Weshalb werden Instandhaltungsrücklagen gebildet?

Die Instandhaltungsrücklage ist eine finanzielle Rücklage, die Eigentümer von Wohnungen und Häusern regelmäßig ansparen, um damit Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie zu bezahlen. Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage ist nicht gesetzlich verpflichtend, kann in einer Eigentümergemeinschaft jedoch gerichtlich eingefordert werden.

Wie hoch die Rücklage sein sollte und wofür sie verwendet werden kann, erfahren Sie im Folgenden.

Warum sollten Eigentümer eine Instandhaltungsrücklage bilden?

Jede Immobilie verliert im Laufe der Zeit an Wert, da das Gebäude altert und Schäden entstehen. So wird beispielsweise früher oder später das Dach undicht oder die Fassade muss erneuert werden.

Da diese Instandhaltungsarbeiten relativ teuer sind, lohnt es sich, frühzeitig mit dem Sparen zu beginnen. Genau dies ist der Hintergedanke der Instandhaltungsrücklage: Sie ist der „Spartopf“, der dafür verwendet wird, das Gebäude in Schuss zu halten. Nur auf diese Weise kann die Immobilie langfristig bedenkenlos bewohnt werden und auch für den Werterhalt sind regelmäßige Renovierungsarbeiten unerlässlich.

Es ist keine gesetzliche Pflicht, die jährlichen Zahlungen auf das Rücklagenkonto zu leisten. Da die hohen Kosten in Zukunft jedoch sicher auf die Eigentümer zukommen, ist es üblich, eine Instandhaltungsrücklage zu besitzen. Wer also nicht unvorbereitet mit hohen Ausgaben konfrontiert werden will, der fängt am besten frühzeitig an, zu sparen. Auf diese Weise bleibt die Belastung überschaubar.

Wichtig zu wissen: Die Instandhaltungsrücklage kann nicht auf Mieter umgelegt werden. Genauso wie die Gebühren für das Rücklagenkonto ist sie von den Eigentümern zu zahlen. Allerdings können die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage als Werbungskosten steuermindernd angesetzt werden, sofern die Immobilie vermietet wird. Das ist allerdings erst möglich, wenn die Finanzmittel wirklich für entsprechende Maßnahmen verwendet wurden.

Instandhaltungsrücklage berechnen

Da das Gesetz keine Pflicht zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage vorsieht, gibt es auch keine einheitliche Höhe für die Rücklage. Lediglich für den sozialen Wohnungsbau gibt es entsprechende rechtliche Vorgaben, die als Anhaltspunkte auch für andere Bereiche dienen können. In der Praxis spielen außerdem viele Faktoren wie Alter der Immobilie, Lage und Herstellungskosten eine Rolle. Auch die finanziellen Verhältnisse der Eigentümer und die Frage, ob es sich um eine Eigentumswohnung oder ein Haus handelt, können die Höhe der Rücklage mitbestimmen.

Als Richtlinie dienen im Allgemeinen die „Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung“. Sie sind immer dann anzuwenden, wenn eine Hausverwaltung besteht, und sehen die folgenden Instandhaltungsrücklagen vor.

• Gebäude ist jünger als 22 Jahre: 7,10 €/m² im Jahr
• Gebäude ist älter als 22 Jahre: 9,00 €/m² im Jahr
• Gebäude ist älter als 32 Jahre: 11,50 €/m² im Jahr

Sofern das Gebäude einen Aufzug besitzt, erhöht sich die Instandhaltungsrücklage um 1 Euro je Quadratmeter pro Jahr. An den genannten Werten für die Höhe der Rücklage können sich auch Eigentümer von freistehenden Einfamilienhäusern orientieren.

Rücklagen Eigentumswohnung

Auch bei Eigentumswohnungen ist die Bildung einer Instandhaltungsrücklage keine Pflicht. Es obliegt der Eigentümergemeinschaft, eine passende Regelung für das Haus und damit alle Eigentümer zu finden.

