Mehrgenerationenhaus: Planung, Kosten, Finanzierung

Es kann zahlreiche Vorteile mit sich bringen, wenn mehrere Generationen unter einem Dach zusammenleben: So ist beispielsweise immer jemand verfügbar, der spontan auf die Kinder aufpassen kann. Ältere Menschen hingegen profitieren von den Möglichkeiten häuslicher Pflege und von der aktiven Teilnahme am Familienalltag. Doch das Wohnkonzept birgt auch einige Tücken, die nur mit detaillierter Planung umschifft werden können.

Was ist ein Mehrgenerationenhaus?

Der Begriff „Mehrgenerationenhaus“ ist nicht eindeutig definiert. In der Regel bezeichnet er schlicht ein Wohnkonzept, bei dem mehrere Generationen bewusst zusammenleben, um sich gegenseitig unter die Arme zu greifen. Ob die Familie dabei in einem gemeinsamen Haus oder in 2 benachbarten Doppelhaushälften lebt, spielt vordergründig keine Rolle. Beim Mehrgenerationenhaus geht es vielmehr darum, das Miteinander im Alltag zu betonen. Mehrgenerationenhäuser zeichnen sich in der Regel durch ein enges Verhältnis zwischen den einzelnen Parteien und durch gegenseitige Unterstützung im Alltag aus. So fördert das Wohnkonzept die soziale Teilhabe älterer Menschen, während die jüngere Generation von tatkräftiger Unterstützung im Alltag profitiert.

Das Konzept erfreut sich wachsender Beliebtheit, weshalb selbst die Bundesregierung mittlerweile mehr als 540 offizielle Mehrgenerationenhäuser in ganz Deutschland fördert. Hier stehen neben dem reinen Zusammenleben auch zahlreiche Bildungs- und Kulturangebote auf dem Programm.

Welche Immobilien eignen sich als Mehrgenerationenhäuser?

Jede Familie ist einzigartig. Deshalb gibt es auch leider keine Blaupause für das perfekte Mehrgenerationenhaus. Stattdessen sollten Sie sich mit allen Beteiligten vorab zusammensetzen und genau überlegen, welche Immobilie für Sie und Ihre individuellen Bedürfnisse infrage kommt. Zur Auswahl stehen dabei unter anderem:

• Häuser mit getrennten Wohneinheiten
• Häuser mit Einliegerwohnung
• 2 Doppelhaushälften
• nebeneinanderliegende Reihenhäuser
• ein größeres Einfamilienhaus ohne separate Wohneinheiten
• neben- oder übereinanderliegende Wohnungen

Die wichtigste Frage, die Sie vorab klären sollten, lautet: Möchten Sie getrennte Wohneinheiten oder nicht?

Getrennte Wohneinheiten: Vor- und Nachteile

Getrennte Wohneinheiten bringen eindeutig ein Mehr an Privatsphäre mit sich. Nach einem stressigen Tag können Sie einfach die Tür hinter sich zuziehen und in Ihre eigene Wohlfühlzone eintauchen. Gleichzeitig reduzieren Sie damit jedoch das Gemeinschaftsgefühl, das in geteilten Wohneinheiten sehr viel stärker zutage tritt. Für die ältere Generation kann dies zu einem verstärkten Gefühl von Einsamkeit und Ausgeschlossenheit führen. Die Entscheidung für oder gegen getrennte Wohnbereiche kann Ihnen jedoch niemand abnehmen. Es gibt hier kein Richtig und kein Falsch. Stattdessen müssen Sie sich vorab Gedanken darüber machen, wie viel Miteinander langfristig zu Ihnen und Ihrer Familie passt.

Neben dem emotionalen Aspekt sollten Sie auch den Kostenfaktor berücksichtigen. In der Regel sind 2 getrennte Einheiten teurer. Die Mehrkosten mögen bei einem Haus mit separater Einliegerwohnung noch überschaubar sein. Entscheiden Sie sich hingegen für 2 benachbarte Häuser oder Doppelhaushälften, können die Kosten schier explodieren. Bedenken Sie dabei auch, dass sich viele zusätzliche Kostenfaktoren dadurch verdoppeln – so unter anderem die Grundsteuer und Grunderwerbsteuer. Auch der doppelte Grundbucheintrag bringt Mehrkosten mit sich.

Dafür profitieren Sie wiederum von doppelten Fördermitteln: Da jede Wohneinheit für sich betrachtet wird, können Sie auch für jede Wohneinheit separat Förderungen beantragen. So stehen Ihnen beispielsweise KfW-Programme zum barrierefreien und altersgerechten Umbau zur Verfügung, die gerade für generationenübergreifendes Wohnen sehr attraktiv sind.

