So kommt es zur Nachbesicherung bei der Baufinanzierung

Banken prüfen vor der Kreditvergabe die Sicherheiten für die Finanzierung und beziehen verschiedene Risiken in ihre Kalkulation ein. Auf Basis dieser Entscheidung werden die Verbindlichkeiten mit Kreditsicherheiten wie Grundschulden oder Bürgschaften unterlegt. In bestimmten Fällen kann die Bank während der Laufzeit eine Nachbesicherung verlangen. Im Folgenden erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen das Kreditinstitut weitere Sicherheiten verlangen kann und welche Rechte Sie als Darlehensnehmer haben.

Was ist eine Nachbesicherung?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Nachbesicherung in Paragraf 490. Demnach kann die Bank während der Darlehenslaufzeit die Stellung weiterer Sicherheiten verlangen, wenn die bisherige Absicherung nicht mehr ausreicht und der Kreditgeber einen Zahlungsausfall fürchtet.

Ein Baudarlehen zahlen Sie als Kreditnehmer üblicherweise über einen langen Zeitraum von 20 oder 30 Jahren zurück. Innerhalb dieser Zeit können sich Ihre Vermögensverhältnisse jedoch verschlechtern.

Wann kann der Kreditgeber eine Nachbesicherung verlangen?

Banken können Kreditnehmer in verschiedenen Fällen zur Verstärkung der Sicherheiten auffordern. In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen sichern die Kreditinstitute sich diesen Anspruch. Insbesondere in folgenden Fällen fordern Banken eine Nachbesicherung:

• (drohende) Verschlechterung der finanziellen Situation des Kreditnehmers
• (drohender) Wertverlust der Immobilie

Die Bank vergibt den Kredit auf Basis Ihrer aktuellen Einkommensverhältnisse zum Zeitpunkt der Kreditvergabe. Dabei prüft der Geldgeber, ob Sie in der Lage sind, die Rate aus Ihrem monatlichen Einkommen zu tragen. Verschlechtert sich Ihr Einkommen innerhalb der Kreditlaufzeit, etwa weil Sie arbeitslos werden, steigt das Risiko der Bank. Um das auszugleichen, ist das Kreditinstitut berechtigt, eine Verstärkung der Sicherheiten zu fordern.

Der Kreditgeber prüft nicht nur Ihr Einkommen, sondern auch Ihr Haus beziehungsweise Ihre Wohnung, bevor er eine Kreditzusage erteilt. Verändert sich der Immobilienmarkt in der Region, sinkt unter Umständen der Wert der finanzierten Immobilie. Die Bank orientiert sich bei dem Beleihungswert üblicherweise am Verkehrswert und setzt in der Regel 80 Prozent des Verkehrswertes an, um Schwankungen auszugleichen. Kommt es zu einer erheblichen Abwertung von Immobilien, reicht dieser Abschlag nicht mehr aus. Die Bank ist dann berechtigt, eine Nachbesicherung zu verlangen.

Der Ablauf einer Nachbesicherung

Sieht die Bank die Notwendigkeit einer Nachbesicherung als gegeben an, fordert sie Sie als Kreditnehmer schriftlich dazu auf, bessere Sicherheiten beizubringen. Der Kreditgeber muss allerdings begründen, warum eine Verstärkung der Sicherheiten erforderlich ist – er hat die Beweislast.

Sie müssen innerhalb der von der Bank gesetzten Frist Ihre Immobilie aufwerten oder weiteres Eigenkapital wie zum Beispiel Sparguthaben beibringen. Tun Sie das nicht, kann das Kreditinstitut Ihren Immobilienkredit kündigen. Allerdings muss es Sie schriftlich über diese Möglichkeit informiert haben. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam.

Kommt es doch zur Kündigung Ihres Kreditvertrages droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie. Idealerweise suchen Sie daher bereits frühzeitig das Gespräch mit der Bank und stimmen mit ihr ab, welche Möglichkeiten Sie haben, um die Situation zu bereinigen.

Kann der Kreditnehmer die Nachbesicherung verhindern?

Die Wahrscheinlichkeit für eine Nachbesicherung können Sie durch vorausschauendes Handeln bereits frühzeitig reduzieren:

• Lage: Wählen Sie kein Objekt in einer Wohngegend, in der eine Überbewertung der Immobilien vorliegt. Hier besteht ein erhöhtes Risiko für einen Wertverfall.
• Eigenkapitalquote: Bringen Sie ausreichend Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung ein, um das Immobiliendarlehen und damit die Kreditrate möglichst klein zu halten.
• Rücklagen: Für den Fall, dass es dennoch zu einer Nachbesicherungsforderung der Bank kommt, sollten Sie während der Laufzeit des Darlehens genügend Rücklagen bilden, um diesem Anspruch begegnen zu können.

Fazit: Mit solider Finanzierung einer Nachbesicherung vorbeugen

Banken sind berechtigt, bei einer wesentlichen Verschlechterung der Einkommenssituation oder einer Herabsetzung des Immobilienwertes eine Nachbesicherung vom Kreditnehmer zu fordern. Das gilt auch, wenn diese Szenarien lediglich drohen einzutreten.

Erhebt Ihre Bank eine Nachbesicherungsforderung, so müssen Sie ihr innerhalb der gesetzten Frist nachkommen. Das bedeutet, dass Sie entweder den Wert Ihrer Immobilie steigern oder weiteres Eigenkapital beibringen müssen. Gelingt Ihnen das nicht, hat der Kreditgeber das Recht, den Immobilienkredit zu kündigen, und es droht die Zwangsversteigerung.

Idealerweise steht Ihre Baufinanzierung daher von Anfang an auf einer soliden Grundlage. Mit dem Einsatz von ausreichend Eigenkapital und dem Aufbau finanzieller Rücklagen beugen Sie als Darlehensnehmer der Nachbesicherung effektiv vor.

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