Kündigungsfristen bei Mietwohnungen: Welche Regeln gelten?

Wer einen Mietvertrag kündigen will, der muss sich an spezifische Regeln und Fristen halten. Das gilt für Vermieter und Mieter gleichermaßen. So können Mieter etwa doppelte Mietzahlungen beim Umzug verhindern und Vermieter können sicherstellen, dass sie die eigene, ehemals vermietete Wohnung rechtzeitig zum geplanten Einzugstermin beziehen können. Welche Fristen bei mietrechtlichen Kündigungen wann gelten und welche Ausnahmen greifen, erfahren Sie hier.

Gesetzliche Kündigungsfristen für Mieter

Gemäß Paragraf 573c Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gilt für Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Kündigen können Sie dabei immer zum Ablauf des übernächsten Monats. Als Voraussetzung hierfür gilt, dass die Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des Monats zugegangen sein muss, wobei der Samstag zu den Werktagen zählt. Schicken Sie die Kündigung etwa erst am dritten Werktag des Monats ab, dann wird sie voraussichtlich nicht mehr rechtzeitig zugestellt. Die Kündigung ist dann zwar weiterhin wirksam, sie greift jedoch erst zum Ende des überübernächsten Monats.

Beispiel: Sie haben einen neuen Mietvertrag unterschrieben und können Ihre neue Wohnung zum 1. Mai beziehen. Wollen Sie doppelte Mietzahlungen umgehen, muss Ihr Vermieter Ihre schriftliche Kündigung spätestens am dritten Werktag im Februar in den Händen halten. Der letzte Tag des Mietverhältnisses ist damit der 30. April.

Enthält Ihr Mietvertrag keine abweichende Vereinbarung und steht Ihnen auch kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu, dann müssen Sie diese Frist einhalten – selbst wenn das doppelte Mietzahlungen oder andere Mehrkosten bedeutet. Möchten Sie früher ausziehen, dann sollten Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen: Unter Umständen lässt er sich auf einen Aufhebungsvertrag ein und Sie können schon früher umziehen. Dem Vermieter einfach 3 mögliche Nachmieter zu präsentieren, genügt in den meisten Fällen übrigens nicht, um die Kündigungsfrist zu umgehen. Hierbei handelt es sich um einen weitverbreiteten Rechtsmythos. Nur wenn Ihr Mietvertrag diese Option explizit vorsieht, können Sie die Nachmieterregelung nutzen und auf grünes Licht von Ihrem Vermieter hoffen.

Individuell vereinbarte Kündigungsfristen im Mietvertrag

In gemeinsamer Absprache können Sie und Ihr Vermieter von den gesetzlichen Kündigungsfristen abweichen. Das geht jedoch nur, wenn dies auch explizit so im Mietvertrag steht. Da das deutsche Mietrecht verhältnismäßig mieterfreundlich ist, darf Mietern daraus kein Nachteil entstehen. Es gelten daher folgende Regeln:

• Vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist ist kürzer als die gesetzliche Kündigungsfrist: Die kürzere Frist greift nur für Mieter, nicht aber für Vermieter.
• Vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist ist länger als die gesetzliche Kündigungsfrist: Die längere Frist greift nur für Vermieter, nicht aber für Mieter.

Kündigungsverzicht

Mieter und Vermieter können nicht nur individuelle Kündigungsfristen vereinbaren, sondern sich auch auf einen Kündigungsausschluss einigen. In diesem Fall wird die Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen, wobei die Regelung immer für beide Parteien greifen muss.

Gesetzlich ist hierfür keine Höchstdauer festgelegt. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass ein Kündigungsverzicht von bis zu 4 Jahren durchaus wirksam ist (BGH-Beschluss vom 23. August 2016, Aktenzeichen VIII ZR 23/16). Eine längere Mindestmietdauer könnte rechtlich angreifbar sein.

