Kaufvertrag für Eigentumswohnung oder Haus: Was muss ich beachten?

Da es bei Immobilien um viel Geld geht, ist der Kaufvertrag entsprechend streng reglementiert. Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen möchten, kommen Sie daher um einen Notar nicht herum. Dieser wird den Kaufvertrag für Sie aufsetzen und abschließend notariell beurkunden. Obwohl Sie dabei nicht selbst aktiv werden müssen, sollten Sie sich vorab gut mit den Details der Kaufvertragsgestaltung auseinandersetzen. Denn es ist an Ihnen, den Notarentwurf eingehend zu prüfen.

Immobilienkaufvertrag: die rechtlichen Grundlagen

Im Grunde genommen handelt es sich bei Immobilienkaufverträgen immer um Grundstückskaufverträge. Sie kaufen damit also kein Haus oder keine Wohnung, sondern aus juristischer Sicht lediglich das Grundstück. Ob dieses Grundstück bebaut oder unbebaut ist, spielt zunächst keine Rolle. Gemäß Paragraf 311b Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) benötigen Sie eine notarielle Beurkundung, wenn Sie das Eigentum an einem Grundstück übertragen wollen.

Grundsatz „gekauft wie gesehen“

Einen Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Haus sollten Sie nicht mit Standard-Kaufverträgen aus dem Alltag vergleichen. Wenn Sie sich beispielsweise ein neues Auto im Autohaus kaufen und schon nach kurzer Zeit einen Mangel feststellen, greift in der Regel die gesetzliche Gewährleistung und Sie können das Auto zurückgeben oder den Mangel beheben lassen. Bei einer Immobilie ist dies anders. Es gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“.

Für Sie bedeutet das vor allem eines: Prüfen Sie die Immobilie vorab auf Herz und Nieren. Denn ist der Kaufvertrag einmal unterschrieben, können Sie den Verkäufer nicht mehr belangen, wenn Sie später Mängel an Haus oder Wohnung feststellen. Fällt Ihnen beispielsweise erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags auf, dass das Dach morsch ist, müssen Sie dies so hinnehmen. Eine Ausnahme greift nur dann, wenn der Verkäufer Sie absichtlich getäuscht hat: Haben Sie bei der Besichtigung etwa direkt nach dem Zustand des Dachs gefragt und hat der Verkäufer Ihnen berichtet, dass dieses erst vor Kurzem untersucht und für gut befunden wurde, können sich Schadensersatzansprüche für Sie ergeben.

Etwas anders verhält es sich hingegen, wenn Sie eine neue Immobilie kaufen. Hierbei sieht das Gesetz eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren vor. Fällt Ihnen nach Einzug also auf, dass beim Bau Fehler gemacht wurden, können Sie Nachbesserung oder Schadensersatz einfordern.

Kann ich vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten?

Ein Haus- oder Wohnungskaufvertrag ist rechtlich bindend. Kurzum: Haben Sie den Vertrag unterzeichnet, gibt es kein Zurück mehr. Sie können den Vertrag weder widerrufen noch können Sie davon zurücktreten. Das gilt im Übrigen selbst dann, wenn Ihre Finanzierung platzt. In diesem Fall kann der Verkäufer die Rückabwicklung des Kaufvertrags fordern, doch Sie haften hier mit Ihrem Privatvermögen.

Einige wenige Ausnahmen gibt es jedoch, die einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag rechtfertigen. Entscheiden Sie sich für eine neue Immobilie und hat der Verkäufer – in dem Fall meist der Bauträger – Ihnen erhebliche Mängel bewusst verschwiegen, können Sie den Immobilienkauf innerhalb von 5 Jahren rückabwickeln. Dasselbe gilt auch dann, wenn Sie erst später bemerken, dass die Immobilie mit Schulden belastet ist, die sich nicht löschen lassen.

Inhalt: Was muss im Kaufvertrag für Häuser oder Eigentumswohnungen stehen?

Den Kaufvertrag für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung fertigt der Notar für Sie an. Der Notar holt dazu vorab alle nötigen Informationen zur Immobilie ein und lässt Ihnen und der Gegenpartei anschließend einen ersten Entwurf zukommen. Dieser muss Ihnen mindestens 2 Wochen vor der Vertragsunterzeichnung vorliegen. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um den Entwurf eingehend zu prüfen. Bei Fragen oder Unklarheiten sollten Sie nicht davor zurückschrecken, den Notar zu kontaktieren und weitere Informationen einzuholen.

