Immobilienrente: So machen Sie Ihr Haus zu Geld

Im Alter umziehen und das liebgewonnene Familienheim verlassen zu müssen, ist für viele Rentner unvorstellbar. Gleichzeitig sorgt die geringe Rente dafür, dass Urlaube nicht bezahlbar sind und nicht ausreichend Geld vorhanden ist, um den Kindern finanziell unter die Arme zu greifen. Doch es gibt eine Lösung: die sogenannte Immobilienrente. Hierbei verkaufen Sie Ihr Haus und sichern sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht. Der Verkaufserlös wird meist in Form einer monatlichen Rente ausgezahlt.

Was ist eine Immobilienrente?

Bei der klassischen Immobilienrente handelt es sich um eine Art Leibrente. Sie haben dabei die Möglichkeit, Ihr Eigenheim weiterhin zu nutzen, aber gleichzeitig auch regelmäßige Zahlungen damit zu erzielen.

Wenn Sie sich für eine Immobilienrente entscheiden, verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung. Beim Käufer handelt es sich meist um eine Bank oder einen spezialisierten Anbieter. Grundsätzlich kann die Immobilienverrentung auch über eine Stiftung oder eine Ihnen nahestehende Privatperson – etwa einen Ihrer Erben – erfolgen, doch dies ist eher selten.

Wie bei einem regulären Immobilienverkauf geht auch bei der Immobilienrente das Eigentum an dem Objekt an den Käufer über. Dieser übernimmt infolgedessen auch alle Rechte und Pflichten, die mit der Immobilie einhergehen. So muss sich der neue Eigentümer unter anderem um Instandhaltung und Wartung sowie um die Zahlung der Grundsteuer kümmern. Der große Unterschied zum regulären Immobilienverkauf besteht allerdings darin, dass Sie als Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht erhalten. Sie müssen Ihr Familienheim also nicht verlassen, haben aber gleichzeitig mehr Geld zur Verfügung. In der Regel erhalten Sie dieses in Form einer monatlichen Rentenzahlung, aber auch höhere Einmalzahlungen oder die Kombination aus beidem ist möglich.

Die Immobilienrente richtet sich vorrangig an Hauseigentümer im Rentenalter. So müssen Sie meist zwischen 65 und 70 Jahre alt sein, um überhaupt infrage zu kommen. Einige Anbieter setzen aber auch ein Mindestalter von nur 60 Jahren an. Darüber hinaus muss die Immobilie in der Regel in einem sehr guten Zustand sein und sich in einer guten Lage befinden. Ansonsten ist das Risiko zu groß, dass die Immobilie an Wert verliert, was wiederum ein Minusgeschäft für die Bank bedeuten würde.

Vorteile der Immobilienrente

Nachteile der Immobilienrente

Immobilienrente auch als Zeitrente möglich

Bei der Standardform der Immobilienrente erhalten Sie die monatlichen Zahlungen bis zu Ihrem Tod oder bis zu Ihrem Auszug aus dem Eigenheim, etwa beim Umzug in ein Senioren- und Pflegeheim. Alternativ können Sie sich aber auch für eine Zeitrente entscheiden: Hierbei sind sowohl die Rentenzahlungen als auch das Wohnrecht von Anfang an zeitlich begrenzt. So können Sie etwa vereinbaren, dass die Immobilienverrentung bis zu Ihrem 95. Lebensjahr läuft.

Für den Käufer geht diese Variante mit einem geringeren Risiko einher, weshalb Sie als Verkäufer oft bessere Konditionen erhalten. Aber bedenken Sie: Werden Sie doch älter als gedacht, müssen Sie sich im hohen Alter von 95 Jahren eine neue Bleibe suchen. Sterben Sie hingegen früher als gedacht, verfällt der Restbetrag in der Regel nicht einfach. Oft geht dieser direkt auf Ihre Erben über. Da jeder Anbieter und jede Bank die Immobilienrente aber unterschiedlich handhabt, sollten Sie Ihren Vertrag genau überprüfen. Es gilt immer das, was dort vereinbart wurde.

Wie hoch fällt die Immobilienrente aus?

Die Höhe der Immobilienrente hängt maßgeblich von 3 Faktoren ab:

• Alter des „Immobilienrentners“
• Verkehrswert der Immobilie
• Wert des Wohnrechts

Um die Leibrente zu berechnen, greifen die meisten Banken auf die folgende Formel zurück:

Immobilienrente = Verkehrswert – Wert des Wohnrechts

Die Berechnung des Wohnrecht-Werts ist eher komplex und basiert mehr auf Prognosen als auf realen Zahlen. Hierbei wird die potenzielle Lebenserwartung zugrunde gelegt: Liegt diese etwa bei 95 Jahren und sind Sie bereits 78 Jahre alt, so geht die Bank davon aus, dass Sie noch 17 Jahre – oder genauer gesagt 204 Monate – von Ihrem Wohnrecht Gebrauch machen werden. Nun zieht die Bank die ortsübliche Vergleichsmiete heran, um herauszufinden, was Sie als regulärer Mieter zahlen müssten. Liegt die vergleichbare Kaltmiete beispielsweise bei 800 Euro, so beläuft sich der Wert des Wohnrechts auf (204 Monate x 800 Euro =) 163.200 Euro. Bei einem Immobilienverkehrswert von 300.000 Euro würde Ihre Immobilienrente entsprechend 136.800 Euro betragen.