Für getrennte Wohneinheiten spricht außerdem die erhöhte Flexibilität. Bei Mehrfamilienhäusern müssen Sie immer langfristig denken und auch unschöne Ereignisse von vornherein mit einplanen. Wenn Ihre Eltern sterben, kann ein geteiltes Haus schnell zu groß für die Kernfamilie sein. Eine abgetrennte Wohnung hingegen könnten Sie vermieten oder verkaufen. Noch komplizierter wird es, wenn Ihre Eltern pflegebedürftig werden: In diesem Fall können Sie als Angehörige ersten Grades unterhaltspflichtig werden, wenn das Vermögen der Eltern die Pflegekosten nicht abdeckt. Zwar sind Immobilien dabei grundsätzlich geschützt, doch das gilt nicht, wenn Ihre Eltern mit im Grundbuch stehen. Teilen Sie sich also ein Haus – auch als gemeinsame wirtschaftliche Eigentümer –, kann das Sozialamt im Zweifelsfall die Zwangsversteigerung einleiten und Sie müssen Ihr Eigenheim aufgeben.

Vor- und Nachteile von getrennten Wohneinheiten

Was kostet ein Mehrgenerationenhaus?

Unterschiedliche Immobilienarten und unterschiedliche Wohnkonzepte machen es unmöglich, die Kosten für ein Mehrgenerationenhaus genau zu bestimmen. Natürlich wird es teurer, wenn Sie sich für 2 separate Häuser entscheiden. Entsprechend günstig bleibt Ihr Mehrgenerationenhaus, wenn Sie gemeinsam mit Ihren Kindern und Eltern in ein größeres Einfamilienhaus ziehen und jeder nur ein Zimmer als Rückzugsmöglichkeit erhält.

Ein weiterer wichtiger Kostenfaktor ist die Ausstattung. Gerade bei Mehrgenerationenhäusern sollten Sie von vornherein auf Barrierefreiheit achten: Sind die Wohneinheiten stufenlos zu erreichen? Wie ebenmäßig ist das Grundstück? Sind die Duschen bodengleich? Das gilt selbst dann, wenn Ihre Eltern aktuell noch mobil und fit sind. Stellen Sie sich der Realität und führen Sie sich vor Augen, dass sich dies durch einen Sturz oder eine schwere Krankheit schneller ändern kann, als Ihnen lieb ist.

Wenn Sie Ihr Mehrgenerationenhaus selbst bauen möchten, können Sie altersgerechte Ausstattungsmerkmale direkt bei der Planung mit berücksichtigen. Ein wenig schwieriger wird es, wenn Ihre Wahl auf eine Bestandsimmobilie fällt. In diesem Fall sollten Sie sich näher mit den Förderprogrammen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) auseinandersetzen. Wollen Sie die Immobilie altersgerecht und barrierefrei umbauen, stehen Ihnen beispielsweise die folgenden Förderprogramme zur Auswahl:

• KfW-Programm 159 – altersgerecht Umbauen: Hierbei erhalten Sie einen zinsgünstigen Kredit in Höhe von bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit.
• KfW-Programm 455 B – altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss – Barrierereduzierung: Hierbei erhalten Sie einen Zuschuss in Höhe von bis zu 12,5 Prozent der Umbaukosten (maximal 6.250 Euro).

Weitere Fördermittel stehen Ihnen zur Verfügung, wenn Ihre Eltern zum Pflegefall werden. Sobald Sie einen Pflegegrad beantragen, sollten Sie sich mit der Pflegekasse auseinandersetzen, um sich über finanzielle Unterstützung zu informieren.

Mehrgenerationenhaus finanzieren: So geht’s!

Grundsätzlich unterscheidet sich die Finanzierung für ein Mehrgenerationenhaus nicht maßgeblich von einer regulären Immobilienfinanzierung. In der Regel handelt es sich dabei um ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass Sie eine gleichbleibende monatliche Rate zahlen, die sich aus Tilgungsrate und Zinsen zusammensetzt. Mit der Zeit reduziert sich die Restschuld, sodass die Zinsen kontinuierlich sinken. Die Tilgungsrate steigt hingegen. Am Ende der Zinsbindung – meist nach etwa 10 bis 20 Jahren – bleibt in der Regel eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung nötig ist.

Dennoch gibt es einige Besonderheiten zu beachten, wenn Sie den Finanzierungsplan für Ihr Mehrgenerationenhaus in Angriff nehmen. Allen voran sollten Sie sich gut überlegen, wer gegenüber der Bank als Kreditnehmer auftritt.