Bevor Sie einen Mietvertrag mit Mindestmietdauer unterschreiben, sollten Sie sich das Ganze gut durch den Kopf gehen lassen. Im Leben kommt es öfter anders als geplant und im schlimmsten Fall sind Sie noch mehrere Jahre an eine Wohnung gebunden, die viel zu klein oder viel zu weit entfernt von Ihrer neuen Arbeitsstätte ist. Möchten Sie die Mindestmietdauer nicht einhalten, dann sollten Sie das offene Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen und auf dessen Kulanz hoffen.

Enthält Ihr Mietvertrag eine Mindestmietdauer, dann können Sie vorab nur kündigen, wenn Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Will Ihr Vermieter etwa die Miete erhöhen oder verstößt er wiederholt gegen seine vertraglichen Pflichten, können Sie trotz der Mindestmietdauer außerordentlich kündigen.

Zeitmietvertrag

Befristete Mietverträge – auch Zeitmietverträge genannt – werden auf eine bestimmte Zeit geschlossen. Dabei gilt: Ist nichts Gegenteiliges vereinbart, ist die vorzeitige Kündigung für beide Parteien ausgeschlossen. Das Mietverhältnis endet stattdessen automatisch mit Ablauf der Befristung.

Wichtig ist jedoch, dass dies nur auf qualifizierte – also begründete – Zeitmietverträge zutrifft: Möchten Sie als Vermieter einen befristeten Mietvertrag abschließen, so müssen Sie einen anerkannten Grund dafür nennen. Gehen Sie etwa für ein Jahr ins Ausland und möchten Sie Ihre Wohnung in der Zwischenzeit vermieten, sollte ein Zeitmietvertrag kein Problem darstellen. Ist der Mietvertrag grundlos befristet, so wird er in der Regel behandelt wie ein unbefristeter Mietvertrag: Mieter können dann auf unbestimmte Zeit in der Wohnung bleiben und müssen bei der Kündigung lediglich die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten beachten.

Sonderkündigungsrechte für Mieter: Wohnung vorzeitig kündigen

Es gibt einige Fälle, in denen Mietern ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Damit sind in der Regel auch gesonderte Kündigungsfristen verbunden.

Mieterhöhung

Wenn Sie als Mieter eine Mieterhöhung erhalten, dann können Sie den Vertrag gemäß Paragraf 561 Bürgerliches Gesetzbuch außerordentlich kündigen. Sie haben hierfür bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt der Mieterhöhungsankündigung Zeit. Wirksam wird Ihre Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats.

Beispiel: Ihr Vermieter informiert Sie am 14. August darüber, dass Sie demnächst mehr Miete zahlen müssen. Sie haben nun bis Ende des übernächsten Monats Zeit, um die Mieterhöhung zu prüfen und zu kontrollieren, ob diese rechtens ist. Wenn die Mieterhöhung wirksam ist und Sie die Wohnung aufgrund des höheren Mietzinses kündigen möchten, muss das Kündigungsschreiben bis Ende Oktober bei Ihrem Vermieter eingehen. Die Kündigung wird dann zum 31. Dezember wirksam.

Kein Sonderkündigungsrecht steht Ihnen als Mieter übrigens zu, wenn der Vermieter lediglich die Betriebskostenpauschale anhebt. Hierbei handelt es sich rein rechtlich nicht um eine Mieterhöhung.

Erhebliche Modernisierung

Auch wenn Ihr Vermieter eine umfangreiche Modernisierung oder Sanierung ankündigt, können Sie als Mieter gemäß Paragraf 555e Bürgerliches Gesetzbuch von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Immerhin gehen derartige Arbeiten auch häufig mit einer Mieterhöhung einher und diese kann sich nicht jeder Mieter leisten.

Kündigen müssen Sie hierfür bis zum Ablauf des Monats, der auf den Monat der Modernisierungsankündigung folgt. Informiert Ihr Vermieter Sie etwa am 8. Mai über die geplanten Arbeiten, dann können Sie bis Ende Juni kündigen. Die Kündigung greift zum Ende des übernächsten Monats. Bei einer Kündigung im Juni würde das Mietverhältnis entsprechend zum 31. Juli enden.