Allerdings können einzelne Eigentümer die Bildung einer angemessenen Rücklage einklagen. Wenn ein Gericht zu dem Entschluss kommt, dass die aktuelle Instandhaltungsrücklage nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann es die Eigentümergemeinschaft zur Bildung einer entsprechend höheren Rücklage verpflichten.

Bei Rücklagen für Wohnungen richtet sich die Höhe des jährlich zu zahlenden Betrags dann nach der Größe der Eigentumswohnung im Verhältnis zu den restlichen Wohneinheiten. Die Eigentümerversammlung entscheidet auch darüber, wofür die Instandhaltungsrücklage verwendet werden soll. Das angesparte Geld kann nur für Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum genutzt werden. Dies umfasst alle Bestandteile der Immobilie, die der Allgemeinheit zur Verfügung stehen. Hierzu zählen unter anderem das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, die Fenster und die Heizungsanlage.

Für Arbeiten am Sondereigentum ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich und zahlt diese aus eigener Tasche. Das Sondereigentum erkennt man daran, dass es nur der einzelne Eigentümer selbst nutzen kann.

Wer hat Zugriff auf die Instandhaltungsrückstellung?

Der Verwalter des Hauses verwaltet die Rücklage auf einem separaten Konto, dem sogenannten Rücklagenkonto.

Er hat Zugriff darauf und leitet die notwendigen Schritte ein, um die in der Eigentümerversammlung beschlossenen Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen.

Instandhaltungsrücklage für ein Haus

Bei einem freistehenden Haus ohne Eigentumswohnungen gibt es nur einen Eigentümer. Dieser kann selbst entscheiden, ob er eine Instandhaltungsrücklage bilden möchte und wie hoch die jährlichen Zuführungen sein sollen.

Handelt es sich jedoch um ein Reihenhaus, so ist die Sachlage unter bestimmten Umständen mit der bei Eigentumswohnungen vergleichbar. Sind nämlich die Grundstücke der einzelnen Häuser nicht real, sondern nur ideell geteilt, gibt es auch hier Gemeinschaftseigentum und somit eine Eigentümergemeinschaft. In diesem Fall können einzelne Eigentümer ebenfalls eine angemessene Rücklage einklagen.

Wofür kann die Instandhaltungsrücklage verwendet werden?

Die Verwendung der Instandhaltungsrücklage hat bei einer Eigentümergemeinschaft strikt zweckgebunden zu erfolgen. So dürfen mit ihr keine Rechnungen bezahlt werden, die bereits in den laufenden Kosten der Immobilie enthalten sind. Der Gärtner oder Hausmeister darf also genauso wenig aus der Rücklage bezahlt werden wie die Anschaffung von Heizmaterial.

Die Ausgaben, für welche die Instandhaltungsrückstellung verwendet werden kann, gliedert sich in 5 Bereiche:

• Instandhaltung
• Instandsetzung
• modernisierende Instandsetzung
• Renovierungsarbeiten
• Reparaturen

Dabei kommt es nicht auf die Höhe der Kosten an – auch kleine Reparaturarbeiten können aus der Rücklage beglichen werden. Ob die anfallenden Rechnungen komplett, teilweise oder überhaupt nicht aus der Rücklage bezahlt werden, entscheiden die Eigentümer.

Werden nicht die vollständigen Kosten aus der Instandhaltungsrücklage beglichen, so wird der offene Betrag über eine Sonderumlage durch die Eigentümer finanziert.

Fazit: Instandhaltungsrücklagen sind wichtig für jeden Immobilieneigentümer

Ganz egal, ob Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus besitzen: Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage sowie die regelmäßige Zahlung von Beiträgen ist eine wichtige Maßnahme, um den Werterhalt Ihrer Immobilie möglichst lange sicherzustellen.

Denn eines ist klar: Instandhaltungsmaßnahmen sowie Reparaturen werden in jedem Fall irgendwann notwendig sein. Und diese Arbeiten können hohe Kosten verursachen.

Wenn Sie als Immobilieneigentümer also heute schon etwas für den Werterhalt ihrer Immobilie unternehmen möchten, sollten sie unbedingt eine Instandhaltungsrücklage bilden.

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