?

Die vergangenen Jahre waren von einem scheinbar unaufhaltsamen Aufwärtstrend der Immobilienpreise gekennzeichnet. Allein zwischen 2015 und 2020 stellte die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) einen Anstieg bei der Preisentwicklung von Immobilien um rund 35 Prozent fest. Diese Zahl gilt deutschlandweit – regional gibt es dabei sehr starke Unterschiede: Häuser und Wohnungen in Großstädten und dem direkten Umland sind begehrter als solche in ländlichen Regionen, zudem suchen mehr Menschen in Westdeutschland nach einem Eigenheim als in Ostdeutschland. In den 7 deutschen Metropolen – München, Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf und Köln – stiegen die Preise sogar durchschnittlich um 45 Prozent. Zu den Gründen für diesen Preisanstieg zählte unter anderem die Diskrepanz zwischen einer hohen Nachfrage und einem knappen Angebot. Den wohl größten Einfluss auf die Preisentwicklung übten aber die historisch niedrigen Bauzinsen aus, die Kreditnehmern teils Zinssätze um die 1 Prozent brachten. Doch diese Niedrigzinsphase nahm 2022 ein jähes Ende – und damit nominell auch der Anstieg bei den Preisen.

EZB hebt Leitzins an

Schon vor dem Ukrainekrieg war ein deutlicher Preisanstieg durch coronabedingte Lieferengpässe zu verzeichnen gewesen. Nach Ausbruch des Kriegs wurden politische Entscheidungen getroffen, die weitere Auswirkungen auf die Weltwirtschaft hatten und in rasant steigenden Energiepreisen mündeten. Die Preissteigerungen wurden daher von zahlreichen Unternehmen an ihre Kunden weitergegeben, was schließlich zur Inflation geführt hat. So stiegen die Verbraucherpreise in Deutschland im Jahr 2022 etwa um 6,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Um die Inflation ein wenig zu drosseln, sah die Europäische Zentralbank (EZB) sich dazu gezwungen, sich von ihrer langjährigen Niedrigzinspolitik zu verabschieden. Am 21. Juli 2022 erhöhte die Europäische Zentralbank den Leitzins auf 0,5 Prozent – die erste Erhöhung seit 16 Jahren. Da, wie manche Ökonomen bereits vorher gewarnt hatten, die Inflation dadurch nicht wie erhofft abgeschwächt werden konnte, erfolgten weitere Zinserhöhungen. Zuletzt hob die Europäische Zentralbank den Leitzins am 10. Mai 2023 auf 3,75 Prozent an.

Mit dem Leitzins steigen auch alle anderen Zinsen. Während sich Sparer über die höhere Verzinsung von Bankguthaben freuen, hat die Zinserhöhung vielen angehenden Immobilienkäufern wohl einen Strich durch die Rechnung gemacht. Während die Bauzinsen lange Zeit bei etwa 1 Prozent lagen, stehen sie Ende Mai 2023 bei knapp 4 Prozent. Die Aussicht auf teure Kredite, steigende Lebenshaltungskosten sowie die Unsicherheit rund um mögliche, klimabedingte Sanierungszwänge schrecken viele Menschen vom geplanten Hauskauf ab. Stattdessen regen derartige Faktoren eher zum traditionellen Sparen an, was die Nachfrage nach Immobilien – und damit auch deren Preise – zuletzt sinken ließ.

Häuser- und Immobilienpreisindex: Wie war die Preisentwicklung zuletzt?

Dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts zufolge sind die Preise für Wohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser im letzten Quartal 2022 gegenüber dem Vorquartal um durchschnittlich 3,6 Prozent gesunken. Zuvor waren die Preise bereits um 5 Prozent gefallen. Insgesamt entspricht dies dem größten Preisrückgang seit 2007. Einige weitere Erkenntnisse der Erhebung:

• Die Preisrückgänge sind sowohl in Städten als auch in ländlichen Regionen zu verzeichnen.
• Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sanken stärker als die Preise für Eigentumswohnungen.
• Ende 2022 waren Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten Regionen rund 5,5 Prozent günstiger als Ende 2021.

Auch der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken bestätigt diese Entwicklung. Die Kennzahl setzt sich dabei aus Zahlen zu selbst genutztem Wohneigentum, Mehrfamilienhäusern sowie Gewerbeimmobilien zusammen. Dementsprechend sind die Immobilienpreise in den ersten 3 Monaten des Jahres 2023 um 2,1 Prozent niedriger als im Vorjahreszeitraum. 

Was kosten Immobilien im Jahr 2023?

Auch wenn die Preise im Vergleich zum Vorjahr gesunken sind, bleibt der Immobilienkauf ein teures Vorhaben. Gemäß einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) des Allensbach-Instituts liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in deutschen Städten aktuell bei 4.180 Euro. Wer in einer der 7 deutschen Metropolen leben möchte, der muss sogar 6.038 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen. Auf dem Land kostet dieselbe Wohnfläche hingegen „nur“ 2.806 Euro. Im Durchschnitt geben die Deutschen 388.000 Euro für den Kauf einer Immobilie aus. Aktuell bekäme man dafür in München eine kleine Stadtwohnung mit 44 Quadratmetern. In Köln darf man sich hingegen fast über die doppelte Wohnfläche – genau genommen 81 Quadratmeter – freuen.

Zu Bedenken bleibt jedoch: Zwar sinken die Immobilienpreise aktuell, doch wird die Ersparnis von der Inflation aufgefressen. Die Realpreise sind somit sogar höher als vor Beginn des Ukrainekriegs Anfang 2022. Denn während die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2022 um etwa 5,5 Prozent gesunken sind, betrug die Inflation im selben Jahr 6,9 Prozent. Das entspricht realen Mehrkosten von 1,4 Prozent. Hinzu kommen darüber hinaus die höheren Bauzinsen, die langfristig ins Gewicht fallen.

Fazit: Künftige Preisentwicklung ungewiss

Wer sich zu Beginn der Niedrigzinsphase für den Kauf einer Immobilie entschieden hat, der hat rückblickend eine gute Entscheidung getroffen. Die historisch niedrigen Bauzinsen haben die Kreditkosten gering gehalten und die hohe Nachfrage der letzten Jahre hat den Wert der Immobilie gleichzeitig in die Höhe getrieben. Diese Entwicklung scheint jedoch vorerst ein Ende gefunden zu haben: Inflation, steigende Kreditzinsen sowie die Aussicht auf klimabedingte Sanierungsvorgaben führen aktuell zu einer sinkenden Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Zwar sinken damit auch die Immobilienpreise, doch wird die Ersparnis auf dem Papier durch die hohen Kreditzinsen und die steigenden Lebenshaltungskosten schnell wieder aufgefressen. Gleichzeitig ist allerdings ungewiss, wie sich die Lage künftig entwickeln wird: Der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf ist daher nur schwer vorherzusehen.

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