Bei kleineren Modernisierungsarbeiten steht Ihnen im Übrigen kein Sonderkündigungsrecht zu. Sollten Sie sich unsicher sein, empfiehlt es sich, einen Anwalt zu konsultieren.

Untervermietung verweigert

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Teile davon untervermieten wollen, dann müssen Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis bitten. Verweigert dieser die Untervermietung, dann steht Ihnen gemäß Paragraf 540 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch ein Sonderkündigungsrecht zu. Hier gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Tod des Mieters

Stirbt ein Mieter, können seine Hinterbliebenen die Wohnung außerordentlich kündigen. Hat der Mieter mit seinem Ehepartner zusammengelebt, so geht das Mietverhältnis automatisch auf diesen über. Möchte der hinterbliebene Partner kündigen, kann er binnen eines Monats nach dem Tod des Hauptmieters von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und das Mietverhältnis gemäß Paragraf 563a Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden. Hat der Mieter alleine gelebt, dann geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Diese können gemäß Paragraf 564 Bürgerliches Gesetzbuch innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Todesfalls mit 3-monatiger Frist kündigen.

Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Auf die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund können Sie als Mieter gemäß Paragraf 543 Bürgerliches Gesetzbuch immer dann zurückgreifen, wenn Ihnen die Fortführung des Mietverhältnisses aufgrund von Vertragsverletzungen des Vermieters nicht mehr zuzumuten ist. Zu den anerkannten Gründen für außerordentliche, mieterseitige Kündigung zählen folgende:

• Gesundheitliche Gefährdungen in der Wohnung (z. B. Schimmel, Asbest, marode Treppen)
• Erhebliche Mietmängel, die der Vermieter auch nach einer Mahnung nicht beseitigt (z. B. Substanzschäden, kaputte Heizung)
• Vertragswidriges Verhalten des Vermieters (z. B. Beleidigungen gegen den Mieter, unbefugtes Betreten der Mietwohnung)

Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund wird häufig auch als fristlose Kündigung bezeichnet, da sie unmittelbar greift.

Vorsicht: Bevor Sie als Mieter fristlos kündigen, müssen Sie Ihrem Vermieter häufig vorab eine Mahnung schreiben. Erklären Sie dort genau, mit welchen Zuständen Sie unzufrieden sind, und setzen Sie dem Vermieter gegebenenfalls eine angemessene Frist, um den angemahnten Zustand zu beheben. Erklären Sie im Mahnschreiben auch, dass Sie fristlos kündigen werden, falls der Vermieter keine Abhilfe schafft.

Gesetzliche Kündigungsfristen für Vermieter

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt immer 3 Monate. Anders verhält es sich bei der gesetzlichen Kündigungsfrist für Vermieter, die in Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuchs definiert ist: Diese orientiert sich an der Dauer des Mietverhältnisses. Kurzum: Je länger der Mieter bereits in der Wohnung lebt, desto länger fällt die Kündigungsfrist aus.

• Mietdauer von weniger als 5 Jahren: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer von 5 bis 8 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer von über 8 Jahren: 9 Monate Kündigungsfrist

Mieter und Vermieter wohnen im selben Haus: Längere Kündigungsfrist möglich

Wenn Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen und das Haus weniger als 2 Wohnungen umfasst, dann greift eine Sonderregelung gemäß Paragraf 573a Bürgerliches Gesetzbuch. In diesem Fall profitieren Vermieter von gelockerten Kündigungsbedingungen: Ausnahmsweise müssen Vermieter keinen Grund für die Kündigung angeben. Da diese Regelung stark nachteilig für Mieter ist, wird die geltende Kündigungsfrist im Gegenzug um 3 Monate verlängert.

