Welche Aufgaben hat der Notar bei einem Immobiliengeschäft?

Die Einschaltung eines Notars beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist in Deutschland nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtend. Zu den Aufgaben eines Notars gehört die rechtssichere Abwicklung des Kaufvertrags. In diesem Artikel haben wir die Aufgaben eines Notars bei einem Haus- oder Wohnungskauf für Sie zusammengestellt.

Was sind die Aufgaben des Notars bei einem Immobiliengeschäft?

Der Notar übernimmt bei einem Hausverkauf verschiedene Tätigkeiten. Beide Parteien haben Gelegenheit, ihr Vorhaben mit ihm zu besprechen und die Ziele zu definieren. Der Notar fungiert dabei als unabhängiger Berater. Nach den Regelungen der Bundesnotarordnung (BNotO) darf er keine einseitigen Ratschläge erteilen oder Empfehlungen geben. Er muss unparteiisch bleiben.

Dies sind die Aufgaben des Notars bei einem Immobiliengeschäft in chronologischer Reihenfolge:

Einsicht und Prüfung des Grundbuchs der Verkaufsimmobilie

Für den Kaufvertrag sind vor allem Belastungen relevant, die im Grundbuch eingetragen sind. Wichtig sind unter anderem Vorkaufsrechte oder bestehende Grundschulden. Außerdem prüft der Notar, ob behördliche Genehmigungen einzuholen sind.

Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs

Dabei achtet der Jurist auf eine ausgewogene und unparteiliche Gestaltung. In der Regel erhalten Käufer und Verkäufer den Entwurf vor der Beurkundung zur Durchsicht, wobei eine Frist von 14 Tagen üblich ist. Haben die Parteien Anmerkungen oder wünschen sie Änderungen, können sie das entweder im Vorfeld oder während des Beurkundungstermins vorbringen.

Beratung des Käufers und Verkäufers vor Vertragsunterzeichnung

Der Notar stellt sicher, dass auch juristisch unerfahrene Personen sich über das Vorhaben im Klaren sind und alle relevanten Informationen erhalten. Paragraf 19 der Bundesnotarordnung zufolge muss der Notar erforschen, ob alle Beteiligten sich über die Tragweite des Geschäfts bewusst sind. Die Erklärung ist in den zu schließenden Vertrag aufzunehmen.

Beurkundung des Kaufvertrags

Beim Beurkundungstermin verliest der Notar den gesamten Kaufvertrag und erläutert den Inhalt, bevor die Beteiligten unterzeichnen. Dabei beschränkt sich der Notar auf die juristische Abwicklung des Kaufs. Beratungen etwa zur Finanzierung oder Wirtschaftlichkeit der Immobilie nimmt der Jurist nicht vor.

Nun folgt die eigentliche Beurkundung des Kaufvertrags. Gibt es Änderungswünsche, vermerkt der Notar diese auf der originalen Vertragsurkunde. Die Dauer des Beurkundungstermins hängt davon ab, ob es Änderungen oder Fragen der Beteiligten gibt. In der Regel sollten Sie etwa eine Stunde einplanen.

Wird im Rahmen des Kaufs ein Darlehen aufgenommen und eine Grundschuld eingetragen, beurkundet der Notar die Grundschuldbestellung in der Regel beim Kaufvertragstermin. Wer eine Immobilie kauft, ist zum Zeitpunkt der Grundschuldbestellung noch nicht Eigentümer. Die Beurkundung erfolgt daher mit Zustimmung des Verkäufers, der eine sogenannte Belastungsvollmacht erteilt.

Versand der Vertragsabschriften an die beteiligten Parteien

Die Originalurkunde wird geöst und gesiegelt und verbleibt beim Notar. Sie erhält eine eigene Urkundennummer, anhand derer dieser Vertrag auch zu einem späteren Zeitpunkt einzusehen ist. Darüber hinaus erstellt der Notar Ausfertigungen und Abschriften für alle Beteiligten.

Gegebenenfalls Einholung von erforderlichen Genehmigungserklärungen

Nach der Beurkundung holt der Notar eventuell Genehmigungserklärungen ein, die für den Vollzug des Kaufvertrags erforderlich sind. Dabei kann es sich beispielsweise um die Zustimmung des Verwalters bei einer Eigentumswohnung oder die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts bei minderjährigen Vertragsbeteiligten handeln.

Beantragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt

Mit der Vormerkung stellt der Notar sicher, dass die Immobilie nicht noch ein weiteres Mal verkauft werden kann. Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Umschreibung des Eigentums.

Anzeige des Kaufvorgangs an das zuständige Finanzamt

Die Anzeige erfolgt im Rahmen der steuerlichen Beistandspflicht von Notaren. Das Finanzamt muss innerhalb von 2 Wochen nach Beurkundung über den Vorgang informiert werden und erhebt auf dieser Grundlage die Grunderwerbsteuer.

Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises

Der Notar prüft, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind, und teilt anschließend dem Käufer mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist. Wurde die Zahlung über ein Notaranderkonto vereinbart, überwacht der Notar den Zahlungseingang und löst – wie im Kaufvertrag festgelegt – das Darlehen des Verkäufers ab, damit Grundschulden gelöscht werden können.

Veranlassung der Eigentumsumschreibung

Nachdem der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, erhält der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Wenn ihm alle notwendigen Unterlagen vorliegen, veranlasst er die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Nach Eintragung des Käufers als Eigentümer erhalten alle Beteiligten eine Vollzugsmitteilung des Notars.

Fazit: Notar-Aufgaben bei einem Immobiliengeschäft sind genau vorgeschrieben

Wer eine Immobilie verkauft, ist nach Paragraf 313b des Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtet, das Geschäft über einen Notar abzuwickeln. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses geht es um große Geldsummen, sodass eine juristisch korrekte Abwicklung, bei der beide Vertragsparteien zu ihrem Recht kommt, unerlässlich ist. Der Notar als unparteiischer Dritter sorgt dafür, dass das Geschäft rechtssicher vollzogen wird und alle Beteiligten auf der sicheren Seite sind.

Bildnachweis: Daniel Jedzura / Shutterstock.com