Wollen Sie sich den Betrag monatlich auszahlen lassen, so würden Sie (136.800 Euro / 204 Monate =) 670,59 Euro pro Monat erhalten. Damit würden Sie etwa im Mittelfeld liegen, denn oft belaufen sich Immobilienrenten auf etwa 500 bis 1.000 Euro pro Monat. Die Lebenserwartung wird in der Regel nicht individuell bestimmt. Stattdessen wird bei der Berechnung des Wohnrechts auf sogenannte Kapitalwertfaktoren zurückgegriffen. Diese werden vom Bundesfinanzministerium jährlich ermittelt und berücksichtigen die statistische Lebenserwartung für jede Altersstufe.

Übrigens: Auch wenn die Berechnung auf Ihrer potenziellen Lebenserwartung basiert, müssen Sie keine Angst haben, dass Bank oder Anbieter nicht mehr zahlen, wenn Sie doch älter werden. Dies fällt in den Risikobereich der Bank. Um dem wiederum vorzubeugen, veranschlagen einige Anbieter einen Sicherheitszuschlag von etwa 10 Prozent, was Ihre monatliche Immobilienrente ein wenig schmälert.

Muss ich die Immobilienrente versteuern?

Zwar müssen Sie Ihre Immobilienrente gemäß Paragraf 22 Einkommensteuergesetz (EStG) versteuern, doch gilt dies nur für den Ertragsteil. Bei der Beleihung ist der Reinertrag in der Regel sehr gering, sodass die Steuerlast entsprechend nicht sonderlich hoch ist. Teils entfällt sie sogar gänzlich.

Für wen lohnt sich die Immobilienrente?

Viele Rentner in Deutschland besitzen ein Eigenheim, doch die Rente ist spärlich. Zwar fallen durch die eigene Immobilie die regelmäßigen Mietzahlungen weg, doch reichen Rente und Vermögen oft nicht aus, um den Lebensabend wirklich in vollen Zügen und unbesorgt genießen zu können. Die Immobilienrente kann eine geeignete Lösung für Sie sein, wenn Sie sich als Eigenheimbesitzer in einer der folgenden Situationen wiederfinden:

• Sie wollen noch zu Lebzeiten Profit aus Ihrer Immobilie schlagen, wollen diese aber nicht verlassen.
• Sie fühlen sich durch regelmäßige Instandhaltungsverpflichtungen unter Druck gesetzt und möchten die Verantwortung hierfür gern abgeben.
• Sie möchten Ihren Partner im Falle Ihres vorzeitigen Todes absichern, indem Sie Rentenzahlungen und Wohnrecht auf diesen übertragen.
• Sie hätten gern mehr Geld zur Verfügung, etwa für regelmäßige Urlaube oder um Ihren Kindern finanziell unter die Arme greifen zu können.
• Die Immobilie ist noch nicht abbezahlt und Sie fühlen sich durch die hohe Restschuld belastet.
• Sie möchten Ihr Eigenheim gern altersgerecht und/oder barrierefrei umbauen, doch Ihnen fehlt das Geld dafür.

Die Regeln für die Immobilienrente sind nicht in Stein gemeißelt und können frei zwischen den beiden Vertragsparteien verhandelt werden. Benötigen Sie etwa Geld für den altersgerechten Umbau oder für die Tilgung der Restschuld, können Sie sich die Immobilienrente in Form einer Einmalzahlung auszahlen lassen. Reicht Ihre Rente nicht aus, um Ihren Enkeln ab und an etwas davon zukommen lassen zu können, so bietet sich unter Umständen eine monatliche Zahlung an. Dem gegenüber steht jedoch immer der Verlust des Familienheims: Sie erhalten durch die Immobilienverrentung zu Lebzeiten mehr finanziellen Spielraum, doch müssen Ihre Erben im Gegenzug auf die Immobilie verzichten.

Klassischer Immobilienverkauf als Alternative zur Immobilienrente

Wenn Sie über eine Immobilienrente nachdenken, sollten Sie sich vor allem überlegen, ob der klassische Immobilienverkauf nicht doch die bessere Option für Sie ist. Auch wenn es zunächst schwerfällt, das liebgewonnene Familienheim zu verlassen, blühen zahlreiche Rentner in kleineren, zentrumsnahen Wohnungen regelrecht auf. Die Last, für eine große Immobilie sorgen zu müssen, entfällt und gleichzeitig erhalten Sie so den vollen Kaufpreis für Ihr Heim.