Beispiel: Ein Mieter wohnt seit 7 Jahren in einer Einliegerwohnung im Haus seines Vermieters. Dieser möchte nicht länger mit einem Mieter unter einem Dach leben und entschließt sich, das Mietverhältnis zu beenden. Da das Mietverhältnis bereits seit 7 Jahren besteht, würde die Kündigungsfrist regulär 6 Monate betragen. Aufgrund der besonderen Umstände verlängert sich diese um 3 Monate: Der Mieter muss also erst nach Ablauf von 9 Monaten ausziehen.

Wichtig: Vermieter können nicht grundlos kündigen

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, dann sollte Ihnen immer bewusst sein, dass Sie Ihrem Mieter nicht grundlos kündigen können. Denn an vermieterseitige Kündigungen sind sehr strenge Anforderungen geknüpft.

Fristlose Kündigung der Wohnung aus wichtigem Grund

Nicht nur der Mieter kann bei erheblichen Beeinträchtigungen und Mängeln fristlos kündigen. Auch dem Vermieter steht dieses Recht uneingeschränkt zu. Die häufigsten Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter sind unter anderem diese:

• Erhebliche Mietrückstände
• Unerlaubte bauliche Veränderung der Wohnung
• Unerlaubtes Betreiben eines Gewerbes
• Störung des Hausfriedens
• Beleidigungen gegen den Vermieter
• Verstöße gegen die Hausordnung

In den meisten Fällen können Sie als Vermieter die fristlose Kündigung nicht direkt aussprechen. Stattdessen müssen Sie den Mieter vorab abmahnen und ihn so klar und deutlich auf sein Fehlverhalten sowie auf mögliche Konsequenzen hinweisen. Erst wenn Ihr Mieter sich trotz Mahnung weiterhin in derselben Art und Weise daneben benimmt, können Sie ihm die Wohnung fristlos kündigen.

Bedenken Sie auch, dass einige Gründe für eine fristlose Kündigung beseitigt werden können. Haben Sie etwa aufgrund von Mietrückständen fristlos gekündigt und überweist Ihr Mieter daraufhin die ausstehende Miete, so wird die Kündigung dadurch automatisch unwirksam.

Verwertungskündigung

Eine Verwertungskündigung ist immer dann möglich, wenn das Festhalten am Mietverhältnis gravierende wirtschaftliche Einbußen für Sie als Vermieter nach sich ziehen würde. Das kann etwa der Fall sein, wenn ein Abriss oder ein Neubau bevorsteht.

Eine Verwertungskündigung ist nur sehr schwer durchzusetzen, wenn Sie die Wohnung verkaufen wollen und sich dadurch einen höheren Verkaufserlös erhoffen. Zwar gehen unvermietete Wohnungen in der Regel für einen höheren Preis über den Tisch, doch rechtfertigt das für gewöhnlich keine Kündigung. In der Vergangenheit haben Gerichte derartigen Kündigungen allerdings ausnahmsweise stattgegeben, wenn Vermieter den Erlös etwa für die Rückzahlung von Schulden hernehmen mussten und dies ohne höheren Verkaufspreis nicht möglich gewesen wäre (Urteil des Landgerichts Mannheim vom 26. April 1995, Aktenzeichen 272/94).

Eigenbedarfskündigung

Eine der häufigsten Formen der Vermieterkündigung ist die Eigenbedarfskündigung: Hierbei können Sie das Mietverhältnis beenden, wenn Sie die Wohnung für sich, für enge Verwandte oder für Angehörige Ihres eigenen Haushalts benötigen. Allerdings muss der Bedarf tatsächlich gegeben sein: So können Sie das Mietverhältnis etwa beenden, wenn Ihr Sohn demnächst sein Studium abschließt und die Wohnung beziehen will. Sie können hingegen keinen Eigenbedarf anmelden, wenn Ihr Sohn die Wohnung irgendwann in der Zukunft einmal beziehen will, die genauen Umstände aber noch nicht geklärt sind.

