Wie funktioniert eine Nachfinanzierung?

Bei der Umsetzung eines Bauvorhabens kann es vorkommen, dass die Gesamtkosten des Hausbaus durch den Bauherrn unterschätzt werden. Das ist problematisch und hat zur Folge, dass die Baufinanzierungssumme nicht zur Deckung aller Kosten ausreicht. Befinden Sie sich in dieser Situation, so benötigen Sie eine Nachfinanzierung, um Ihren Hausbau dennoch finalisieren zu können. Alles, was Sie über die Nachfinanzierung wissen sollten und wie Sie sie eventuell vermeiden können, erfahren Sie hier.

Nachfinanzierung für ein Haus: Das ist darunter zu verstehen

Unter einer Nachfinanzierung ist die Aufnahme eines Darlehens zusätzlich zu einer bestehenden Baufinanzierung zu verstehen. Die Nachfinanzierung wird dann nötig, wenn Ihre bestehende Baufinanzierung zu knapp bemessen war, um davon sämtliche Kosten rund um ein Bau- oder Kaufvorhaben decken zu können.

Eine Nachfinanzierung kann etwa dann nötig werden, wenn unvorhergesehene Ereignisse oder Umstände Ihr Bauvorhaben nachträglich verteuern. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn Sturmschäden den Bau verzögern oder eine Wasserader in der Nähe der Baugrube entdeckt wird.

Das Bauvorhaben kann auch dann kostenintensiver werden, wenn Sie sich nachträglich zum Beispiel für höherwertige Fenster oder Fußböden entscheiden oder die Baukosten im Vorfeld generell unterschätzt haben. Letzteres kommt insbesondere dann vor, wenn Sie die Kosten für Handwerker und Dienstleister, die anfallende Grunderwerbssteuer oder die Erschließungskosten nicht vollumfänglich berücksichtigt haben. Wenn es Ihnen nicht möglich ist, die unerwarteten Kosten rund um den Bau aus eigenen Mitteln zu finanzieren, dann benötigen Sie eine Nachfinanzierung.

Nachfinanzierung: Darum kann sie teuer werden

Sobald Sie feststellen, dass im Rahmen Ihres Hausbaus oder -kaufs eine Nachfinanzierung erforderlich wird, sollten Sie mit einer Bank in Verbindung treten. Dabei haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können sich an die Bank wenden, über die bereits Ihre Erstfinanzierung läuft. Oder Sie können sich um eine Nachfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut bemühen.

Allerdings sollten Sie bedenken, dass eine Nachfinanzierung über eine zweite Bank nicht immer möglich ist oder mit schlechteren Kreditkonditionen einhergeht. Dies liegt an der Verteilung der Sicherheiten.

Die Bank, welche Ihnen die ursprüngliche Baufinanzierung bewilligt hat, wurde zur Absicherung der Finanzierung als Gläubiger in das Grundbuch Ihrer Immobilie eingetragen. Im Zuge der Nachfinanzierung wird auch die zweite Bank eine Grundbucheintragung als Sicherheit verlangen.

Können Sie Ihre Kredite später nicht mehr bedienen und kommt es zur Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie, tritt aus Sicht der zweiten Bank dann folgendes Problem auf: Der durch die Zwangsversteigerung erzielte Erlös wird unter den Gläubigern in der Reihenfolge der Grundbucheintragung verteilt. Die zweite Bank wird daher nachrangig behandelt und erst dann bedient, wenn die Ansprüche der ersten Bank voll erfüllt sind.

Wenn die Zwangsversteigerung weniger eingebracht hat, als Schulden offen sind, kann es also vorkommen, dass die zweite Bank einen Teil ihrer Forderung abschreiben muss oder sogar komplett leer ausgeht. Dieses erhöhte Kreditausfallrisiko kalkuliert die Bank in das Angebot zur Nachfinanzierung mit ein, weshalb es für Sie als Kreditnehmer teurer wird. Häufig lehnen Banken Nachfinanzierungen sogar ab, weil ihnen das Ausfallrisiko zu hoch erscheint.

