Nachrangfinanzierung und nachrangige Grundschuld

Was ist eine nachrangige Finanzierung?

Banken sichern Baufinanzierungen mit der Eintragung einer Grundschuld ab, die üblicherweise an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird. Wird nun ein weiteres Darlehen gewährt, ist die erstrangige Absicherung nicht mehr möglich. Man spricht daher von einer nachrangigen Finanzierung.

Was ist eine nachrangige Grundschuld?

Steht im Grundbuch an erster Rangstelle bereits ein Grundpfandrecht, handelt es sich bei Grundschulden, die später eingetragen werden, um nachrangige Sicherheiten.

Betreibt die Bank die Zwangsversteigerung einer Immobilie, wird der erstrangige Gläubiger zuerst befriedigt. Nur wenn etwas vom Versteigerungserlös übrig bleibt, erhalten nachrangige Gläubiger einen Anteil. 

Welche Banken bieten Nachrangfinanzierungen an?

Wer ein Nachrangdarlehen aufnehmen möchte, sollte zunächst bei der Bank nachfragen, die bereits die erste Finanzierung gewährt hat. Andere Kreditinstitute sind bei der Gewährung nachrangiger Darlehen eher zurückhaltend – hier kommt es auf den jeweiligen Einzelfall an.

Geht es um die Modernisierung oder Sanierung, ist die Finanzierung über ein vom Bund gefördertes KfW-Darlehen oder über ein regionales Förderprogramm denkbar. Auch über ein Bauspardarlehen können diese Vorhaben realisiert und nachrangig abgesichert werden.

Was ist das Besondere an nachrangigen Finanzierungen?

Es gibt verschiedene Besonderheiten bei Nachrangfinanzierungen:

• Die Vorlast, also der Restschuldbetrag, des erstrangigen Darlehens darf nicht höher als die neue Finanzierung sein.
• Werden die Restschuld der Erstrangfinanzierung und die neue Darlehenssumme addiert, darf diese Summe nicht höher als 80 Prozent des Beleihungsauslaufs sein. Der Beleihungsauslauf setzt den Immobilienwert und die Kreditbelastung ins Verhältnis.

Was kostet die Nachrangfinanzierung?

Für Banken besteht bei einer Nachrangfinanzierung ein erhöhtes Ausfallrisiko. Aus diesem Grund berechnen Kreditinstitute einen Zinsaufschlag. Wie hoch dieser Aufschlag ausfällt, hängt vom Ergebnis der Kreditprüfung ab und richtet sich nach dem ermittelten Risiko.

Handelt es sich bei der nachrangigen Finanzierung um ein Bauspar- oder ein KfW-Darlehen, muss der Kreditnehmer nicht mit höheren Zinsen rechnen, da der Kreditgeber in diesen Fällen ohnehin von einer nachrangigen Grundschuld ausgeht und diesen Umstand bei der Zinskalkulation berücksichtigt hat.

Kreditnehmer können eine Nachrangfinanzierung vermeiden, indem sie das erstrangige Darlehen wieder bis zum ursprünglichen Kreditbetrag aufstocken.

Was sind die Vor- und Nachteile der nachrangigen Finanzierung?

Für Kreditnehmer hat die Nachrangfinanzierung verschiedene Vorteile, aber auch einige Nachteile.

Vorteile:

• Wenn der Kredit bei der Hausbank beantragt wird, gestaltet sich die Abwicklung recht einfach, da bereits alle Unterlagen vorliegen und der Kunde bei der Bank bekannt ist.
• Bei einem finanziellen Engpass können Immobilieneigentümer sich schnell Liquidität verschaffen.
• Im Vergleich zu einem klassischen Ratenkredit sind die Konditionen der Nachrangfinanzierung in der Regel deutlich günstiger. Deshalb lohnt sich häufig eine Umschuldung per Nachrangdarlehen.

Nachteile:

• Die Zinsen sind höher.
• Kreditnehmer müssen zusätzlich zur Rate des ersten Darlehens eine weitere Monatsrate aufbringen.