Was ist die Jahresrohmiete?

Die Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das Mieter oder Pächter innerhalb eines Kalenderjahres für die Nutzung zu entrichten haben. Die genaue Höhe ergibt sich aus dem Mietvertrag. Welche Kosten und Umlagen die Jahresrohmiete enthält, ist in Paragraf 79 des Bewertungsgesetzes (BewG) geregelt.

Wichtig ist die diese Mietberechnung zudem bei der Festsetzung der Einheitswerte für die Grundsteuerermittlung des Finanzamts. Bei der Berechnung des Einheitswerts wird eine fiktive Jahresrohmiete zugrunde gelegt. Ob mit der Immobilie tatsächlich ein Mietertrag erzielt wird, ist dabei unerheblich. So gilt die Jahresrohmiete auch für Immobilien, die der Eigentümer selbst nutzt oder einem anderen unentgeltlich oder nur für eine geringe Miete überlassen hat. In diesen Fällen richtet sich die Miethöhe nach der ortsüblichen Miete.

Was ist in der Jahresrohmiete enthalten?

Den gesetzlichen Vorgaben nach sind folgende Positionen in der Jahresrohmiete enthalten:

• Kaltmiete
• Zusätzliche Entgelte für Nebengebäude (z. B. Garagen)
• Entgelte für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen und anderem Inventar (z. B. Küche, Möbel)
• Auf den Mieter umlegbare Bewirtschaftungskosten wie Straßenreinigung oder Müllabfuhr
• Laufende Betriebskosten(z. B. Versicherungskosten)
• Vom Mieter separat zu zahlende Leistungen, die im Mietvertrag vereinbart wurden
• Grundsteuer

Werden einige Kosten nicht über die Miete umgelegt, sondern vom Mieter direkt an die entsprechenden Stellen gezahlt, fließen diese Positionen in die Berechnung der Jahresrohmiete mit ein. Dabei handelt es sich beispielsweise um Stromkosten oder die Prämien für bestimmte Versicherungen.

Welche Kosten sind nicht Bestandteil der Jahresrohmiete?

Neben Energiekosten für die Mietsache bleiben bei der Berechnung auch folgende Kosten unberücksichtigt:

• Heizungs- und Warmwasserkosten
• Brennstoffkosten
• Fahrstuhlkosten
• Mietausfallkosten
• Kosten, die nur von einzelnen Mietern bezahlt werden (in die Jahresrohmiete fließen nur Kosten ein, die von allen Mietern zu zahlen sind)
• Kosten, die nicht zur unmittelbaren Raumnutzung zählen
• Untervermietungszuschläge