Zielführender ist es daher, sich mit dem Nachfinanzierungswunsch an die erstfinanzierende Bank zu wenden. Sofern Sie dort jedoch bereits mit Ihrer Ratenhöhe am Limit sind oder die Beleihungsgrenze Ihrer Immobilie durch das erste Baudarlehen erreicht ist, kann es auch hier geschehen, dass die Bank Ihren Nachfinanzierungswunsch ablehnt.

Wenn eine Bank Ihren Kreditantrag zur Nachfinanzierung genehmigt, nehmen Sie anschließend einen weiteren Kredit über die zusätzlich benötigte Summe auf.

Nachfinanzierung: Welche Kosten entstehen?

Wie hoch die Kosten für eine Nachfinanzierung ausfallen, lässt sich pauschal nicht sagen. Allerdings müssen sich Bauherren darauf einstellen, dass die Kosten der Nachfinanzierung höher sind, als die der Erstfinanzierung. Das liegt zum einen daran, dass die Bank aufgrund der geringeren Darlehenssumme oft einen Kleindarlehensaufschlag erhebt. Dieser wird berechnet, weil der Verwaltungsaufwand der Bank unabhängig von der Darlehenshöhe in etwa gleich hoch ist. Mit dem Aufschlag rechnen sich auch kleine Darlehen für die Bank, bei welchen sie weniger Zinseinnahmen generiert.

Außerdem müssen Sie mit deutlich höheren Zinssätzen rechnen, sofern der Beleihungswert Ihrer Immobilie durch die Nachfinanzierung überschritten wird. Der Beleihungswert ist die Summe, welche die Bank erwartet zu erhalten, sofern die Immobilie versteigert werden muss. Er entspricht meist 70 bis 90 Prozent des Kauf- bzw. Baupreises. Wird der Beleihungswert durch die Nachfinanzierung überschritten, schlägt sich dies in höheren Sollzinssätzen nieder.

Auch der Aufwand für Experten, die eine Kostenschätzung bezüglich des Nachfinanzierungsbedarfs erstellen, erhöhen die Kosten der Nachfinanzierung.

Sollten Sie Ihre Nachfinanzierung bei einer anderen als der erstfinanzierenden Bank abschließen, entstehen außerdem Zusatzkosten für den zweiten Grundbucheintrag.

Da die Kosten einer Nachfinanzierung insgesamt recht hoch ausfallen, ist es sinnvoll, eine Nachfinanzierung zu vermeiden.

So vermeiden Sie eine Nachfinanzierung

Nachfinanzierungen sind meist sehr kostenintensiv. Es ist daher sinnvoll, sie zu vermeiden. Grundsätzlich haben Sie hierzu folgende Möglichkeiten:

• Kalkulieren Sie Ihren Baufinanzierungsbedarf eher großzügig. Setzen Sie die Darlehenssumme von Anfang an höher an, statt eine Nachfinanzierung zu nutzen.
• Entscheiden Sie sich für ein Erstdarlehen mit Reserveoption. Dieses gibt Ihnen die Möglichkeit, einen bestimmten, nicht von Anfang an vorhersehbaren Betrag zusätzlich über Ihre Erstfinanzierung zu beziehen. Viele Banken fordern hierfür keine Zusatzgebühren.
• Schieben Sie unnötige Arbeiten auf. Verzichten Sie erst einmal auf den Ein- oder Ausbau nicht unbedingt benötigter Räume wie einer Sauna, um eine Nachfinanzierung zu vermeiden.

Fazit: Nachfinanzierung ist möglich, aber teuer

Eine Nachfinanzierung wird dann erforderlich, wenn die Darlehenssumme Ihrer Baufinanzierung nicht ausreicht, um die Kosten vollständig zu decken, die rund um ein Immobilienvorhaben anfallen. Ist es Ihnen finanziell nicht möglich, die weiteren Kosten selbst zu tragen, so benötigen Sie einen weiteren Kredit. Diese Nachfinanzierung ist häufig teurer als die Erstfinanzierung und kann sowohl von der erstfinanzierenden, als auch von einer zweiten Bank bewilligt werden. In der Regel wird Ihnen die bereits finanzierende Bank ein besseres Nachfinanzierungs-Angebot unterbreiten als eine Zweitbank.

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