Widerspruchsmöglichkeiten: Wie Mieter gegen Kündigungen vorgehen können

Einer Kündigung des Mietvertrags können Sie als Mieter gemäß Paragraf 574 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch immer dann widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie unzumutbar ist. Experten sprechen hier auch von sogenannten Härtefällen. Ein solcher Härtefall kann etwa durch folgende Faktoren begründet sein:

• Sehr hohes Alter
• Krankheit
• Behinderung
• Fortgeschrittene Schwangerschaft
• Drohende Obdachlosigkeit aufgrund von Wohnraummangel
• Tiefe Verwurzelung mit dem Wohnort (etwa aufgrund einer sehr langen Mietdauer)
• Nötiger Zwischenumzug (etwa bei Wartezeit auf Platz in Seniorenwohnheim)

Bedenken sollten Sie, dass nur wenige Vermieter den Härtefall-Widerspruch einfach so hinnehmen. Stattdessen landen derartige Fälle häufig vor Gericht, wo im Einzelfall entschieden werden muss, wessen Interessen überwiegen. Nur weil Sie bereits älter oder krank sind, bedeutet das nicht automatisch, dass Ihr Widerspruch immer von Erfolg begleitet ist.

Nicht möglich ist ein Widerspruch bei einer berechtigen fristlosen Kündigung. Haben Sie etwa wiederholt die Miete nicht gezahlt und dadurch signifikante Mietschulden angehäuft, müssen Sie die Kündigung des Mietvertrags hinnehmen.

Welche Fristen gelten für den Widerspruch?

Möchten Sie gegen die Kündigung vorgehen, dann müssen Sie den Widerspruch spätestens 2 Monate vor Ende des Mietverhältnisses erklären. Ein Beispiel: Wenn Ihr Mieter Ihnen Anfang Juni zum 30. November wegen Eigenbedarfs kündigt, dann müssen Sie dieser Kündigung spätestens bis zum 30. September widersprechen.

Was kann ich als Vermieter tun, wenn der Mieter die Wohnung nicht verlässt?

Haben Sie Ihrem Mieter gekündigt und weigert sich dieser beharrlich, die Wohnung zu verlassen, müssen Sie zunächst Räumungsklage einreichen. Ein Gericht prüft dann, ob Ihre Kündigung wirksam war oder nicht. Bestätigen die Richter die Wirksamkeit Ihrer Kündigung, erwirken Sie dadurch einen Räumungstitel. Das Gericht nennt Ihnen daraufhin eine angemessene Räumungsfrist. Häufig beträgt diese etwa 3 Wochen.

Ist der Mieter auch dann noch nicht ausgezogen, können Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Stellen Sie sich jedoch auch hier auf weitere Probleme ein: Häufig sind Mieter zum angegebenen Räumungszeitpunkt nicht zu Hause anzutreffen oder die Räumung kann aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden.

Insgesamt müssen Sie bei einer Räumungsklage Geduld beweisen: Im besten Fall dauert sie 2 Monate, im schlimmsten Fall zieht sich das Verfahren über einen Zeitraum von bis zu 2 Jahren hin.

Fazit: Kündigungsfristen sind dazu da, eingehalten zu werden

Im Mietrecht ist die Kündigung nicht dem Zufall überlassen. So sieht das Gesetz klare Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter vor. Während der Mieter immer mit einer Frist von 3 Monaten kündigen kann, orientiert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter an der Dauer des Mietverhältnisses. Grundsätzlich können Sie und Ihr Gegenüber im Rahmen des Mietvertrags aber auch individuelle Fristen oder gar einen Kündigungsverzicht auf bestimmte Zeit vereinbaren. Da jedoch nicht alle Regeln hierzu gültig sind, empfiehlt es sich, individuelle Vereinbarungen vorab von einem Anwalt prüfen zu lassen.

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