Worauf ist bei der Investmentfinanzierung zu achten?

Immobilien sind wertstabile Kapitalanlagen und werfen im Idealfall regelmäßige Mieteinnahmen ab. Aus diesem Grund sind zahlreiche Menschen daran interessiert, in Immobilien zu investieren und so etwas für die eigene Altersvorsorge zu tun. Schwierig wird das Ganze jedoch, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist, doch auch hier gibt es im Rahmen der Investmentfinanzierung Möglichkeiten.

Was ist eine Investmentfinanzierung?

Der Begriff Investmentfinanzierung zielt einerseits auf Baufinanzierungsmodelle ohne Eigenkapital ab und beschreibt andererseits eine Kombination aus Bankdarlehen und Fondssparplan.

Bei Letzterem erhalten Sie als Bankkunde einen Kredit für den Immobilienkauf und zeitgleich wird ein Fondssparplan abgeschlossen. Das Guthaben hieraus verpfänden Sie als Sicherheit an die Bank. Während der gesamten Kreditlaufzeit zahlen Sie bei der Investmentfinanzierung lediglich die Zinsen. Eine Tilgung findet nicht statt. Allerdings müssen Sie parallel dazu auch in einen Aktiensparplan oder in eine fondsgebundene Lebensversicherung einzahlen. Die Hoffnung: Zum Zeitpunkt des Laufzeitendes steht es um Ihren Fondssparplan so gut, dass Sie damit die Restschuld tilgen können. Liegen die Kurssteigerungen über den Kreditzinsen, dann haben Sie damit sogar ein sehr gutes Geschäft gemacht.

Doch genau das ist auch das große Problem der Investmentfinanzierung. Das Modell ist hoch spekulativ und nur dann von Erfolg gekrönt, wenn die Aktienkurse zum Stichtag gut stehen. Reicht das erwirtschaftete Geld nicht aus, um die Restschuld zu tilgen, dann bleiben Ihnen 2 Optionen: Im besten Fall ist die Differenz gering und Sie können den Fondssparplan wie geplant auflösen und die verbleibende Restschuld aus eigener Tasche begleichen oder sich nach einer geeigneten Umschuldungsmöglichkeit umsehen. Alternativ können Sie die Investmentfinanzierung auf variabler Basis fortführen. Dies sorgt jedoch für noch mehr Unsicherheit, da Sie sich neben der unvorhersehbaren Kursentwicklung nun auch auf unvorhersehbare Zinsschwankungen einstellen müssen. Alles in allem begeben Sie sich damit in große finanzielle Unsicherheit, weshalb Experten allgemein von derartigen Investmentfinanzierungen abraten.

Welche anderen Formen der Investmentfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es noch?

Wenn Sie ohne Eigenkapital in eine Immobilie investieren wollen, dann können Sie sich auch um eine Vollfinanzierung bemühen. Bedenken Sie allerdings, dass Sie hierfür strenge Voraussetzungen erfüllen müssen. So sind eine hervorragende Bonität und ein sehr hohes, gesichertes Gehalt unumgänglich. Einige Banken fordern darüber hinaus zusätzliche Sicherheiten für die Vollfinanzierung. Und selbst wenn Sie den 100%-Kredit erhalten, sollten Sie sich das Ganze vorab gut durch den Kopf gehen lassen: Die Bank geht damit ein hohes Risiko ein, weshalb auch die Zinsen besonders hoch ausfallen.

Neben der Vollfinanzierung gibt es noch einige andere, unbekanntere Arten des Immobilieninvests ohne Eigenkapital.

Privatkredit

Wenn Sie nicht das nötige Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung haben, aber gern ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen wollen, dann können Sie auch über einen Privatkredit nachdenken. Dieser wird häufig von Bekannten oder von Familienmitgliedern vergeben, wobei der Fokus oft mehr auf gegenseitiger Unterstützung und weniger auf Rendite liegt. Die Zinsen fallen daher entsprechend oft sehr gering aus.

Sollten Sie sich für einen Kredit von Privat entscheiden, sollten Sie vorab jedoch alle Regelungen möglichst detailliert festhalten. Nur so können Sie späteren Streit im Familien- oder Bekanntenkreis vermeiden.

Co-Investment

Bei einem Co-Invest kaufen Sie keine ganze Immobilie, sondern einen Anteil daran. Die Immobilie wird zusammen mit den anderen Partnern der Investmentgruppe erworben. Dabei kann es sich um Fremde handeln, doch auch Co-Investments mit Familienmitgliedern sind gängig. Wichtig ist dabei lediglich, dass Sie und Ihr Partner sich gut ergänzen: Häufig ist es so, dass der eine Partner das nötige Eigenkapital mitbringt und der andere Partner sich dafür um das Organisatorische kümmert. Darunter können etwa die Objektsuche sowie die Vermietung fallen.

Eines der Risiken des Co-Investments besteht natürlich darin, dass sich irgendwann herausstellt, dass Sie und Ihr Partner unterschiedliche Vorstellungen von der Nutzung Ihrer Immobilie haben. Aus diesem Grund sollten Mitspracherechte und Abstimmungsmodalitäten vorab möglichst detailliert geklärt werden.

Mietkauf

Auch beim Mietkauf handelt es sich um eine Finanzierungsmöglichkeit ohne Eigenkapital, doch richtet sich diese weniger an Investoren als vielmehr an Selbstnutzer. Hierbei wird ein Objekt zunächst gemietet und später dann gekauft. Der spätere Kauf steht dabei von Anfang an fest und ist auch Vertragsbestandteil. Auch der spätere Kaufpreis muss bereits feststehen, da die Mietzahlungen auf diesen angerechnet werden. Vereinfacht gesagt handelt es sich beim Mietkauf um eine Art Immobilienkauf auf Raten. Idealerweise ist später zum Kaufzeitpunkt nur noch so wenig zu zahlen, dass die Bewohner gänzlich um ein Bankdarlehen herumkommen und die verbleibende Restschuld aus eigener Tasche zahlen können.

Der große Nachteil des Mietkaufs besteht darin, dass die Gesamtkosten in aller Regel höher sind als beim regulären Immobilienkauf. Auch wird der Bewohner bereits mit Unterzeichnung des Mietkaufvertrags wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie und muss sich infolgedessen um alle Instandhaltungsmaßnahmen selbst kümmern.

Fazit: Klassische Investmentfinanzierung birgt Risiken

Mit einer klassischen Investmentfinanzierung, die sich aus Bankdarlehen und Fondssparplan zusammensetzt, gehen Sie große Risiken ein. Die Aktienkurse lassen sich nicht vorhersehen und stehen die Kurse zum Zeitpunkt des Kreditablaufs schlecht, kann das die gesamte Finanzierung ins Wanken bringen. Glücklicherweise gibt es auch weniger risikobehaftete Möglichkeiten, wie Sie sich den Wunsch von der eigenen Immobilie auch ohne Eigenkapital erfüllen können, darunter etwa Privatkredite, Co-Investments oder Mietkauf.

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