Checkliste: Was im Immobilienkaufvertrag stehen muss

• Name und Anschrift von Käufer und Verkäufer
• Beschreibung des Objekts (inkl. Angabe übernommener Gegenstände)
• Beschreibung des Objektzustands (inkl. etwaiger Mängel)
• Vereinbarter Kaufpreis (bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Höhe des Hausgelds sowie die Höhe der Instandhaltungsrücklage)
• Zahlungskonditionen (z. B. Zahlungsfrist, Art der Zahlung, Verzugszinsen)
• Datum der Eigentumsübertragung (Zeitpunkt der Schlüsselübergabe sowie Zeitpunkt der wirtschaftlichen Eigentumsübertragung)
• Bei vermieteten Wohnungen: Zeitpunkt der Übernahme der Vermieterrolle (mit Zahlung des Kaufpreises oder erst mit Eintragung im Grundbuch)
• Auflassungsvormerkung (eine Art „Reservierung“ im Grundbuch, damit der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich nicht anderweitig verkaufen oder noch belasten kann)
• Gewährleistungsregelung (üblicherweise „gekauft wie gesehen“)
• Bei Eigentumswohnungen: Hinweis auf Teilungserklärung, die Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und etwaige Nutzungsrechte auflistet (z. B. Nutzung der Gartenanlage oder von Kfz-Stellplätzen)

Beim Beurkundungstermin wird der Notar den Kaufvertrag noch einmal Wort für Wort vorlesen und mit Ihnen durchgehen. Auch zu diesem Zeitpunkt können Sie noch einmal Rückfragen stellen. Bedenken Sie allerdings, dass der Notar eine neutrale Rolle einnimmt: Zwar darf er Ihre Verständnisfragen beantworten, doch darf er Sie nicht aktiv beraten. Es empfiehlt sich daher, den Vertrag vorab von einem Experten prüfen zu lassen. Hierbei kann es sich beispielsweise um einen Fachanwalt für Immobilienrecht oder um Ihren Immobilienmakler handeln.

Kosten für den Haus- oder Wohnungskaufvertrag

Die Notargebühren zählen zu den Kaufnebenkosten, weshalb Sie diese von vornherein in Ihrer Finanzplanung berücksichtigen sollten. Die Kosten für den Notar sind dabei gesetzlich reglementiert, sodass Sie nicht mit bösen Überraschungen rechnen müssen. In der Regel belaufen sich die Notar- und Grundbuchgebühren insgesamt auf etwa 2 Prozent des Kaufpreises. Ein großer Teil dieser Gebühren entfällt auf die Erstellung und Beurkundung des Immobilienkaufvertrags.

Die Notar- und Grundbuchgebühren übernimmt in der Regel der Käufer. Zwar besteht die Möglichkeit, dass sich die beiden Parteien auf eine abweichende Regelung einigen, doch ist dies eher selten.

Ist ein Vorvertrag für den Hauskauf sinnvoll?

Stellen Sie sich das folgende Szenario vor: Sie haben Ihr absolutes Traumhaus gefunden, doch die Bank lässt sich mit der finalen Finanzierungszusage viel Zeit. Um zu vermeiden, dass Ihnen ein anderer Kaufinteressent das Haus vor der Nase wegschnappt, können Sie einen Vorvertrag mit dem Verkäufer schließen. Der Käufer verpflichtet sich dabei, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Der Verkäufer wiederum verpflichtet sich, das Eigentum an der Immobilie entsprechend an den Käufer zu übertragen und das Haus nicht anderweitig zu veräußern.

Bevor Sie den Vorvertrag unterzeichnen, sollten Sie sich eines bewusst machen: Der Vorvertrag ist ebenso rechtlich bindend wie der eigentliche Immobilienkaufvertrag. Das bedeutet: Fällt Ihre Finanzierung ins Wasser oder überlegen Sie es sich anders, sind Sie zwar nicht zum Kauf der Immobilie verpflichtet, müssen aber dem Verkäufer Schadensersatz zahlen. Dessen meist empfindliche Höhe wird im Vorvertrag festgehalten. Darüber hinaus sollten Sie bedenken, dass auch ein Vorvertrag notariell beurkundet werden muss. Daraus resultieren zusätzliche Kosten, die sich in der Regel im hohen dreistelligen oder niedrigen vierstelligen Bereich einpendeln.

Fazit: Kaufvertrag als rechtliches Fundament des Immobilienkaufs

Ein Immobilienkaufvertrag wird immer von einem Notar erstellt und beurkundet. Obwohl Ihnen die eigentliche Arbeit dadurch abgenommen wird, sollten Sie das Ganze nicht auf die leichte Schulter nehmen. Prüfen Sie den Vertrag auf Herz und Nieren und achten Sie darauf, dass alle Angeben mit denen aus weiteren Dokumenten wie Exposé oder Teilungserklärung übereinstimmen. Vergegenwärtigen Sie sich dabei, dass bei Immobilien meist der Grundsatz „gekauft wie gesehen“ gilt. Das bedeutet: Ist der Vertrag erst einmal unterzeichnet, gibt es kein Zurück mehr. Sie können diesen dann weder widerrufen noch können Sie Mängel geltend machen, die Ihnen erst später auffallen.

Bildnachweis: Andrey_Popov / Shutterstock.com