Grundsätzlich ist es auch möglich, eine Immobilie zu verkaufen und mit dem Käufer privatvertraglich ein Wohn- oder Nießbrauchrecht zu vereinbaren. Die Nachteile: Nur wenige Käufer lassen sich darauf ein und eingetragene Grunddienstbarkeiten – wie Wohn- oder Nießbrauchrecht – senken den Wert Ihrer Immobilie. Aber einen Versuch kann dies allemal wert sein und mit etwas Glück ist sogar jemand aus Ihrer Familie dazu bereit, Ihre Immobilie zu Ihren Bedingungen zu erwerben.

Umkehrhypothek – die etwas andere Form der Immobilienverrentung

Auch die Umkehrhypothek wird häufig als Immobilienrente bezeichnet, auch wenn es sich hierbei eher um eine Alternative zur klassischen Leibrente handelt. Bei der Umkehrhypothek – auch Rückwärtshypothek genannt – verkaufen Sie Ihr Haus nicht, wodurch auch kein Eigentümerwechsel stattfindet. Stattdessen erhalten Sie ein Darlehen, das über rückwärtige Kreditraten ausgezahlt wird.

Eine Umkehrhypothek erhalten Sie bei ausgewählten Banken und Versicherungen. Auch einige wenige Sparkassen haben das Kreditprodukt in Ihrem Portfolio. Die Darlehenssumme ist häufig auf etwa 50 bis 80 Prozent des Verkehrswerts Ihrer Immobilie begrenzt. Liegt dieser beispielsweise bei 370.000 Euro und setzt die Bank eine 50-Prozent-Deckelung an, so können Sie ein Darlehen in Höhe von 185.000 Euro erhalten. Als Sicherheit für das Darlehen dient die Immobilie, weshalb auch ein Grundbucheintrag nötig ist.

Anders als bei einem regulären Kredit erhalten Sie die Darlehenssumme nicht als Einmalzahlung, sondern in Form einer monatlichen Rate. Dies hat zur Folge, dass die Kreditschuld mit der Zeit nicht weniger wird, sondern vielmehr stetig zunimmt. Beschleunigt wird dies dadurch, dass auch Zinsen anfallen. Die monatlichen Ratenzahlungen, die Sie von der Bank erhalten, enden entweder mit Ihrem Tod oder mit Ihrem Auszug aus der Immobilie. Getilgt wird das Darlehen am Ende meist durch den Erlös aus dem Immobilienverkauf. Alternativ können Ihre Erben das Darlehen auch ablösen, wodurch Ihr ehemaliges Eigenheim weiter im Familienbesitz bleibt.

Der Vorteil der Umkehrhypothek liegt auf der Hand: Sie müssen Ihre Immobilie zu Lebzeiten nicht verkaufen und können trotzdem vorzeitig Geld damit erzielen. Dem gegenüber steht ein großer Nachteil: die hohen Kosten. Die Kreditzinsen belaufen sich oft auf etwa 6 bis 7 Prozent, wodurch Ihre Darlehensschuld sehr schnell sehr stark ansteigen kann. Dies veranschaulicht eine Auswertung der Stiftung Warentest: Das Testinstitut hat 2 Anbieter von Umkehrhypotheken miteinander verglichen und in beiden Fällen hat sich die Kreditschuld innerhalb von nur 10 Jahren verdoppelt. Hinzu kommen häufig sehr hohe Bearbeitungsgebühren und fortlaufende Kosten, zumal die Umkehrhypothek auch oft an eine oder sogar mehrere private Rentenversicherungen gekoppelt ist.

Während die Umkehrhypothek in den USA unter dem Namen „Reverse Mortgage“ sehr weit verbreitet ist, ist sie in Deutschland aufgrund der hohen Gebühren und der oft intransparenten Kostenstruktur eher selten. Grundsätzlich sollten Sie das Modell nur dann ins Auge fassen, wenn Sie als Rentner mit Eigenheim dringend Geld benötigen und sich sicher sind, dass Sie die Immobilie nicht vererben wollen.

Fazit: Hausverkauf ohne Umzug

Die Immobilienrente erfüllt die Träume vieler älterer Immobilieneigentümer: Sie können damit Ihr Eigenheim verkaufen und es zu Geld machen, ohne dass Sie im Alter noch umziehen müssen. Grundsätzlich eignet sich diese Option somit für alle Eigenheimbesitzer, die nicht ausreichend Geld zur Verfügung haben, um den Lebensabend in vollen Zügen genießen zu können. Bedenken sollten Sie jedoch, dass das Eigentum an Ihrem Familienheim damit an eine Bank oder einen spezialisierten Anbieter geht. Sie können die Immobilie daher nicht mehr an Ihre Kinder vererben, weshalb Sie den Schritt vorab gründlich überdenken sollten.

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