Mögliche Finanzierungsszenarien für Mehrfamilienhäuser

Bei der regulären Immobilienfinanzierung nehmen meist maximal 2 Personen einen Kredit zusammen auf. Bei der Finanzierung für ein Mehrgenerationenhaus haben Sie grundsätzlich aber die Option, auch Ihre Eltern in die Finanzierung zu integrieren. Der Vorteil liegt auf der Hand: Die monatliche finanzielle Belastung wird so auf mehrere Schultern verteilt. Auch ergibt sich daraus oft eine höhere maximale Finanzierungssumme.

Doch Vorsicht: Je näher Ihre Eltern der Rente sind, desto schwieriger wird es, die Bank von einem derartigen Vorhaben zu überzeugen. Sind Ihre Eltern bereits im Rentenalter, lassen sich nur noch wenige Banken darauf ein. Zudem können Sie die Immobilie oft nur gemeinsam finanzieren, wenn alle Erbangelegenheiten vorab geklärt sind. Erben Sie einmal die gemeinsame Immobilie, ist das für die Bank von Vorteil. Immerhin sind die zukünftigen Eigentumsverhältnisse so geklärt und die Bank weiß vorab, worauf sie sich einlässt. Hat hingegen noch eine andere Person grundsätzlich Anspruch darauf, wird die Bank die gemeinsame Finanzierung mit großer Wahrscheinlichkeit ablehnen. Hier sind die rechtlichen Rahmenbedingungen schlicht zu komplex.

Kommt eine gemeinsame Finanzierung nicht infrage, sollten Sie den Kopf nicht direkt in den Sand stecken. Es gibt es noch weitere Möglichkeiten, wie Sie Ihre Eltern an den Kosten beteiligen können:

• Eltern bringen Eigenkapital ein: Viele ältere Menschen haben zeit ihres Lebens gespart und entsprechend ein beachtliches Vermögen angehäuft. Steht der gemeinsame Immobilienkauf an, können Ihre Eltern einen Teil dieses Vermögens als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Je nachdem wie hoch der Zuschuss ausfällt, können Sie Ihren Eltern dafür ein (lebenslanges) Wohnrecht einräumen. Auch im Alltag können Sie den finanziellen Einsatz ausgleichen, etwa indem Sie mehr in die gemeinsame Haushaltskasse einzahlen.
• Eltern zahlen Sondertilgungen: Lehnt die Bank eine gemeinsame Finanzierung ab, können Sie Ihre Eltern dennoch indirekt daran beteiligen. Die Lösung lautet: Sondertilgungen. Das Geld, das Ihre Eltern eigentlich in die Darlehenstilgung einzahlen wollten, können diese monatlich auf ein separates Konto einzahlen. Jährlich kann das Ersparte dann in Form von Sondertilgungen in den Kredit eingebracht werden, sodass das gemeinsame Haus schneller abbezahlt ist. Wichtig ist allerdings, dass Sie vorab die Sondertilgungskonditionen Ihres Darlehens überprüfen. Häufig sind nur Sondertilgungen in Höhe von 5 Prozent der Darlehenssumme kostenlos.
• Eltern zahlen Miete: Zwar werden die Eltern durch ein Mietverhältnis nicht direkt an der Finanzierung beteiligt, doch verringert sich so die finanzielle Belastung für die Kernfamilie. Vielleicht erlauben es Ihnen die Mieteinnahmen sogar, Ihre monatliche Kreditrate ein wenig zu erhöhen und Ihr Haus so schneller abzubezahlen. Darüber hinaus hat ein wirksames Mietverhältnis einen weiteren Vorteil: Sie können Kosten für Reinigung, Instandhaltung und Co. als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Doch Vorsicht: Setzen Sie die Miete für Ihre Eltern nicht zu gering an! Um Werbungskosten geltend machen zu können, muss die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Ansonsten vermutet das Finanzamt die verbilligte Vermietung an Angehörige und die Steuervorteile entfallen.

Fazit: Ein Mehrgenerationenhaus will gut geplant sein

Auch wenn sich Kauf und Finanzierung eines Mehrgenerationenhauses auf den ersten Blick nicht maßgeblich vom regulären Immobilienkauf unterscheiden, sollten Sie vorab einiges bedenken: Wie sehr sollen Ihre Eltern an der Finanzierung beteiligt werden? Welche Immobilienarten kommen für Sie infrage? Und wie barrierefrei soll das Haus gestaltet sein? Das Wichtigste ist, dass Sie sich mit allen Beteiligten an einen Tisch setzen und Ihr Vorhaben gemeinsam planen. Schrecken Sie dabei auch nicht davor zurück, unangenehme Themen wie Pflege und Tod anzusprechen. Da es in Familien immer mal zu Streit kommen kann, sollten Sie alle Regelungen am besten schriftlich festhalten. Im Idealfall ziehen Sie sogar einen Anwalt zurate, der Vereinbarungen wie Wohnrechte, Nutzungsrechte oder Mietverhältnisse rechtssicher und wirksam für Sie festhält.

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